摘要
关于房产的继承、赠与、买卖这三种不同交易方式，需了解相关的税费种类和办理手续流程。
一、房产买卖
关于房产交易中的税费问题（详见《个人住房买卖税费明细表》两份附件）。
二、房产继承
【房产继承的税费情况】
【继承过户申报材料】
【办理免税手续时所需证明材料】
三、房产赠与
【房产赠与过户的税费情况】
【赠与公证与亲属关系公证】
【办理免征营业税、个人所得税手续时所需证明材料】
Part 2 房产的继承、赠与、买卖三种方式缴税比较：
《普通住房三种过户方式缴税情况对比一览表》
Part 3 律师提示
第四部分附上相关法律条文，包括财政部发布的关于调整和减少房地产契税及营业税的最新官方通告。
房产交易、遗产继承以及赠与是房产转移的三大途径，然而，每种方式的具体优劣点如何？相关手续及税费问题又是怎样处理的？许多人对这些问题可能感到困惑。针对财政部发布的财税【2016】23号文件，对房地产契税和营业税的最新调整，易居房产律师团队特别对这些转移方式进行了详细对比分析，以供相关当事人及法律界同仁参考。
房产在继承、赠与或买卖过程中，需要考虑相关的税费和必须办理的手续。
一、房产买卖
房屋所有者将属于自己的住宅产权转让给其他人的法律过程，即称为房产买卖。
【房产买卖的税费情况】
在私有普通住宅房产交易过程中，必须根据房产产权是否已满两年来区分税费，而对于已满两年的房产，还需进一步判断是否已满五年，因为收费标准会因年限不同而有所差异。若采用买卖方式过户，房屋的成交价必须依照房产所在地的政府指导价来确定。为了减少税费支出，亲属之间可以按照各自地区的最低指导价进行交易和过户。房产交易涉及的各种税费较为繁杂，为此，我们特地编制了《个人住房买卖税费明细表》（以北京市为例，情况类似），以便您能够清晰直观地了解。
根据《财政部发布的关于调整房地产契税及营业税政策的通知》即财税【2016】23号文件，目前该政策规定下的契税减免政策不再对“普通住宅”和“非普通住宅”进行区别对待。
市场上存在一些拥有40年或50年产权的住宅，其交易过程中的缴税规定也有所区别。为了消除可能产生的误解，易居房产的律师团队特地编制了一份详细的缴税参考表，并附在文末，以供相关当事人及法律界同仁查阅。
仅就房屋交易过程中的税费问题进行了探讨，但与此相关的还包括登记费用、手续费以及土地出让金等，这些也是必须考虑的费用之一。
二、房产继承
房屋继承涉及的是，当房屋所有者离世后，其房产将转由遗嘱指定的继承人或法律规定的继承人接管。由此可知，只有那些拥有合法产权的房屋，方可进行继承。
房产继承通常无法直接在房管局完成过户，必须先至公证处进行继承权公证，或者通过法院判决后，再前往房管局办理相应的房产过户手续。
【房产继承的税费情况】
缴税
见Part 2《普通住房三种过户方式缴税情况对比一览表》
公证费
继承权公证费用：（依据：京发改2067号文件）
公证处办理财产继承、赠与和遗赠收费标准为：
受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取；
超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取；
超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取；
对于超出500万元但不足1000万元的部分，将按照不超过0.5%的比例进行收费。
超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。
证明单方赠与或受赠的，减半收取,最低收取200元。
房管局办理过户收费
交易手续费：1元/平方米。
登记费：住宅 80元/套。
房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。
印花税：5元/本。
【继承过户申报材料】
1.登记申请书原件。
2.申请人身份证明。
3.房屋所有权证原件。
4.继承权公证书原件，或者法院生效法律文书原件。
5.房屋登记表、房产平面图二份。
房屋遗赠的，还应当提交契税完税或者减免税凭证原件。
对于城六区中央产房的继承或遗赠事宜，还需提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》的正式文件副本。
在房屋设定抵押或进行抵押权预告登记的过程中，若继承人取得抵押房屋的产权，在办理房屋所有权变更登记手续时，抵押权人（即预告登记的权利人）需亲自到场，同时需出示抵押权人的有效身份证明、抵押权人（预告登记权利人）签署的同意将抵押房屋转让的正式文件原件，以及他项权利证书或预告登记证明的原件。
【办理免征营业税、个人所得税手续时所需证明材料】
在办理个人不动产继承或赠与相关免征营业税、个人所得税的手续过程中，必须提交下列所需文件：
《个人无偿赠与不动产登记表》、
继承人或接受遗赠人的身份证明原件及复印件、
房屋所有权证原件及复印件。
房屋产权所有人死亡证明原件及复印件；
经公证的能够证明有权继承或接受遗赠的证明资料原件及复印件。
三、房产赠与
房产赠予行为，即赠与人主动将自有的住宅无偿转让给他人（即受赠者），这是一种双方均愿意进行的法律行为。在分析过户所需缴纳的税费时，我们可以将房产赠与区分为两种类型：一是限定在特定亲属间的赠与，二是面向非特定亲属的赠与。（注：所谓“特定亲属”，涵盖的范围包括：夫妻、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女以及兄弟姐妹。）
【房产赠与过户的税费情况】
缴税
房管局将对该赠与的房产进行重新评估，评估内容涵盖契税，其比例为房管局评估价值的3%；同时，印花税的比例为房管局评估价值的0.5%。具体详情请参考Part 2中的《普通住房三种过户方式缴税情况对比一览表》。
其他费用
通常情况下，赠送财产时需要支付公证费、评估费以及登记费。具体到房地产权转移登记，收费标准为每件80元，若受赠人数超过一位，每增加一位受赠人，费用将额外增加10元。
此外，还需关注土地出让金的缴纳问题，具体依据受赠房产的性质来决定；例如，对于那些未缴纳出让金的房改房，赠与人需负责补齐相关费用。
【赠与公证与亲属关系公证】
自2015年7月1日起，国家税务总局对房产赠与流程进行了优化，简化了相关手续。在办理特定亲属间的房产赠与时，不再需要提供赠与公证，而是改为提交亲属关系公证。这一改变导致公证费用产生了显著差异。按照新的规定，赠与公证的收费标准是房产面积乘以公证处所在地区的指导价，再乘以2%。以一套总价为300万元（即指导价）的房产为例，按照新规定，赠与公证的费用为60000元。而亲属关系公证只需要300元左右，为市民节省了不少开支。
【办理免税手续时所需证明材料】
在处理个人无偿赠与或接收不动产并申请免缴营业税及个人所得税的相关事宜时，必须递交下列文件：
《不动产无偿赠与登记申请表》、当事人双方的有效身份证明文件（若涉及继承或接受遗赠，仅需提供继承人或受遗赠者的身份证明文件）、以及房屋所有权证书的正本与副本。
属于下面两种情形的，还应当分别提交相应证明材料：
亲属之间无偿赠与的，应当提交：
1.无偿赠与配偶的，提交结婚证原件及复印件；
对于无偿赠与给父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女以及兄弟姐妹的情况，需提交户口簿、出生证明、人民法院判决书、人民法院调解书，或由具备资质的机构出具的，用以证实双方亲属关系的证明文件的原件和副本。
无偿赠与非亲属抚养或赡养关系人的，应当提交：
法院作出的判决文书、调解文书，或是乡镇政府或街道办事处颁发的关系抚养（赡养）的证明文件，以及其他具备资质的机构出具，用以证实双方抚养（赡养）关系的证明材料原件和副本。
对于已购买经济适用房、房改房、自住型商品住房等房屋并实施赠与的，还需提供已补缴土地收益的相关证明材料。
对于标准价、优惠价房屋的改房赠与，需额外提供缴纳房屋差额的证明或65年工龄的相应凭证。而针对城六区的央产房赠与，还需提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》的正式文件。
Part2、房产的继承、赠与、买卖三种方式缴税比较
附表中的内容进行了详细说明。需注意的是，该表主要针对缴税相关事宜进行阐述。此外，诸如公证费用、登记费用、工本费用以及土地出让金等，也属于可能涉及的费用范畴。
注1，根据上表，“特定亲属”包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女以及兄弟姐妹；另外，对于承担直接抚养或赡养责任的抚养人或赡养人，在无偿赠与的情况下，也暂时不征收营业税和个人所得税。
在婚姻关系持续期间，若夫妻双方对房屋或土地的权属进行变更，将无需缴纳契税。具体情形包括：一是房屋或土地原本属于夫妻中的一方，现变为双方共有或归另一方所有；二是原本属于夫妻双方共有的房屋或土地，现变为其中一方独有；三是原本属于夫妻双方共有的房屋或土地，双方对共有份额进行了约定或变更。
房屋产权所有人在无代价的情况下将房屋转赠他人时，接受赠与的人因无偿获得房屋而产生的收益，需依照国务院财政部门规定的“其他应税所得”类别，缴纳个人所得税，税率为20%。这一规定出自《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税78号）的第三条。
举例说明
该房产现值达500万，原值则为100万，面积超过90平方米，拥有70年产权，属于自用5年以上的家庭唯一住房。在缴纳相关税费方面，需分别计算房产买卖、房产继承及房产赠与三种方式所需的费用，并求出总费用。
回答
房产买卖：营业税0+个税0+契税7.5万=7.5万
房产继承：营业税0+个税0+契税0=0
房产赠与（配偶）：营业税0+个税0+契税0=0
对于配偶之外的特定亲属进行房产赠与，需缴纳的税费包括：营业税为零、个人所得税为零、契税为十五万元，总计十五万元。
房产无偿转让（针对非直系亲属）：需缴纳营业税、个人所得税共计约一百万元，以及契税十五万元，总计约为一百一十五万元。
结论
继承(0万)=
夫妻之间的赠与（0）
