近期，居住在上海普陀区的网民（徐先生）向大申君提出了关于经济适用房的相关疑问。
徐先生拥有上海本地户籍，年龄28岁，未婚状态。他在2016年12月提交了第六批次的经适房申请。从提交申请材料到摇号，整个过程历时一年有余。经审核，其家庭财产状况符合相关要求，申请已获批准。目前，他已经成功摇到了号码，接下来只需进行选房环节。
据调查，上海市第六批经济适用房资源主要集中分布于奉贤区南桥东部、松江区南站周边、佘山北部、嘉定区黄渡地区、浦东新区惠南民乐社区、宝山区顾村扩展区域以及闵行区马桥基地等地。
徐先生表示，在获得批准后，他收到了选房的通知。社区街道办为他提供了四个选项，分别是宝山顾村拓展基地、嘉定黄渡基地、松江南基地以及嘉定云翔拓展基地。徐先生主要希望了解这四个地点未来的发展蓝图和增值前景。
黄渡、顾村拓展、松江南和云翔拓展4大基地
徐先生所提及的黄渡基地位于嘉定安亭板块，该区域内的黄渡大型居住社区主要由经济适用住房和动迁安置房构成。社区地处较为偏僻之地，交通条件不佳，与最近的地铁站——11号线昌吉东路站相距大约3.5公里。周边环境主要是厂房与农田，大约一公里处设有嘉实生活广场，算是该区域内较为显著的商业设施。
嘉定黄渡的规划图中，淞阳路附近布局了两个规模较大的经济适用房居住区，总户数达到3181户。这些住区周边设施完善，包括幼儿园、小学和初中，教育配套较为全面。C2、C3、Rc4地块则被规划为集商业、文化和社区体育功能于一体的综合性商业项目，目前这些地块尚为闲置状态。
图为嘉定黄渡春城经适房
咱们先去体验一下淞阳路上已经落成的经济适用房，这么一看，确实挺让人赏心悦目的。
根据文件信息，嘉定黄渡基地坐落于淞阳路776号、801号、900号，提供的户型包括60平方米的单室、75平方米的双室以及90至95平方米的三室，其销售基准价设定为每平方米1.2万元，总价区间介于72万至114万元，这一价格与周边在售的新房和二手房相比，具有显著的价格优势。
观察嘉定黄渡地区过往的成交均价与面积变化趋势，我们发现，在2014年以前，该区域的价格及成交量均较为平稳，成交面积通常不超过10万平方米，平均价格维持在每平方米1.5万元左右；进入2015年，黄渡板块的成交量激增至30.6万平方米，此后连续三年，交易量持续保持在较高水平，近两年新房源的平均成交价格稳定在每平方米3.2万元。
观察二手房分布图，我们发现黄渡基地周边并无可供销售的房源。以嘉实上城名都为例，该小区的板楼建于2009年，其挂牌均价为3.1万元每平方米。其中，57平方米的一居室挂牌价为190万元，而143平方米的四居室挂牌价则高达450万元。
接下来再分析一下顾村拓展基地。
顾村拓展基地坐落于沪联路1627弄，当前的销售基础价格为每平方米15800元，提供的户型包括60平方米的单室、75平方米的双室以及90平方米的三室，总价区间介于94.8万元至142.2万元之间。
该项目地理位置优越，紧邻宝安公路，周边沪嘉高速、沪太公路、上海绕城高速均不远处，自驾出行十分便捷；在公共交通方面，项目至轨交7号线潘广路站、刘行站均大约2.5公里，略有距离。
教育设施相对完善，周边分布着金色阳光幼儿园、刘行新华实验学校、上海鸿文国际职业高级中学以及宝山区鹿鸣学校等多所优质学校，这些学校均位于3公里以内。特别是金色阳光幼儿园，距离该项目非常近，大约只有1公里的距离。
医疗资源相对不那么方便获取，尽管项目附近有华山医院北院，但两者之间仍有大约4公里的距离。
商业配套方面确实有不少亮点，项目周边的大型商业中心包括昊元生活广场菊联路店以及绿地正大缤纷城等，这些地方距离项目大约3到4公里。对于日常生活来说，项目周边就有联华超市、新世纪超市等超市，以及众多餐饮店，整体来说非常便利。
观察过去五年数据，我们发现2016年顾村板块新房交易量达到顶峰，但随后受到政策调控等因素的影响，成交量显著下滑。具体来看，2017年的成交面积与2016年相比，降幅高达65.2%。
在价格层面，2016年正值房地产市场热度高涨，成交的平均价格出现了明显增长，比2015年增加了40.4%，但之后价格上涨的速度逐渐放缓。然而，从过去五年的整体趋势来看，顾村板块的新房平均价格涨幅已经达到了88.4%，考虑到未来政策的调控，继续保持如此高的涨幅的可能性相对较小。
目前，经济适用房周边的二手房供应量仍然较大，其价格大致介于每平方米3万至6万之间。其中，一些次新楼盘如保利叶语（二期）、保利叶上海等，对于有改善居住条件需求的购房者来说，仍是一个不错的选择。
总体来看，顾村拓展基地与那三个经济适用房项目相比，其地理位置的优势相当显著。
首先，宝山顾村板块的整体发展规划还是很值得期待的；
该经济适用房项目地处7号线顾村公园附近，仅需一站之遥；同时，15号线顾村公园站的建设正在进行中，预计将于2021年投入使用，这样的“双轨”优势显而易见。
顾村板块位于外环附近，并不算偏远的郊外，众多知名房企纷纷入驻，周边配套设施也相对完善。顾村早已迈入“城时代”，并非空穴来风，其未来的增值潜力值得期待。
此外，徐先生一直对此颇为纠结的云翔拓展基地，与顾村基地进行了长时间的比较，最终难以下定决心。
据相关资料显示，位于上海市的嘉定云翔拓展基地乃是一座重点打造的大型居住区。在去年，嘉定区住房管理局对外发布了关于云翔拓展大型居住社区相关地块的共有产权保障住房项目，并启动了建设主体的招标资格预审工作。云翔拓展基地坐落于嘉程路900弄，其销售基准价位为每平方米12500元，提供的户型主要包括50至60平方米的一居室、70至80平方米的两居室以及90至100平方米的三居室，总价区间介于62.5万至125万之间。
该经适房项目在交通上，与11号线新设的陈翔路站相距大约2.2公里，而11号线作为嘉定的交通主干道，其存在无疑是一大优势。驾车出行，通过沪嘉高速十分便捷，但鉴于沿线新住宅区的陆续入住，该路段的交通拥堵现象日益严重。目前，公路正在进行改造，未来有望得到缓解。
在教育资源方面，经适房项目周边现状主要以农田为主，而计划中的幼儿园和小学尚处于未动工状态。若两年后居民能够入住，我们期待周边必要的生活服务设施能够得以完善。
在南翔板块，医疗资源配置相对不足，民主街上设有社区医院和同翔医院，此外，位于11号线南翔站附近，步行仅需3至5分钟路程的南翔医院，能够满足居民的日常医疗需求。
数据显示，自2015年起，南翔板块的成交面积达到了十三年来的最高点。当年，全年成交面积超过了40万平方米。然而，自2015年之后，每年的成交面积都以2倍的速度逐年下降。最近两年，成交面积大致维持在10万平方米左右。
在价格维度上，2006年南翔板块的成交均价仅为8695元每平方米，随后价格节节攀升，直至达到46581元每平方米，十三年间价格增长了5.4倍。总体而言，南翔板块依然是个理想的居住地，但投资前景已显得有限。尽管交通和商业配套设施完善，但整个板块的房地产市场发展已接近饱和，其投资价值正逐渐降低。
链家网区域数据表明，该板块内的二手房价格普遍在每平方米四万元以上，即便是相对较旧的南翔老镇区域，其二手房价格也最低达到了每平方米三万三千元。
松江南基地位于此地，披云门路尚未完成规划，对于普陀区的本地居民来说，这个基地并不适宜考虑。它地处偏远，距离较远，而且9号线时常出现故障，让人颇为无奈。
松江南基地坐落于披云门路189弄，其销售价格设定为每平方米12500元，提供的户型包括50至60平方米的单室、70至80平方米的双室以及90至100平方米的三室，总价区间介于62.5万至125万之间。尽管如此，其价格依旧颇具吸引力。
据可靠消息，在2018年的第四季度，上海市计划正式开展第七批次的共有产权保障住房申请受理工作。
【涨知识】
1、上海经适房申请需要哪些条件？
2016年第六批政策
收入水平及资产状况：平均每人每年可支配收入不超过七万二千元，月均收入为六千元，平均每人拥有的财产价值。
户籍：本市户籍满3年，本区户籍满2年，回沪知青满1年
住房面积：人均建筑面积≤15平方米
婚姻：结婚满1年，离婚满3年
年龄：满25周岁的单身女性或28周岁的单身男性可申请
单身人士可申请一套一室户；若两人或三人共同申请，则可分配到一套两室户；而对于四人或以上共同申请的家庭，将分配到一套三室户。
上海本地居民普遍关注的是，10月8日起施行的《关于进一步优化本市共有产权保障住房政策的实施办法》中，非户籍居民也有资格申请共有产权保障房（即经济适用房），这会不会对上海本地居民产生什么影响呢？
本市将坚持不懈地完善户籍中等或中等偏下收入住房困难家庭的基本住房保障措施，确保保障力度持续增强。总之，这一举措不会对相关家庭造成任何不利影响。
3、取得申请资格后如何转让？
上海市明文规定，在五年期限内，该房产不得进行转售，其所有权必须由相应的保障性机构进行回购；五年期限届满后，该房产的转让对象限定为同样满足购买共有产权保障住房资格的个人，或者继续由保障机构进行回购。
在此情况下，若涉及保障机构进行回购，其回购价格将按照原销售价格，加上银行同期存款的基准利率进行计算。
共有产权房虽属商品房范畴，却兼具保障性质，此规定无疑为真正有需求的人提供了更多中选机会。鉴于过往保障房制度混乱不堪，且存在投机取巧的空间，我国住建部便着手进行了种类上的清理以及简化改革。
注：以上数据来源易居研究院
