在过去的岁月里，众多来自海内外的经济学者、金融专家、投资银行的首席执行官以及房地产领域的专业人士，纷纷公开发表看空中国的房地产市场观点，他们认为市场存在严重的泡沫，预测其将不可避免地走向崩溃。
席勒教授是2013年经济学诺贝尔奖得主，我购买并阅读了他的多部作品，对他的美国房地产市场研究及见解深表赞同。不过，他在2009年访问深圳和2011年造访上海时，均公开发表观点，认为这两个城市乃至整个中国的房地产市场存在泡沫。为此，我曾撰写文章与席勒教授进行赌约（详情请点击：），但他并未对此作出回应，这又是另一码事。
在市场研究和评估方面，不能仅仅依据学者名气的高低来衡量，尽管名气背后往往有公认的成就，但这并不意味着他们在所有市场领域、所有时间段内的预测都准确无误。市场预测需要针对特定领域和特定时间段进行，并且经过时间的检验，才能判断哪个观点更为可靠。
书归正传，老杨聊聊房价收入比。
近期，易居房地产研究院对外发布了2015年度全国房价收入比的年度报告，据此，我们得出如下结论：该比值已接近合理的上限范围，全国范围内的房价总体上并未出现明显的泡沫现象。
2007年，我携手同仁，开启了这份报告的研发之旅，时至今日，它依旧是全国范围内独一无二的、持续更新的房价收入比报告。尽管每年发布此报告时，总会面临诸多质疑与指责，然而，过去九年里，全国房价涨幅已接近一倍（从三千多元攀升至六千多元），房地产市场也未现崩盘迹象。这难道不是在某种程度上印证了我们的判断是相对可靠的吗？
观察房价走势，2015年，我国新建商品住宅的平均成交价格为每平方米6472元，较上年同期上涨了9.1%。自2004年起，全国房价便呈现出显著上涨趋势，历经十年辉煌，被誉为“黄金十年”。在这期间，尽管2008年房价略有下滑，跌幅为1.9%，但2009年房价却迎来了大幅上涨，涨幅高达24.7%。自2010年起，房价增速逐渐放缓，波动范围维持在7%左右。2014年，房地产市场有所降温，房价涨幅相对较小。
观察收入情况，2015年全国城镇居民的人均可支配收入达到了31195元，较上年名义上增长了8.2%。这一增长速度与国内生产总值（GDP）的增长趋势基本一致，不过收入的增长幅度略超GDP。值得注意的是，这里的收入数据是名义值，而GDP数据则不是。考虑到房价同样属于名义值，因此使用名义值来计算收入与房价的比例，显得更为恰当。
观察房价与收入的比例。在计算房价收入比时，我们假定住宅的面积标准为100平方米。根据相关房价和收入的数据，我们可以发现：2015年全国商品住宅的房价收入比达到了7.2。这一比例相较于2014年的7.1有所上升，但整体上并未改变其震荡下降的基本走势。
人们常常谈论一个数据：欧美国家的房价与收入之比在3至6倍之间。事实确实如此，目前美国的这一比例大约是4倍。尽管计算方法各异（他们采用中位数，而我们采用平均值），这一数据依然表明，我国的房价收入比已经超过了欧美国家。
但据此能得出中国房价有泡沫吗？不宜进行如此简单的对比！
我们可以通过上述数据的纵向分析，即在保持统计口径统一的基础上，对中国的历史数据进行分析。从房价增幅的图表中可以看出，在2004年以前，我国的房价上涨幅度未超过10%，显示出房价的合理性。那时的房价与收入之比在6.6至6.9倍之间，处于一个较为合理的区间。
2015年，我国的房价收入比达到了7.2，这个数字略超出了合理水平的上限。不过，与2007年和2009年的8相比，它已经有所下降。此外，还有一个不容忽视的因素：近年来，我国住宅建设中精装修房的比例迅速上升，同时高新设备的应用也越来越广泛，这些因素共同推动了房价的上涨。基于这些情况，我们可以断定，全国房价基本上没有泡沫。
然而，我们还需深刻意识到，某些城市在房价剧烈上涨后，会出现一时的泡沫现象，以深圳为例。2015年，全国房价与收入的比例有所提高，这一现象也与深圳房价平均上涨超过三成密切相关。
实际上，在2014年，深圳的房价收入比就已位居全国之首。根据目前的数据进行推算，2015年深圳的房价收入比更是高达25.8，较上年同期增长了27.6%。这一涨幅远超居民收入的增长速度，使得房价收入比进一步偏离了合理范围。在全国范围内，深圳的房价收入比再次荣登榜首，甚至有可能是全球最高的！
或许有人会断言，深圳的房价与收入的比例，必然不会超越香港，鉴于香港的房价依旧显著高于深圳。然而，不妨再深入探究一下香港的相关数据。
香港的住宅类型相较于深圳要小得多，共分为ABCDE五类。我们选取了B类户型的平均面积，即55平方米（此为实际使用面积，并非大陆所指的建筑面积），并结合香港家庭的月收入中位数，共同计算得出香港的房价与收入之比。
易居房地产研究院的调研结果显示，在2015年的第三季度，香港的房价与收入之比达到了22.9这一数值。这一比率表明，香港的房价收入比并不比深圳更高，即便是以100平米的户型为基准进行计算，两者的房价收入比也相差不多，甚至可能略高于深圳。
我先前对香港房价的走势作出过预测，认为其存在巨大的泡沫，终将破裂，目前正处在破裂的初期阶段。实际上，这一组房价与收入的比例数据，足以证明我的观点。大家普遍知道，1997年香港的房价泡沫相当严重，随后在亚洲金融危机的冲击下宣告破灭。当时，香港的房价收入比高达17.5，此后便持续下降。
自2004年起市场开始复苏，到了2010年，房价又攀升至17，这相当于回到了1997年的泡沫时期。值得注意的是，正是在这一年，香港政府察觉到房价的异常热度，随即采取措施，加强了对税收的控制。
然而，香港的住宅价格持续攀升，房价与收入的比例不断创下新高。换言之，自2010年起，香港的房价便陷入了泡沫不断膨胀的非理性繁荣之中。到了2015年第四季度，香港房价开始出现下降趋势，泡沫破裂的迹象显现。据此推测，2016年香港的房价收入比也将开始进入下降的轨道。
那么，深圳房价收入比何时也会下降一些？哥，你猜……
［杨红旭论楼市］系头条号签约作者
