01
苏州楼市尴尬了
苏州楼市正上演尴尬一幕。
1月31日，苏州发布新规：购房资格审查将不再执行，同时取消了对房屋面积和套数的限制。
这意味着，苏州直接梭哈，全面解除了限购。
近两年的时间里，苏州先是缩小了限购区域（将其限制在市内六区范围内），接着将社保缴纳年限进行了缩短（降至6个月），而在去年9月份，更是全面放宽了120平方米以上住宅的限购政策。
然而，彻底脱光之后，引发了一场降价套现离场狂欢。
据财联社披露：
1月31日午展11点，诸葛找房平台数据显示，苏州地区在短短一天内共有1245套房产下调了价格，而107套房产则出现了价格上涨。与此同时，姑苏区域内拥有48798套可供交易的二手房，其中24小时内共有158套房产降价，24套房产价格上涨。降价房源的降幅普遍在数万元至十余万元之间，更有三套总价较高的房源降幅显著，分别下调了170万元、92万元和70万元。
在短短一天里，上千套二手房纷纷降低挂牌价格，其目的昭然若揭，反映出众人已逐渐认清形势。
因此，我们观察到，在过去两年间，众多城市的二手房上市数量持续攀升，屡创历史新高。
苏州地区，根据诸葛找房提供的数据，截止到2024年1月30日，该地的二手房上市数量已经超过了22万套。
深圳的二手房挂牌量，同样创历史新高。
武汉、杭州、重庆的二手房挂牌量都在20万套以上。
关于上海的情况，中原地产指出，该市有大约41万套二手房待售，而根据易居研究院的统计，这一数字超过了20万套。
02
市场信心缺失
这种局面背后，市场信心极度匮乏，实际上，股市已经将这种信心走势表现得淋漓尽致。
众人普遍预计价格将下跌，此刻若不选择将资产变现或忍痛退出，未来可能遭受的损失将更为严重。
2022年，我国商品房的销售额与销售面积经历了调整，由之前的“双18”即销售面积达18亿平方米、销售额高达18万亿元，调整为“双13”，即销售面积约为13亿平方米，销售额约为13万亿元。
2023年，商品房销售面积持续下滑，降至11.17亿平方米；与此同时，销售额也大幅减少，降至11.66万亿元，均创下了“双11”以来的新低。
这并不是底。
2024开年的数据，机构已经披露。
克而瑞披露：
首先，在2024年1月份，TOP100房企的销售操盘总额仅为2350.6亿元；其次，这一数字较去年同期下降了34.2%；再者，与上个月相比，降幅更是高达47.9%；最后，这一单月业绩规模已经创下了近年来的新低。
其次，1月份，一线城市的新房成交总面积达到了152万平方米，这一数据较去年同期下降了22%，同时与上个月相比，降幅更是高达38%。
第三，二三线城市的新房成交量达到737万平方米，较上期减少了44%，与去年同期相比，降幅达到了18%。
房价方面，纬房研究院披露：
第一，一线城市房价全线下跌。
去年，上海住宅价格降幅最为显著，跌幅高达10.34%，紧随其后的是广州、北京和深圳。
从一线城市各区域来看，同样也是全线下跌。
观察过去一年的数据，我们发现广州的增城、黄埔、南沙以及上海的闵行、静安、黄浦、普陀、杨浦、宝山等地区，其房价跌幅均达到了两位数的水平。
第二，二线城市，全线下跌。
东莞，在过去的一年里曾是全国涨幅的领头羊，但如今却成为了跌幅最大的城市，跌幅高达16.98%。与此同时，南通、宁波、南京、郑州、南昌、武汉、杭州、沈阳、昆明、大连等城市的跌幅也均超过了两位数。
第三，三线城市全线下跌。
第四，四线城市全线下跌。
依旧是我之前所言，下跌的趋势似乎无法遏制，似乎没有最底，只有更低。目前这轮的调整过程，不知何时才能画上句号，然而参照日本的经验来看，前方的道路确实漫长。
因此，本平台在多篇文章中反复提及，对于那些房价远超城市居民平均购买能力，过度消耗城市经济及产业基础的城市而言，未来房价的回落将是一种必然趋势。
深圳的住宅价格已由超过八万元降至六万元以上，南京的房价更是降至三万元左右，而太原的房价更是已经低于一万元。
不同城市的调整趋势相同，但具体差异体现在调整速度的快慢上。一般来说，经济、产业和工业实力较为雄厚的城市，调整速度相对较慢，而其他城市则调整速度较快。
原因在于：
第一，供大于求的基本面，仍在持续。
我国房地产市场呈现出供大于求的现象，相关部门已明确表示“中国房地产供需格局发生显著转变”，并就此作出相应政策导向。
目前，尽管少数城市的住房市场呈现供不应求的状况，但绝大多数城市，包括众多二线城市，住房供应量普遍超过了需求量。
第二，全国人口负增长加速。
1月17日，国家统计局披露了最新人口数据。
2023年年底，我国总人口数达到14亿0967万人，这一数字涵盖了31个省、自治区、直辖市以及现役军人的数量，但未将居住在上述地区的港澳台同胞和外籍人士计算在内。相较上一年末，人口总数有所下降，减少了约208万人。
人口连续两年出现下降趋势，这一现象在城市层面体现得尤为明显，表现为人口减少的城市数量持续增多。
人口数量的下降预示着需求的降低。在已公布2023年常住人口数据的地区中，重庆、广西和甘肃均出现了人口减少的情况，其中重庆的人口减少了21.91万，广西减少了20万，而甘肃的减少人数达到了27万。
第三，随着保障性住房和商品住房并行体制的正式实施，我们正迎来住房供应的又一轮迅猛增长阶段，与此同时，商品住房的需求预计将持续减少。
未来保障房会分流掉商品房市场一半以上的需求。
这也是本号多次强调，往后的商品房市场需求会进一步减弱。
此外，这类住房主要由政府牵头实施，预计在接下来的数年内，其供应量将急剧增加。那么，你难道认为住房短缺的问题还会存在吗？
03
买房卖房建议
在漫长的房价回涨过程中，对于多数人而言，若非迫切需要购房，亦或是面临较大的经济负担，完全可以选择耐心等待。
至于炒房投资，完全不要再想这回事。
总的来说，本号的买房卖房建议有三条：
首先，人口通缩趋势加剧，城市化进程逐步减慢，房地产市场的高峰期已然落幕。那些在高价位购入房产的投资者，若条件允许，应尽快出手，切勿拖延，因为拖延的时间越长，亏损的风险也就越大。
那些已经尝到炒房甜头的投资者，理应适时收手，否则他们先前依靠运气和时代红利所获得的财富，未来很可能会因为自身能力不足而全部损失。
其次，对于那些仅拥有一套房产的中产阶层家庭来说，他们未来需要努力做到的是，竭尽全力减少固定债务负担，对家庭债务规模进行缩减。归根结底，不确定性已经成为当前最为确定的现实。
第三，针对那些有自住、子女教育、婚姻等刚性需求的人群，若能挑选到满意的住宅，且收入水平足以承担，那么购买是可行的。而对于没有这类刚性需求的人士，则无需急于一时。
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