28日晚，市住房和城乡建设委员会发布通知，自2016年11月29日起，对于居民家庭首次购买住房并申请商业贷款的情况，规定的首付款比例不得低于35%。对于在本市已拥有一套住房的家庭，或者虽无住房但已有住房贷款记录的家庭，若申请商业贷款购买普通自住房，首付款比例需达到50%以上；若购买非普通自住房，则首付款比例需达到70%以上。
市住房公积金管理中心指出，公积金的贷款利率及额度等相关政策也将根据实际情况作出相应调整。针对此次新出台的政策，我们首先对各项调整措施进行一番详尽的对比分析：
另外，尽管二套房的首付款比例并未调整，依旧维持在普通住宅的50%和非普通住宅的70%，但在此我们不妨向您简要介绍下上海对于普通住宅的认定标准。
TIPS：上海普通住宅标准
自11月20日起，上海实施新的普通住房标准，规定外环以外的住宅、内外环之间的住宅以及内环以内的住宅，只要单套建筑面积不超过140平方米，且价格分别不高于230万元、310万元、450万元，均可被认定为普通住房。
机构解读：
1.房价持续上涨带来调控加码
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，自10月“沪六条”政策实施以来，上海房地产市场明显降温，交易量有所减少。尽管如此，成交价格却依然呈上升趋势。据国家统计局10月份数据显示，上海新建商品住宅的成交均价较上月上涨了0.5%，同比涨幅更是高达37.4%。这一同比涨幅表明，上海在涨幅较大的城市中仍居前列，因此，调控压力并未完全缓解。此举反映出地方政府在楼市调控方面的坚定意志。同时，近期高价房源交易频繁，导致平均价格出现起伏，这或许会对市场情绪产生一定影响。因此，通过加强政策力度，有助于稳固调控成效。另外，自11月中旬起，深圳、杭州等城市已对原有的调控措施进行了强化。鉴于此，上海对调控措施进行加强并不算作是突发之举。
2.着重信贷 心理影响大于实际
观察各项措施，主要聚焦在信贷政策上。我个人觉得，在限购方面，上海已经实施了相当严格的措施，若进一步加码，可能会对合理的居住需求造成损害。相对而言，信贷政策尚有调整的余地。首先，之前的信贷政策仅以房产为依据，不考虑贷款情况，即只要将手头房源售出，再次购房仍被视为首套房。而经过调整的新政策，既考虑房产也考虑贷款，这意味着即便之前有过贷款记录，再次购房也将被认定为第二套房，这对改善型住房需求的影响尤为显著。中环以内的置换型购房者中，已有九成选择了交易，而外环地区的这一比例则平均在六成左右。这无疑限制了这部分消费者的选择。此外，他们还需接受全国范围内的征信查询，其覆盖面远比之前广泛。另外，对于首次购房者的首付比例提升0.5成，其心理影响实际上超过了实际影响。
3.未来市场成交或将继续收缩
首套房主要用作自住，以上海新房的平均价格500万元计算，总价仅高出二十余万元，对具备购买力的购房者来说，这并不会构成太大的限制。短期内，他们或许因支付能力不足而暂时搁置购买计划。然而，几个月后一旦具备支付能力，他们便会迅速进入市场。
公积金的提取额度受到限制，杠杆率的使用被下调，之前可达到的40倍余额上限，现已被缩减至30倍。11月份的市场交易已经陷入低位的稳定状态，同时客户数量较上月减少了半数。在调控政策实施之后，成交量预计将进一步缩减。在价格方面，当前的议价空间已经扩展至3%至5%。伴随着交易量的减少，还价的空间也随之增大，导致价格出现了实质性的下降。
凤凰为你算笔账：
在上海，购置一套住宅的最低价格通常超过了两百万，以下我们就以总价为两百万的房产作为案例来进行分析。
——首次置业成本提升有限
在实施新政策之前，购房所需的首付款为60万元，而新政策实施后，这一数字上升至70万元，导致成本增加了10万元。不仅如此，我们可使用的公积金贷款额度减少了10万元。若将这10万元公积金转换为商业贷款，其利息差额高达34387元（具体为公积金贷款10万元30年利息56674元与商业贷款10万元30年利息91061元的差额），综合来看，总成本支出大约增加了13.5万元。然而，较高的首付款额导致贷款部分的利息减少了91061元，因此，整体购房的总成本仅增加了大约43326元，总成本的增长幅度仅为2.16%。
结论：作为首套房，新政实施后，首付所需的资金增加了16.6%，而整体购房成本则上升了2.16%。
——认定差别：首套变二套成本提升较大
自然，上述结论是以您购买的房产仍被认定为首次购房为前提的；若因最新的“认房又认贷”政策，您的房产从首次购房变为二次购房，那么购房成本的上升将更为显著。我们依旧以200万元的房产为例。
在实施新政策之前，购房人需支付60万元的首付款；而在新政策实施后，若所购住宅被认定为二套普通住宅，首付款则需提升至100万元；若住宅不属于普通住宅类别，首付款金额将更高，达到140万元。
因此，首付款的成本分别上涨了66.6%和133.3%，然而，由于首付款的增多导致贷款金额的减少，购房的总金额实际上却有所下降。当然，这一结果是在不考虑通货膨胀因素的情况下得出的，因此无需过分关注。
结论：在首套房升级为二套房之后，首付款的支出比例相应增加了66.6%至133.3%。
