房子对中国人意义重大。很多父母买房，是想着将来能给子女留下一个温暖的港湾。然而，他们不知道的是，未来将房子过户给子女，无论采用继承、买卖还是赠与的方式，都需要缴纳一笔支出，因为房屋变更登记要缴税是不可避免的。那么，家庭到底适合哪种方式呢？个人转让住房又适合哪种方式呢？税费该怎么计算呢？笔者将带你一起探究，看完你就会明白！
房子过户给子女，
哪种方式最省钱？
1、直系亲属间的无偿赠与
2、继承父母的房屋
3、父母将房屋卖给小明
个人销售、购买住房
要交哪些税费？
个人转让住房应缴纳哪些税费？
卖方应缴纳税费
（一）增值税
1．个人转让购买住房
购买不足 2 年的住房进行对外销售，需按照 5%的征收率全额缴纳增值税。
（2）个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的
①北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，免征增值税。
北京市、上海市、广州市和深圳市，若个人将购买 2 年及以上的非普通住房对外销售，需以销售收入减去购买住房价款后的差额，按照 5%的征收率缴纳增值税；若个人将购买 2 年及以上的普通住房对外销售，可免征增值税。
依据财税〔2016〕36 号附件 3，按照国税发〔2005〕89 号，个人购买住房的时间是以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间来作为其购买房屋的时间；依据国税发〔2006〕144 号规定，个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售时，对于通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系以及直系亲属以外其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间是按照发生受赠行为之后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间来确定。
2．个人销售自建自用住房免征增值税；
3．涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。
根据财税〔2016〕36 号附件 3（过渡政策），以下情况涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产可免征增值税：一是离婚财产分割；二是无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；三是无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；四是房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
（二）附加税费
2019 年 1 月 1 日起，增值税小规模纳税人以缴纳的增值税金额为计税依据进行减半征收，其中包括自然人个人。如果个人免征增值税，那么同时也免征城市维护建设税及附加。2016 年 2 月 1 日起，对于按月纳税的情况，月销售额或营业额不超过 10 万元的缴纳义务人免征教育费附加和地方教育附加；对于按季度纳税的情况，季度销售额或营业额不超过 30 万元的缴纳义务人免征教育费附加和地方教育附加。这些缴纳义务人包括个体户含一般纳税人，但不包括按次纳税的自然人个人。
城市维护建设税由增值税乘以相应税率得出。若纳税人所在地在市区，其税率为 7%；若纳税人所在地在县城、镇，税率为 5%；若纳税人所在地不在市区、县城或镇，税率为 1%。
2．教育费附加＝增值税×3%
3．地方教育附加＝增值税×2%
依据为财税〔2016〕12 号，以及财税〔2019〕13 号，还有总局公告 2019 年第 4 号。
（三）个人所得税
个人转让二手房取得的所得按照财产转让所得来征收个人所得税。依据国税发〔2006〕108 号规定，在计算时能够凭借购房合同、发票等有效的凭证，并且经过税务机关审核之后，是允许从其转让收入当中减除财产原值以及在转让住房过程中缴纳的税金和有关的合理费用的。[id_1167155861]
纳税人能够提供实际支付住房装修费用的税务统一发票，且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致，经税务机关审核后，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可按以下规定比例进行扣除：
已购公有住房的最高扣除限额为房屋原值的 15％；经济适用房的最高扣除限额为房屋原值的 15％。
（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10％。
纳税人原购房是装修房，合同注明房价款中包含装修费，比如铺装了地板，装配了洁具、厨具等，这种情况下，不得再次重复扣除装修费用。
纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房时，其向贷款银行实际支付了住房贷款利息，可凭贷款银行出具的有效证明据实扣除该住房贷款利息。
纳税人按照相关规定实际支付了手续费、公证费等费用。这些费用可以凭有关部门出具的有效证明来进行据实扣除。
依据国税发〔2006〕108 号的规定，倘若纳税人未提供完整且准确的房屋原值凭证，无法正确计算房屋原值与应纳税额，那么税务机关便可依照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的相关规定，对其实施核定征税，也就是按照纳税人住房转让收入的某一比例来核定应纳的个人所得税额。省级税务局或者省级税务局授权的地市级税务局会根据纳税人出售住房的所处区域等因素，来确定具体比例。这些因素包括地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等。而具体比例是在住房转让收入 1％－3％的幅度内确定的。
个人转让自用五年以上的住房且是唯一的家庭生活用房，根据财税字〔1994〕20 号规定，其取得的所得暂免征收个人所得税。 个人转让的住房自用五年以上，并且是唯一的家庭生活用房，按照财税字〔1994〕20 号规定，所取得的所得暂免征收个人所得税。 依据财税字〔1994〕20 号规定，个人转让自用达五年以上、同时又是唯一的家庭生活用房的，其所得暂免征收个人所得税。
注意情形：
财政部、税务总局公告 2019 年第 74 号文件有规定，以下这些房屋产权无偿赠与的情形，对当事双方是不征收个人所得税的。
房屋产权的所有人把房屋产权进行无偿的赠与，受赠对象为配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
房屋产权的所有人把房屋产权无偿地赠与那些对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。
房屋产权所有人已死亡。依法取得房屋产权的有法定继承人，有遗嘱继承人，还有受遗赠人。
国税发〔2009〕121 号规定，通过离婚析产的方式来分割房屋产权，这属于夫妻双方对共同共有财产的一种处置行为。个人在因离婚而办理房屋产权过户手续时，是不征收个人所得税的。
以其他无偿受赠方式获得的住房对外进行转让时，依据财税〔2009〕78 号文件的规定，受赠人在转让受赠房屋时，需以其转让受赠房屋所获得的收入，减去原捐赠人取得该房屋的实际购置成本，再减去赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费，所得的余额，作为受赠人的应纳税所得额，然后缴纳个人所得税。受赠人转让受赠房屋时，如果价格明显偏低且没有正当理由，那么税务机关能够依据该房屋的市场评估价格，或者通过其他合理的方式确定的价格，来核定其转让收入。
(四）印花税
按照所载金额来计算，计算比例为 0.5‰。在这些情况中，个人进行住房的销售或者购买时，印花税是免征的。需要注意的是，对于继承、赠与、交换、分割这些行为，是不免征印花税的。
(五）土地增值税
1．适用税率
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
超过扣除项目金额50%—100%的部分，税率为40%；
超过扣除项目金额100%—200%的部分，税率为50%；
超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
2．扣除项目包括：
提供取得房产的相关凭据，比如发票、契税证明、合同协议以及支付凭据、司法文书等。如果有这些凭据，就按照凭据所记载的金额，并且每年再加上 5%，将其计入扣除项目。
营业税发票及其他凭据，是以发票或凭据上所记载的金额为准；增值税普通发票，是以发票上所记载的价税合计金额为准；增值税专用发票，是以发票上所记载的不含增值税金额为准。
合理费用指的是以下这些：纳税人按照规定实际支付的费用，包括住房装修费用、住房贷款利息、手续费以及公证费等。
提供评估机构出具的以“重置成本法”评估建筑物的重置成本价格。然后，按照评估价格以及取得土地使用权凭据记载的金额，将其计入扣除项目。
其他扣除项目包括：在转让房产时所缴纳的营业税及其附加；还有在因计算纳税而需要支付的房产评估费；以及在取得房产环节所缴纳的契税（但评估价格中已包含契税的情况除外）。
3．无法查实计算扣除项目金额的，按照定率征收土地增值税。
4．其中
（1）个人转让住房免土地增值税；
个人之间互换自有居住用的房地产，当地税务机关进行核实后，是可以免征土地增值税的。
买方应缴纳税费
（一）契税
根据不含增值税的交易价格乘以税率来征收契税，契税税率处在 3%至 5%之间。契税的适用税率，是由省、自治区、直辖市人民政府在前面所规定的幅度范围内，依据本地区的实际状况来确定的，并且要上报给财政部和国家税务总局进行备案。具体而言：
个人购买家庭唯一住房，家庭成员范围包含购房人、配偶以及未成年子女等。若住房面积为 90 平方米及以下，就按 1%的税率征收契税；若住房面积为 90 平方米以上，就按 1.5%的税率征收契税。
个人购买家庭第二套改善性住房时，若面积为 90 平方米及以下，契税按 1%的税率征收；若面积为 90 平方米以上，契税按 2%的税率征收。（北京市、上海市、广州市、深圳市暂不执行此规定）
《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，如配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母等，在继承土地、房屋权属时，不征收契税。这里不包括遗嘱继承的情况。
《中华人民共和国契税法》第六条明确规定，在婚姻关系存续期间，夫妻之间对土地、房屋权属进行变更时，可免征契税；并且法定继承人通过继承方式承受土地、房屋权属的，也能够免征契税。
个人进行无偿赠与不动产的行为时，需要对受赠人全额征收契税。关于计税依据的确定，按照《契税暂行条例》的规定，房屋赠与的计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格来核定，然后依法进行征收。在税率执行方面，由于受赠并非购买行为，所以应当按照房产所在地省政府所确定的契税税率来执行，不能享受到个人购买住房时的契税优惠政策。
依据有《中华人民共和国契税法》，还有《契税暂行条例》及其实施细则，以及《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23 号），还有《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144 号）
(二）印花税
根据所载金额以 0.5‰来进行计算。其中包含：个人在进行住房的销售或者购买时，印花税是免征的。需要注意的是：继承、赠与、交换、分割这些行为是不免征印花税的。
（三）个人所得税
个人在受赠不动产缴纳个人所得税时，不能采用核定征收的方式，必须严格依据税法规定进行据实征收。受赠人无偿受赠房屋的应纳税所得额，是房地产赠与合同上所标明的赠与房屋价值，减去赠与过程中受赠人支付的相关税费后的剩余部分。并且要按照 20%的适用税率来计算并缴纳个人所得税。
案例解析
2019 年 2 月，安徽某城市的居民张某出售一套住房。该住房面积为 100 平方米，产权证日期是 2017 年 12 月 25 日。购买人是李某，李某购买此房是家庭首套住房。计税价格为 150 万元。那么，买卖双方应缴纳多少税费呢？
解析：
(一）出售方张某应缴税费：
1．增值税=150/1.05*5%=7.14万元
城建税=7.14*7%*50%=0.25万元
教育费附加=7.14*3%*50%=0.11万元
地方教育费附加=7.14*2%*50%=0.7万元
依据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36 号附件 3），若该住房持有时间达到两年，那么就无需缴纳增值税及附加；倘若不满两年，就需要缴纳增值税 5%，同时还需缴纳市区的城建税 7%、教育费附加 3%以及地方教育费附加 2%。依据《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告 2019 年第 5 号），小规模纳税人能够享受城建税及附加减半的优惠。
2．个人所得税
（1）假设张某不能提供房屋原值发票
个人所得税=（150-7.14）*1%=1.43万元
根据财税字〔1999〕278 号、国税发〔2007〕33 号、国税发〔2006〕108 号等规定，张某所在地的税务机关有如下规定：若能够提供房屋原值（如原购房发票等），则按差额的 20%征收；若不能够提供房屋原值，就按全额的 1%核定征收；倘若持有满 5 年并且是家庭唯一生活用房，那么就免征个人所得税。
假设张某能够提供有效凭证，用以证明其在购置该房屋时实际支付的房价款以及交纳的相关税费为 130 万元。依据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43 号）的第四条规定，个人转让房屋的个人所得税应税收入不包含增值税。并且，其取得房屋时所支付的价款中所包含的增值税应计入财产原值。在计算转让所得时，可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个税所得税等于 150 除以 1.05 的结果减去 130 再减去 0.25 减去 0.11 减去 0.7 后所得的数值乘以 20%，其结果为 2.36 万元。
3．土地增值税，暂免。(财税〔2008〕137号)
4．印花税，暂免。(财税〔2008〕137号)
（二）购买方李某应缴税费：
1．契税=（150-7.14）*1.5%=2.14万元
《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，契税的税率处在 3%至 5%这个范围。契税的适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在法规规定的幅度内，依据本地区实际情况来确定，并且要报财政部和国家税务总局备案。根据财税〔2016〕23 号文规定，若购买家庭首套住房且面积在 90 平米以下，契税按 1%征收；若面积在 90 平米以上，则按 1.5%征收。若购买家庭第二套住房且面积在 90 平米以下，契税按 1%征收；若面积在 90 平米以上，按 2%征收。而购买家庭第三套及以上住宅，或者购买商铺、杂物间、车库，按照安徽省的规定，在 2019 年 3 月 1 日以后按 3%征收。
2．印花税：暂免。(财税〔2008〕137号)
肯定用得上
