今年7月，莘庄的天荟以14万单价成交。
再一次刷新了外环外房价天花板。
上海的多中心化进程日益显著，随之而来的是，越来越多的外环外的区域开始打破环线理论的限制。
单价直冲十万，甚至更高。
以前，外环外是刚需上车的最佳选择，如今却变得高不可攀。
今日，让我们一一道来，上海那些位于外环之外的区域，它们正稳步迈向突破十万的房价，且趋势愈发明显。
莘庄：外环外天花板，领涨的发动机。
毋庸置疑，莘庄是闵行永远的老大！
从94年闵行政府自掏腰包，将1号线终点延长3站到莘庄开始。
这个地方就成为外环外第一个起飞的板块。
目前，除了1号线、5号线和12号线，该区域还规划有一条15号线。
以及已经开工的嘉闵线，直通虹桥交通枢纽。
莘庄凭借其4轨加1线的强大实力，在与外环外的其他兄弟较量中，从曾经的压制一跃变为决定性的击败。
莘庄已经升级成为与世纪大道、龙阳路一样级别的交通枢纽。
莘庄的商业更是遍地开花，没啥好说的。
论教育，闵行本身就是上海的教育高地。
闵行实验小学和莘松中学作为一梯队的教育机构，莘庄镇小学、莘城学校以及莘光学校等九年一贯制公立学校亦然，这些优质教育资源也是莘庄房价持续坚挺的关键因素之一。
目前，13年房龄的好世鹿鸣苑，成交单价已经突破10万。
2019年开业的地铁上盖项目天荟，彼时的平均价格达到了7.1万元。短短四年光景，该项目的二手房交易额已攀升至14万元。
几乎是翻了一倍。
莘庄，它已不再是过去仅作为市区外溢需求承接区的角色，而是如今能够为周边地区提供反哺作用的都市副中心。
唯一遗憾的是，莘庄后续没有什么住宅用地推出。
但不影响莘庄成为继续领涨闵行甚至周边板块的发动机。
唐镇：张江的后花园，高薪人群买单。
依托张江近百万产业人群的居住需求，唐镇是妥妥的赢家。
在规划层面，该社区归属于第四代国际社区类别，整个城市的面貌呈现出一片以次新房和新建房为主的统一景象。
也是浦东为数不多的，有大体量中高端住宅集聚的居住区。
在交通方面，横穿城市的2号线线路，连接了虹桥与浦东这两大交通要地。它直通张江、陆家嘴、静安寺等地。
龙东大道的开通横跨外环、中环及内环，此举进一步削弱了唐镇位于外环之外的地区标识。
如果说此前，唐镇的起势，赢在张江的辐射和板块的中高端规划。
那么到后期，唐镇的产业，是浦东下一个十年的重点发展对象。
唐镇拥有金融+科创两大重磅产业，自身又拥有中高端居住规划；
高收入人群+中高端居住区。
唐镇的房价至少还能领涨浦东10年。
目前，板块内标杆绿地玉兰花园成交单价已经在11万上下徘徊。
仁恒东郊花园的挂牌价也突破十万。
浦东购买力最多的就是码农和金融民工。
有优质学区和产业规划的地方，就能成为房价高地。
唐镇的唐城福外，建平培德，都是比较优质的学校。
所以，高素质人群的购买力多强，唐镇的房价就有多高。
浦江镇：弃子翻身，靠的不是亲妈。
近几年涨势最凶猛的板块之一。
一条8号线贯穿南北，3站直达前滩，可以说是前滩的后花园。
得益于前滩的崛起，这里的房价也跟着起飞。
浦江镇的浦锦街道，不仅是整个板块的居住天花板。
也是整个浦东不可多得的低密度中高端居住区。
目前板块内最高的单价已突破10万。
论教育，上师大附属闵行第三小学和第三中学，口碑非常好。
在医疗领域，该区域拥有两家三级甲等医院。这样的医疗资源配置，除了市中心的部分区域，在中环以外实属罕见。
论商业，浦江城市广场和360也能满足日常所需。
谈及交通，8号线之外，南北高架路的开通使得浦江地区得以迅速融入浦东，仅需五分钟便可抵达前滩。
浦江镇手中握有丰富的土地储备，因此其发展空间仍有较大提升潜力。故而，其发展上限还有望进一步提升。
浦江镇的滨江地带预留了10平方公里的区域，这一规划无疑为浦锦居住区增添了更多魅力。
前滩只要继续发力，这里就不会涨停。
华泾：徐汇下只角，后发者的逆袭。
徐汇最偏僻的地方，紧靠闵行。
基本上是徐汇最拉跨拖后腿的“下只角”。
板块内标杆中海瀛台，印象欧洲，目前单价已经突破10万+。
这么猛的主要原因是后发优势。
华泾手上还有大量的土地储备，有发展空间。
高安路一小华展校区，作为近两年新设立的校区，徐汇中学南校以及上汇实验，这三所学校共同提升了所在学区的教育品质。
15号线在板块内已正式投入使用。接下来，19号线、23号线以及机场联络线也将相继开通。
华泾也会成为四轨交汇的板块。
跟着徐汇混，果然不一般。哪怕在外环外都不会让你硬件拉跨。
徐汇滨江商务区一旦完工，紧邻的华泾地区将吸引大量高收入人群迁入。
2019年龙湖天街的开业，也弥补了商业空白。
上海2035总规划中，将徐汇全境纳入主城区。
在徐汇2035年的规划蓝图里，漕河泾、北杨、华泾等地成为引领的高能级科技创新集聚区。
产业傍身，也让整个板块飞起的毫无阻碍。
七宝：学区加持，后劲乏力。
七宝地区教育资源丰富，极具吸引力：不仅有实力雄厚的民强小学，还拥有顶尖的民办七宝外国语小学。
七宝中学的升学率据说可以达到私校水平。
论交通，9号线贯穿板块，6站直达徐家汇。
在商业领域，七宝万科、七宝商城以及汇宝购物广场等，其综合实力与市中心地区相比毫不逊色。
除此之外，拥有超过千年历史的七宝古镇，更为该板块注入了丰富的历史积淀。
新和旧的商业形式结合天衣无缝。
区域内标杆皇都花园，学区的加持，目前已经十万单价。
七宝的短板也很明显：
首先，飞机的噪音问题是无法改变的。再者，由于航空限高的存在，这给界面的规划带来了阻碍。
关键是后期也没啥规划用地。
板块内2010年前后的次新小区太少了，大多都是老商品房。
目前投资者购买时多因学区因素，相较之下，七宝在整体实力方面并不占据明显优势。
吴泾：学区敷衍，破十昙花一现。
吴泾产业很强，有英特尔、商飞、可口可乐等大牌企业。
凭借华二附属学校所在学区的优势，紫竹半岛花园的成交价格曾一度攀升至10万元以上。
但这个地方毕竟距离市区实在太远了。到核心区域尤其不方便。
板块内商业配套也欠佳。
华二只对口紫竹，学区的利好范围有限。
加上后期华二的考试成绩差强人意。
如今紫竹已经从顶峰的10万回落至8万多。
目前单价过十万的外环外6个板块中，4个来自于闵行。
其实，闵行的春申板块，也已经在10万的边缘摩拳擦掌。
闵行从之前的闵大荒，到现在的妥妥大赢家。
除了闵行本身就是上海教育强区。
更重要的是，上海发展始终呈现地倾西南之势。
上海2040规划中，上海西南的发展轮廓逐渐清晰。
莘庄、徐家汇副中心、徐汇滨江商务区以及紫竹高新技术产业开发区，这四大区域合力构成了西南地区实力雄厚的战略布局。
外围区域构成了矩阵的主要战场。该区域融合了商业、教育、科技创新、金融服务以及居住功能。
随着产业进步，市中心的影响力逐渐减弱，而各个区域开始展现各自的特色，各自为政的时代已然来临。
当年看不上的外环外，已经高攀不起。
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