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浦东临港
临港的困境，是政策预期与市场现实撕裂的典型案例。
2021年，陆家嘴滴水涟岸的二手房价格已顺利越过每平方米6.5万元的大关。
这个距离上海市中心60公里的地方正在上演着楼市的狂欢。
这一单价在当时基本可以买到上海外环外所有的新房。
临港的叠墅业主信心十足，挂出了7.6万/平的高价。
似乎马不停蹄地追赶佘山别墅的脚步。
时至今日，2万多在临港能买到非常不错的二手房。
这种巨大的落差源自于盲目的规划崇拜和超前的价格透支。
临港的最早的规划可以追溯到世纪初。
然而，实质性的发展实际上是从2012年起步的，那一年，原临港新城正式更名为南汇新城。
紧接着第二年，16号线罗山路站至滴水湖站通车试运营。
此后，临港地区依然以大学城为核心，其中，在校师生构成了当地人口的主要部分，占据了绝大多数。
临港走上快车道的发展是自2017年“五大新城”的概念提出。
伴随着五大新城轰轰烈烈的发展，临港的疯狂供地还是来了。
靠着宏大的规划，在2020年这一波行情中被投资客炒上了天。
如今的临港还有着3万套的新房库存，根本卖不完。
但是人口增量完全没有跟上卖房的速度。
投资客割肉离场，但接盘侠却不好找。
自特斯拉超级项目正式入驻以来，临港在吸引产业和获得政策扶持方面，在上海地区无疑是处于领先地位的。
但是现代城市的发展是产业与烟火气的缠绕。
仅靠高端企业，临港只能算产业区，到不了新城的高度。
我们从不否认临港很有潜力，但是临港要解决的问题还有很多。
比如缺少与市区的通勤线路；
比如人口规模不足；
再比如存量商办如何盘活等等。
这座曾经备受期待的城市，在楼市的无序扩张中付出了沉重的代价。
希望临港能迎来新的蜕变。
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浦东世博
作为2010年世博会的主战场。
世博板块曾凭借“全球城市窗口”的光环风光无限。
位于黄浦江边的上钢三厂等工业遗存转变为世博园区，这一转变使得公共建筑与绿化景观为其赢得了“国际一流”的赞誉。
然而，在繁华景象逐渐消散的十多年后，这个地方却陷入了发展的停滞，曾经闪耀的世博园区如今只剩下了破旧和狭小的住宅区。
如今的世博更像是一个“过气网红”，成了浦东的养老圣地。
1952年，上海第三钢铁厂在此地启动了建设，打造了新中国成立后南市区的首个工人住宅区，该住宅区被命名为上钢新村。
也是世博板块老破小的源头。
以钢三厂为例，在其鼎盛时期，该厂占地面积超过两平方公里，员工总数达到两万余人。
图源网络
这也是上世纪世博最风光的时候。
后来为了迎接世博会的拆迁潮，世博确实有了旧貌换新颜机会。
然而，那些被拆除的区域全都在江边，像昔日的上钢新村、上南新村等地，都没能享受到这份突如其来的财富。
如今拆掉的区域被世博公园、商办CBD塞满了。
板块内已经没什么可开发的土地了。
缺乏优质学区资源和生活水平，世博区仅能吸引那些对住房有迫切需求且无法搬迁的本地居民。
没有持续的新鲜血液，这里的房价也在持续泄气。
现在只需花费四万多就能购得，而那些曾以八万多价格购入的消费者，此刻却只能孤独地承受着风中的无助与困惑。
世博的症结在于“吃老本”，但单靠历史光环难以维系房价体系。
世博等一个新拆迁。
普陀桃浦新村
今日所谈论的桃浦并非涵盖整个桃浦地区，而是专指位于外环之外的桃浦新村周边区域。
若非桃浦智创城的开发与建设，我坚信众多新到上海的居民对桃浦地区会感到相当陌生。
更不必提那被沪嘉高速公路、外环高速公路以及铁路线所环绕的桃浦新村，那片被遗忘的“盲区”。
桃浦新村的诞生和桃浦工业区息息相关。
甚至可以说是工业区时代的眼泪。
1953年，苏联城市规划专家的引领下，桃浦工业区正式宣告成立。
五年后，桃浦新村的建设项目正式开始，届时落成的住宅将专门为桃浦化工系统所使用。
算一算时间，最早一批的房子房龄都超过60年了。
随着时间的推移，桃浦地区开展了污染整治工作，并对工业区进行了拆迁。四十年弹指一挥间，桃浦智创城已然崛起，然而，桃浦新村区域依旧处于被忽视的边缘。
如果仅仅是被遗忘，不足以概括桃浦新村没落的原因。
真正的原因是没人重视。
观察桃浦地区的历史沿革，我们可以发现其行政归属经历了几次更迭，不断在嘉定、宝山、真如、普陀等不同行政区之间进行迁移。
图源网络
上海的多区交界处历来是发展的薄弱环节。
他并未被当作亲生儿子看待，大家心里想的都是他可能随时不再属于我的管辖范围，因此投入过多精力，最终不过是为他人做嫁衣。
桃浦新村在发展初期仅作为工业区配套的住宅，而进入90年代，它又肩负起了众多“两湾一宅”动迁任务的角色。
大量动迁户在那一时期迁往桃浦新村地区。
来的人数众多，但相应的配套设施并未及时到位，其中主要的商业区域包括位于桃浦新场地铁口的白丽生活广场以及新邻天地这两个规模较小的商业街区。
教育、医疗方面更没有什么亮点。
然而，桃浦新村地区的发展受到历史遗留问题、江桥垃圾焚烧厂风向的当前影响，以及被物流园区厂区所环绕的现状等多重因素的严重制约。
今天的桃浦新村依然交通阻隔严重，板块内还有很多断头路。
普陀的重心都在真如、桃浦智创城这样的产城融合区域。
桃浦新村想等一个爆发还有很长的路要走。
2016年初，桃浦新村从2万的房价突破到了3万。
但是10年后今天，这里的房价依然只有3万。
十年如黄粱一梦。
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松江佘北动迁大居
佘北的中级困局还很难破。
从真正面世到现在这里的二手房价就一直在跌。
作为郊区板块，佘北的先天条件不差。
毕竟能抱着佘山这个上海顶豪的大腿。
只不过命运和佘北开了个玩笑。
既没能继承佘山的有点，也没有高端规划匹配。
等来的只有“动迁大居”四个大字。
2013年，佘北大居项目正式动工建设，当时设定的目标是打造46个住宅小区，并计划引入12.5万居民。
今天的佘北也确实按照这个目标一步步前进。
整个板块内除了动迁房还是动迁房。
无地铁、无商业、无优质教育学校。
自2016年起，佘北地区的动迁住宅工程逐步完工，至2021年，这些住宅项目相继解除限制，开始面向市场出售。
正逢上海房地产市场的高峰期，成交价格超过三万元，使得众人误以为这样的价格就是佘北地区的真实价值所在。
潮水褪去，佘北的价值被打回2万以下。
此刻众人方才意识到，在佘北，大量商品涌入市场、价格战此起彼伏、地段优劣分明构成了日常生活的主旋律。
远郊无敌铁也注定了佘北只能是本地的低总价客户的内循环市场。
最后
这场残酷的价值重估告诉我们：
历史机遇的窗口不会永远敞开，一时的胜利并不是终点。
楼市，已进入深度的淘汰赛。
唯有穿透概念迷雾，坚守“产业+交通+流动性”的三重底线。
方能在这场生存游戏中全身而退。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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