近期有关徐汇的报道屡见不鲜，诸如绿城潮鸣东方的热销、东安一二村的改造项目、上海南站的更新工程、徐家汇的再开发计划等，各种新闻层出不穷。
这些现象的背后，徐汇区正趁着上海举办最后一次城市运动会的契机，意图奋力提升至一线城市的位置。
有人或许会提出异议：毕竟徐汇区本身就是一线城市区域，众多地段堪称佼佼者，更是政治、经济活动的核心地带。
这些已是陈旧的历史了，zz中心所指为天平路街道，与一般民众并无直接关联。
你一个普通人天天去康平路干嘛？
其实那里的权贵很多都搬走了。
居民所体验到的区域品质，主要体现于商业定位、产业定位以及居住定位。
可惜的是，徐汇之前是二线水平。
商业领域的顶尖巨头集中在南京西路和陆家嘴地区，其中恒隆广场和国金中心便是其标志性建筑。
徐家汇略低一头。
徐家汇在CBD的建设方面略显不足，无论是入驻的业态还是租金水平，都未能达到南京西路、陆家嘴的水平。
上海的三栋税收过百亿的楼宇包括恒隆广场、国金中心以及那座颇具实力的金虹桥国际中心。
税收亿元楼最多的也是陆家嘴、南京西路。
顶级的住宅区域包括东郊、西郊等地的高端别墅，亦或是新天地、镇宁路等现代化的豪华住宅。
徐家汇还是低了一档。
有人讲徐汇区有老洋房，其实这在豪宅市场不是主流，非常小众。
主流豪宅还是现代化别墅、市区大平层。
自2014年起，徐汇滨江地区逐渐崭露头角，逐渐弥漫起豪宅区的氛围，然而实际上，直至2020年之前，它并未达到顶级地段的级别。
徐汇区虽然整体表现尚可，但在城市功能方面，之前相较于黄浦、静安还是存在一定的差距。
尤为显著的是，上海的豪华酒店几乎悉数集中于浦东、黄浦和静安这三个区域，而徐汇区则未曾有一家。
顶级酒店需要顶级的商务人群。
能不能逆袭成功，就看最后这次机遇能不能抓住。
过去二十多年上海的开发一直是两极化。
南京西路与淮海中路等地段优越，在90年代迅速进行改造升级，成功吸纳了顶级商务圈的核心商业形态，从而巩固了其领先的市场地位。
至今也是上海顶级地段代表。
郊区莘庄、七宝这样的地方凭借土地廉价，也能快速发展。
中间地带显得有些尴尬，未能把握住发展机遇，诸如四川北路、武宁路、杨浦滨江等地便是如此。
搞CBD不如黄浦静安，搞工厂不如闵行浦东。
徐汇区面临的一个困境在于，湖南路和天平路无法像南京西路那样进行全面的改造，无法实现商务区的全面开发，也无法推进现代化豪宅的建设。
徐汇虽然运气不错，设立了副中心，但毕竟只是副中心，与南西相比，还是存在一定的差距。
徐汇区拥有漕河泾、一号线等众多地标，以及世博会等重大活动，它无疑是处于两极分化时代的佼佼者。
但是依旧是输给了静安、黄浦，这就是时代红利的力量。
现在徐汇的机会来了。
上海在首次旧改行动中，彻底拆除了所有的一级旧里区域，并对部分二级旧里进行了拆除，这一举措为过去二十年来的地段管理秩序打下了坚实的基础。
2010年后上海搞郊区去了，市区变化不大。
现在上海又回头搞市区了。
年初，环二曾进行过预测，指出今年的动迁工作将迎来全面加速（《1400亿拆迁计划公布，上海市区将迎来巨变》）。
很快热度就起来了，今年楼市关键词中一定有“动迁”。
全网都在讨论哪里该动迁、去哪博动迁。
其实这个事情的影响还是被低估了。
所有人都会被动迁影响到。
我们关注的焦点仅在于住宅小区的搬迁，然而实际上，旧区改造是一个全面性的工程，它不仅涵盖了商业和办公空间的重新布局。
关于动迁的新闻实在太多，这里不一一介绍。
虹口、黄浦、徐汇一大堆，连长宁都开始大面积旧改。
看到这些眼花缭乱的新闻时，不知道大家想到一个问题没有：
为什么突然就动迁提速了？
动迁是不是好事情？当然是。
优化居民居住环境，提高城市建设质量，调整城市空间结构……
好处实在是太多了。
这么好的事情，为什么之前不搞？
为什么现在开始搞了？
这里面有些能说有些不能说。
反正结果就是，原来开发新城的资源都拿来做旧改了。
城市的发展建设离不开政府、金融机构、居民以及开发商的共同努力，而这些参与主体所拥有的资源是相对稳定的。
比如银行授信都有额度限制。
现在砸向市区旧改，用来建设新城的额度是不是降低了？
遑论zf的资金。
像大虹桥这样的从无到有拉高整个区域价值的故事，越来越少。
资金砸向旧改，市区整体宜居性、功能合理性都有提升。
在这个角度看，买市区的房子也更稳妥一些。
郊区画的大饼，越来越难落地。
哪些区域还有潜力？哪些房子还能保值？
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很明显，这次回头旧改就是要搞硬骨头。
90年代那次旧改没啃动的，现在必须嚼碎。
目前来看，还是徐汇、黄浦力度最大。
上轮旧改徐汇、黄浦确实搞得少。
老黄浦地区众多历史建筑得以保全，未遭拆除，90年代时，老城厢整体保持原貌，这才使得老城厢在此轮发展中扮演了核心角色。
徐汇区的天平路、湖南路依旧无法动工，二级旧里已全部拆除，然而，徐汇区却具备拆除工人新村的能力。
这里面原因很多，一方面是一江一河规划，时代选择。
一方面是徐汇有资金。
尽管近几年徐汇并未占据一线地段的最高位置，但得益于徐汇滨江和漕河泾的蓬勃发展，该区的经济增速显著。
甚至反超了静安。
你能拆得动的，我能拆；你拆不动的，我也能拆。
二次旧改，给徐汇提供了翻身机会。
另一个机会是我们经济要转型了。
以往，第三产业的附加价值位居首位，紧随其后的是类似漕河泾地区的2.5产业，而制造业则逐渐沦为陈旧的生产能力。
当前，众多外资企业总部以及金融领域正面临发展的困境，新兴的生产力模式却成为了新的机遇，而徐汇区过往的积累也迎来了新一轮的蓬勃发展。
模速空间就是优秀代表。
历经改造，徐家汇实现了整体性的转型升级，而徐家汇中心的ITC项目竣工更显著提升了该商务区的整体地位。
ITC中心汇聚了默沙东等具备创新生产力的企业，同时还包括优衣库、汇丰银行等提供服务的行业。
引人注目的是，去年亿腾医药这家大宁区的企业成功入驻了恒隆广场，与此同时，恒隆广场也出现了一些金融企业选择撤离。
业态上大家区别已经不大，房租上也渐渐拉齐。
徐汇滨江的动作更多。
西岸金融城一旦落成，其定位便锁定为顶级商业办公区，在业态分布上，与南京西路、陆家嘴区域存在高度相似性。
据说某些奢侈品牌关了一些门店，等西岸金融城建成后在这开业。
居住水平提升速度之快，几个豪宅项目的成功便能显著提升该区域的价值，诸如董家渡附近的绿城黄浦湾以及融创外滩壹号院等。
绿城潮鸣东方以19.5万元的价格开盘，迅速售罄，其售价已超越静安全域、黄浦众多区域。
近期，东安一二村一期工程的设计方案正式公布，旨在打造每套面积达302平米的豪华住宅。与此同时，一些人士开始探讨徐汇滨江区域是否有可能超越新天地成为新的高端居住地。
至少徐汇滨江一线豪宅地段坐实了。
现在豪宅市场是黄浦、徐汇天下，老静安已经被甩开。
世博园区已有28家央企入驻，前滩区域已成为一个成熟的中央活动区，众多企业纷纷将办公地点迁至南京西路和新天地。
徐汇滨江无疑是领头羊，然而其规模过于庞大，目前的建设进度尚不及前滩。
当徐汇区全面建成之际，这个崭新的黄金三角区域，的确已经具备了与北部三角区域一较高下的实力。
陆家嘴无疑是无人能及的，而北外滩尚未完工，至于外滩，它更多的是象征着某种意义，真正意义上的办公楼和商业设施并不多。
有个好邻居，真是徐汇的又一次运气。
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当然上面很多东西是规划，能不能全部落地还有风险。
大家愿意押注谁，自行判断。
环二想要表达的是，这将是最后一次进行押注的机会，此后市区将不会再出现重大的变化。
能在一线城市核心区域大范围搞房地产的，只有中国。
伦敦的优质区域遍布着历史悠久的老房子，而东京虽有零星的“重建工程”，但并未形成规模。
我们这次力度有多大？
2014年至2023年间，上海市场供应的超过4000万元总价的新房总计达到了2070套，而这些新房的交易总额更是高达1106.14亿元。
自2024年起至今的半年多时间里，上海市场推出了超过4000套的新房，共计1862套，而这些新房的交易总额达到了1068.65亿元。
上海此次展现出了极大的决心，推出了珍藏已久的重点项目，包括静安东斯文里以及徐汇风貌区的住宅用地。
这次开发完之后，估计几十年内市区不会有大动作了。
或者说错过这次机会，以后市区不会有新房卖给你了。
城市的开发从来都不是线性的，而是某个时间段全部建好。
城市化高潮浩浩荡荡，这次你会如何选择？
