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上周四晚间，上海市由八个政府部门共同发布了一项针对房地产市场的调控措施，这对上海的房地产市场造成了突如其来的冲击。自上周五起，该政策正式实施，让众多购房者感到意外和措手不及。
此次政策的发布，起因于上海房地产市场的火爆态势。在去年12月，上海二手房的交易量达到了3.89万套，这一数字刷新了近三年来最高纪录。政府迅速采取措施，旨在为上海房地产市场降温，这对广大购房者而言无疑是一大喜讯。
那么楼市调控政策下，上海学区房要怎么买？我来和大家聊一聊。
01 房产新政，对学区房有哪些影响？
此次房产调控，对学区房有影响的主要有两条：
离婚可追溯至三年前。若夫妻双方在离异后的三年内购置了商品住宅，那么他们所拥有的住房数量应依据离婚前的家庭总套数来确定。
上海户籍的家庭原本享有两套购房的资格，然而，部分家庭通过所谓的“真爱大法”成功释放出一张购房名额，使得那些自愿放弃房产的人得以额外购买一套房产，更有甚者，他们甚至获得了首次购房和首次贷款的资格。
然而，自调控措施实施以来，该策略已不再有效。人们开始更加珍视手中的购房资格，原本计划购置价格较低的住宅，如今却更倾向于购买能够提升居住品质的大户型房产。
增值税的免征期限已从2年延长至5年。若个人出售的房产购置时间不足5年，需全额缴纳增值税；若个人出售的是购置超过5年（含5年）的非普通住房，则需对销售收入与购房成本的差额征税；而对于购置超过5年（含5年）的普通住房，则可享受增值税的免征政策。
这项政策将使得拥有五年学龄资格的住宅变得较为罕见。然而，鉴于上海招生入学早已实施“每户五年一次”的规定，市面上多数转手的学区房均符合这一条件，因此，其对市场的影响并不显著。
02 楼市调控后，学区房会降温吗？
众所周知，在2020年，尤其是下半年，上海楼市整体走势呈上升趋势，其中学区房的表现尤为突出。这一现象背后的主要推动力，源于去年3月份开始实施的公民同招和民办学校摇号招生政策。
上海过去民办初中在筛选生源方面表现更为突出，但公民同招和民办摇号政策的推行使得众多家长为避免不确定因素，纷纷放弃参与民办摇号，转而倾向于选择公办初中。因此，初中学区房成为了房价攀升的推手，张江地区17万以上的房价、紫竹地区10万以上的价格不断考验着家长们的经济能力。
学区房市场的热度，本质上取决于供需状况，而家长们更关心的是高品质教育资源能否真正落实。因此，学区房的发展更多受到教育政策的影响，而非房地产市场政策。
为了迎合家长对高质量教育资源的渴求，我国政府持续努力，通过实施集团化办学模式，推动各学校在办学思想、课程设置、管理方法以及优质资源等方面实现互通共享，旨在全面提升区域内集团化学校的教育质量，确保每个家庭都能享受到优质的教育资源。
上海正计划建设49所新学校，其中部分学校已落成，并将于今年9月正式开始招收新生。
实施调控措施并引入高质量教育资源，采取双管齐下的策略，我们有信心学区房市场将实现稳定与健康发展。
03 2021年，学区房怎么买？
市场上广受欢迎的学区住宅主要分为两类：一类是隶属于学区的老旧小户型，另一类则是较为新颖的板式电梯三居室。
对于资金较为宽裕的家庭，鉴于购房资格有限，我们推荐直接购买较贵的房产。可以挑选那些前期涨幅较小的区域作为购房目标。
对于预算有限的住户，我们推荐优先购置前者以落户。您可以选择普通住宅，享受较低的税费。若您倾向于地段优越且租金较高的房产，这有助于缓解现金流压力。此外，优先考虑选择一贯制学校，以降低潜在风险。
不管挑选哪一种方案，及时办理户籍转移至关重要。终究，优质教育资源人人向往，然而招生名额有限，提前完成户籍迁移，被录取的几率自然更高。若是未能如愿，将面临统筹分配，届时购置的学区房也就失去了意义。
针对部分家长对浦东实施“多校划片”的疑虑，官方已在前段时间进行澄清。浦东教育局并未将“多校划片”纳入计划之中，这仅是部分自媒体的夸大其词。
在我看来，首先，幼升小政策的推行几率相当低，这是因为“就近入学”这一基本原则是不会有所改变的。我们不可能为了控制房价，而让小朋友们每天都要远距离地前往学校就读。
小升初阶段，实行多校划片制度存在一定可行性，借鉴长宁、徐汇、静安等区的做法，很可能采取小规模摇号方式，同时仍旧坚守“就近入学”的基本原则。
若真的推行多校划片制度，此类关乎教育大局的政策通常会在执行前设定一段较长的过渡时期，以便人们有充足的时间去适应和做好相应的准备。以去年3月实施的民办学校摇号为例，早在2019年7月，相关部门便已公布改革方案，为公众提供了超过半年的准备时间。
此外，借鉴北京已实行的“多校划片”做法，其具体影响并不显著，这主要是因为该政策仍需遵循“新老划断”和“就近入学”的基本准则。
因此，家长们无需过度担忧，孩子的入学时机不容拖延，教育规划的实施应当提前着手。若个人难以理顺思路，不妨寻求我们专业顾问老师的帮助（文末附有预约途径）。
学区房是用来上学的，不是用来炒的。
政府迅速采取行动，有效控制了不良趋势。实际上，我们遇到的学区房买家，绝大多数是真正的住房需求者。此次房地产调控政策有助于降低学区房的热度，同时也能减轻那些无法购房家长的焦虑情绪。
我们向那些打算购置学区房的家长们提出建议，请根据自身实际需求，选购符合孩子入学条件的学区房，切勿盲目跟风炒作，亦不可过度纠正偏差。
