上海可能将要诞生第一个入围积分超100分的项目！
并非笔者言过其实，市场对项目的预期便是如此，而且支撑这一预期的理由同样极具说服力。
复兴珑御的二手房挂牌价已超过20万元每平方米，与之相比，新房的入市价格仅为13.58万元每平方米；在相同面积条件下，购买新房的收益预期可高达千万级别，这无疑是一个稳赚不赔的绝佳机会；房源仅有47套，社保系数为0.24，若以基础分和社保分均达到满分来计算，复兴珑御的得分将轻松超过110分！
复兴珑御的参评得分情况，此处不予详述，毕竟不论得分多少，其真正的价值并不显著！
我们今天要说的是：
买到复兴珑御，你真的就捡到这个近1000万的皮夹子了吗？
答案是：相当不确定！
这个答案不仅适用于复兴珑御，对于所有寄希望于通过购买新盘以获取利润的投资者来说，亦是如此。在此，我们不鼓励大家怀着盈利的心态参与打新，然而，购买新房依然是一个不错的选择。
自上海新房源实施积分抽签机制之后，一个常被大众忽视的调控措施便是，通过积分制度规定的新开盘项目需锁定销售资格长达五年之久！
这标志着上海房地产市场首次大规模采用限售策略，同时也是在二手房领域埋下了一颗时间控制的炸弹！
为什么这么说？
先来看看近一年来上海楼市的调控轨迹：
新房市场保持限价并集中供应（二级市场调控）
土地市场集中供应并限定后期新房价格（一级市场调控）
显而易见，房地产市场的一二级市场已步入艰难阶段，而针对三级市场的二手房，加强调控措施似乎已是势在必行，一触即发！
而且可以说挂牌价越高，这支箭就来得越快，射得越狠！
临港的房价超过6万，徐泾的房价超过9万，森兰的房价超过11万，徐汇滨江的房价更是高达17万以上，这样的价格，除了房东，任何人看了都会感到畏惧！
这支箭就是：二手房指导价
五年限售&二手房指导价，你觉得你能捡到皮夹子吗？
若你此刻仍旧坚信自己能够成功购得，那无疑是你尚未深刻体会二手房指导价的强大影响力！
不信我们就来看看，二手房指导价下冰封的深圳！
冰封深圳
二手房行业即将“瓦解”
深圳在去年推出了715新政，这一政策迅速而有效地遏制了新房市场的过热现象。它传达了一个信息：“一旦来到这里，你便是深圳的一员”，然而，要想成为购房者，深圳人需等待三年。
而今年208新政出台的就是二手房指导价！
“按指导价成交，按指导价贷款”，堵死了加杠杆策略。
正是这个策略，史无前例的改变中国房地产市场。
纵观208新政，主要内容包括：
首先，对深圳全市超过3000个住宅小区制定了参考价格；其次，这些价格与市场成交的平均价格相比，普遍低约七到八成；再者，其中一些在2020年价格上涨幅度较大的小区，其价格甚至可以低至四到七成。
第二，无论在线上还是线下，全市所有中介机构均不得展示任何标价超过参考标准的房源。
第三：要求金融机构依据参考价发放住房按揭贷款；
第四：参考价按照市场实际情况适当调整，暂定一年一次。
有用么？
让数据说话：
深圳在5月份的二手房交易中，过户数量降至3027套，较上个月下降了37.9%，这一成交额创下了自2020年3月以来的最低点。
成交面积为27.6万平，环比下降37.3%！
自2020年7月实施715新政以来，深圳二手房的周成交量急剧下滑，迅速从上万套降至1500至2500套，此后该成交量大致保持在这一水平。
自2021年2月起，受深圳208新政的影响，该市二手房的周成交量经历了显著变化，由原先的1500至2500套锐减，并稳定在约1000套的水平。
这样的行情下，深圳二手房中介欲哭无泪，据说大批转行...
在“水果图案挂牌价”这一事件中，涉事的中介机构被迫暂停营业进行整顿，为期一周。深圳通过此举向市场传递了一个明确的信息：二手房的参考价格应当具有权威性，不容掺杂任何非正式因素，如榴莲的味道。
实际上，深圳并非唯一，众多城市如郑州、苏州、西安、无锡等，也竞相推出了二手房指导价政策！
楼市调控的重点正在转向二手房，这是从未有过的现象。
失控的深圳
二手房价格是怎么吹起来的
很多人都知道，二手房成交价是做不得准的！
多数交易价格被压低，目的是为了减少税费支出；而少数交易价格则被抬高，以便增加贷款额度。
那挂牌价做得准么？
只能说是相对可信，然而在绝对意义上也未必如此确定，归根结底，那些投诉“低价出售房产”的业主，他们对于邻里之间的友谊似乎并不怎么看重。
某小区业主集体投诉低价卖房的邻居↑
当然，这或许仅是某些小区业主的举动，然而，几乎每个住宅区都设有“业主交流群”，楼下也遍布着房产中介，若是以威胁手段迫使业主们统一提高房价，其后果将是：
业主A原本以低价挂出房源，他们可以选择提升挂牌价格，亦或是取消挂牌。这一举措导致挂牌价格普遍上升，同时，小区的挂牌数量也有所下降。
业主B若面临相同价格标签，鉴于其房产在朝向、光照、通风条件以及楼层位置上略胜一筹，他应如何抉择？是提升挂牌价，还是选择撤牌？这两种做法均可能导致挂牌价格上升，同时总挂牌数量相应减少。
对于买家而言，他们倾向于追逐价格上涨而非下跌，加之挂牌价格一旦攀升，他们又担忧其将继续上涨，因此纷纷涌入市场。
挂牌价格有所上升，吸引了不少买家进入市场，涨价的预期得以成真，这很可能引发新一轮的涨价风潮。起初，众多业主挂牌时标价偏高，实则只是出于试探，内心深处认为难以以这个价格成交，然而在他人怂恿之下，他们还是挂出了高价，未曾料到竟然真的成交了。
这种就造成了“虚高不下”
高价位的商品，往往难以销售，尽管挂牌价格持续攀升，但实际交易却异常冷清，有人甚至鼓动将挂牌价格抬得过高，结果这些商品长时间无人问津。
那些外观不佳的住宅项目（例如老旧小区、超过10年楼龄的非新楼盘等），其价格亦随之上涨。
一旦有成交，就给市场传达涨价的信号。
实际上，这套做法或许具有独特之处，然而市场并不会传播这种独特性，反而只会传播价格上涨的信息。
一方面，由于限价政策导致一手房和二手房的价格出现“倒挂”现象，使得“打新潮”现象愈发严重，进而迫使新房市场出现了诸如“喝茶费”、全款支付、精装修变为“惊装修”、捆绑销售等不良现象。
另一方面，市场秩序越来越乱，所有压力甩给了地方政府。
因此，二手房的指导价和参考价政策，将成为限价政策体系中的最后一环，填补了这一政策的完整拼图。
因此，在发布深圳二手房的参考价格时，特别指出该参考价是作为贷款发放的重要依据。
二手房市场稳了，新房市场也就稳定了。
实际上，大多数大城市的建设高潮已然过去，新增住宅供应量难以显著提升，而二手房市场则不可避免地将成为市场的主流。
上海更是如此！
存量市场的上海
二手房有多猛？
去年，上海二手房的交易量再次攀升至三十万套，这一数据究竟意味着怎样的市场地位？
几乎是新房成交量的四倍。
在2013年，即七年前，上海的房产交易量已经攀升至三十万套的规模。尽管在此后的数年间，这一数据有所波动，但整体上始终保持在远超新房市场的水平。
二手房市场早已成为楼市主导。
观察房价走势，我们发现恒星小区的售价自去年五月起，已由每平方米57763元攀升至今年同期的71278元，其涨幅达到了23.4%。
而同期的新房价格涨幅远远达不到这一点。
今年，一、二批次的新建住房和二手房的价格倒挂现象，其比例超过了20%，这样的楼盘已经占据了市场的18%，这个比例几乎相当于五分之一。
二手房之汹涌猛烈，可见一斑。
还能不管不顾么？！
未来已来
二手房调控或在路上！
需明白，房价的传递过程通常始于“土地”，进而流向“新房”，最终延伸至“二手房”这一序列。
在这一点上，上海已经走在了所有城市的前列！
杭州成功吸纳资金1178亿元，重庆的平均溢价率达到了大约43.78%，而北京的成交地块价格已触及上限。然而，在其他城市的集中供地结果看来，似乎并未能有效从“面粉”环节实现“稳定房价”的目标。
上海限土地溢价不超过10%，主动阉割了对于土地增收的欲望。
尤为令人惊叹的是，公布了首批统一提供的住宅用地的详细定价数据，这实际上就是官方所确定的新房指导价格。
控制了根系和主干，修剪枝叶还会远么？
实际上，当前房地产市场的诸多不合理现象，已经非常明显，且尚未爆发。
该地块位于内中环大宁区域，在《地块理性竞价承诺书》中明确指出，其未来预售许可证的定价将严格控制在10.5万元每平方米以下。
静安府的二手房挂牌价已攀升至每平方米13万元，而大宁金茂府的二手挂牌价更是高达每平方米16万元以上。
如今发布的房屋指导价意味着，未来三年内该地区的二手房和一手房价格将持续存在倒挂现象，这是因为大宁金茂府南侧的大宁灵石社区地块最近公布的新房指导价仅为每平方米10.5万元，占地面积达14万平方米，共有超过1000套住宅。
大家是依据最新发布的单个楼盘的售价来确定价格，还是参照周边多个楼盘的二手房价格进行计算？
结果用脚指头想想也知道。
这样的土地也不止一块。
（图为部分地块信息）
该地块内新房的指导价格为每平方米10.5万元，而邻近的大宁金茂府的价格则超过了16万元。
徐汇滨江区域的新房指导价为每平方米13.1万元，而其附近的二手百汇园的售价则超过了15万元。
青浦徐泾地块尚未公布指导价，然而根据前期新房的价格水平，大致在6万元上下，与此同时，周边的万科天空之城二手房价格已经攀升至9.1万元以上。
若不对主力部队的二手房价格进行管控，新房市场也将不可避免地受到二手房走势的影响，从而导致之前对地价的限制变得徒劳无功。
所以，当群众建议使用“二手房指导价”这一工具时。
房管局并未给出明确的拒绝答复，更未以不适宜等理由进行解释，其回应仅是简洁地表达了一个观点：
留作参考。
而那些已经买房的房东们，则一定暗暗骂了句：
“群众里面有坏人啊”
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