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上海网签数据动态：
4月19日，上海二手房市场共录得1242笔交易，总成交面积达到97535.21平方米，平均每套的面积大约为79平方米。
4月19日，上海市区一手住宅成交数量达到379套，成交总面积为29033.05平方米。
在商业交易被排除在外后，住宅部分的成交数量达到了188套，总面积为22764.04平方米，平均每套的面积大约在121平方米左右。
4月15日，中共中央政治局常委、国务院总理李强在北京进行实地考察期间，着重指出：在我国，无论是现在还是未来一段时间，房地产市场都蕴藏着巨大的增长潜力，有必要进一步激发我国这一超大规模市场的巨大活力。
李强调研讲话有以下几项核心要点：
01、盘活存量房与保障性住房：
李强指出，将现有存量商品住宅收购并转变为保障性住房，是稳定房价、维护民生的核心策略，因此应当在收购主体选择、定价以及使用目的等方面，给予地方政府更广泛的自主决定权，同时还要出台一系列新的扶持政策。这样的做法旨在调整和改善市场供需关系，减轻库存积压的负担。
02、加速城市更新与增量优化：
通过实施城中村改造、危旧房改造等措施，有效激活现有资源，并且加快“优质住宅”的建设步伐，从而提高居住环境的整体质量。
住房和城乡建设部已经正式发布了《住宅项目规范》，其中规定新建住宅的层高必须达到3米以上，且在4层及以上必须安装电梯，这些标准旨在促进整个行业的提升与发展。
03、支持刚性与改善性需求：
政策将着力关注新迁入城市的居民以及面临住房难题的群体，对信贷政策进行优化调整（包括降低利率、公积金政策改进）以及调整限购政策，以降低购房的门槛，进而激发出新的购房需求。
04、政策协同与市场预期：
李强在讲话中为市场提振了信心，依据国家统计局发布的数据，2025年第一季度，70个城市的房价环比不再下降，商品房销售的降幅也有所减小，这些现象表明政策的积极影响正在逐步显现。
未来或许会继续利用专项债券来支持现有房屋的收购储备，同时还将扩大城市中村改造的规模。
其中，对限购政策的可能松绑：
李强指出，诸如北京、上海、深圳等一线城市或许将逐步放宽购房限制措施。
北京有可能解除对五环以外的限购政策，上海或许会对外环以外的限购要求进行调整，深圳则可能取消对核心区域豪宅的限购措施，这些变动预计将有效提振一线及部分二线城市的房地产市场需求。
综合来看，该政策的核心在于实施供需两方面的调节措施（包括激活现有资源以及增加新的供给）、推动产品品质的提升（即打造优质住宅）、并在需求端进行放宽限制，旨在打造房地产领域的全新发展模式，从而为经济的稳定增长提供有力支持。
在同一天，无锡市推出了“锡十条”政策，该政策涵盖了全面解除限售措施、暂时停止对新建商品房价格的备案工作、增强公积金对高档住宅贷款的支持力度以及延长购房补贴的优惠政策等多个方面。
依据最新的政策走向及市场研究，上海房地产市场的限购政策调整的预期正在逐步增强，这一趋势主要表现在以下几个层面：
一、政策调整背景与必要性
2025年，上海将“优化完善房地产政策”作为一项关键任务，旨在通过放宽购房限制等手段，激发市场动能，以抵消外部贸易波动对经济造成的冲击。
上海二手房市场虽然出现了一定程度的升温，但与上个月相比，成交量仍在持续减少。此外，面临着人口减少（2024年外来人口减少了23.8万）和土地拍卖收入下降等多重压力，迫切需要政策的推动和支持。
政策资源丰富，央行明确指出将推行适度宽松的货币政策。同时，住建部亦赋予一线城市更广泛的调控自主权。以上海为例，这座风向标城市已在临港、金山等区域开展人才购房政策的试点工作，以此积累全面调整所需的经验。
二、潜在调整方向
细化限购区域，外围区域及五大新城有望进一步降低社保缴纳年限要求（例如从一年缩短至半年），从而拓宽人才购房资格的适用范围。
家庭拥有多个子女、经历离婚的单身人士等群体，在购房资格方面有望得到进一步的放宽，以积极应对人口政策的变化。
参考重庆取消对外地人士征收房产税的做法，上海有可能对非本地户籍的家庭实施房产税减免，从而减少购房者的经济负担。
同时，契税的税率尚有降低的可能，对于140平方米以下的住宅，其税率可能降至0.75%。
预计在第二季度，差异化信贷政策将迎来新的降准降息举措，首套房贷的利率有望下调至2.4%至2.65%之间，而二套房贷的利率可能进一步降至2.6%至2.875%区间，从而进一步降低购房的门槛。
三、市场预期与挑战
尽管政策储备相当丰富，短期效果却尚不确定；然而，2025年4月二手房的成交量已超过万套，这表明市场自发回暖的迹象正在显现，因此，全面放开限购的迫切性有所降低。
区域分化现象日益严重，核心区域（诸如陆家嘴、前滩等地）因其稀缺性而展现出较强的抗跌能力，与此同时，远郊地区的“画饼盘”以及所谓的“伪豪宅”或许将承受较大的抛售压力，因此，政策制定者需要充分考虑并平衡不同区域的发展需求。
即便在限购政策有所调整的长期调控框架下，上海依然会坚守“房住不炒”的原则，并通过实施“两旧一村”改造项目（预计到2025年完成31万平方米的旧区改造）以及推进高品质住房建设，来促进房地产市场的稳健发展。
总体而言，预计到2025年，上海的购房限制措施将有望逐步放宽，这几乎可以肯定。然而，实施过程中可能会采取分阶段逐步推进的策略。
优先放宽对城市外围区域及特定人才群体的限制措施，同时实施相应的税费减免政策以及信贷扶持。
购房者在选择购房时，应重点关注二季度的政策机遇期，并优先考虑那些位于外环的地铁周边房产等满足基本需求的住宅项目。
