恒大曾经非常风光，涉足多个领域，如今开始变卖资产；贝壳将房产经纪行业从“黑暗丛林”中带出，其市值曾一度达到 800 亿美元，现在已经下跌了 75%。
房地产行业和房产经纪行业即将迎来变革。即便那些没有买房卖房需求的人，也能从各种新闻中察觉到这种变化的气息。可以讲，房产行业，尤其是房产经纪行业，正处在从资本层面到游戏规则层面的全面性转变之中。
房产经纪行业的变革或许会比房地产行业的变革更大。在中国城市化进程逐渐放缓，人口增长遇到瓶颈这个时候，房产经纪行业已经取代了房地产公司，成为了房地产市场中权重最高的因素。
然而，存在所谓的“恐龙效应”。这种效应的特点是权重大，并且在大环境发生变动的时候，所受到的冲击也比较大。
实际上，在 20 年的时间里，房产经纪行业的格局极为稳定，与科技行业相比更是如此。链家、我爱我家、中原地产、21 世纪不动产这些有着二三十年历史的老品牌，至今仍在市场上保持活跃。贝壳呈现出“一超”，其他“多强”并存的格局，并且这种格局已经维持了 5 年多的时间。
这一局面即将迎来巨变。行业发生深刻变化，受内外两个因素的促使。
从外部因素方面来说，国家坚定地决心要“房住不炒”，把贷款门槛大幅度提升了，从而使得整个行业的交易频率以及交易需求都有了很大程度的下降。这也就意味着这个行业进入了一个注重服务、比拼口碑的时代，而在这背后的本质其实又是在比拼综合实力。
从内部因素来看，贝壳找房作为行业 20 年来的最大受益者，其市值已经下跌了 75%。“恐龙效应”在客观方面为新的行业竞争者开辟了生存空间。
内外部的环境发生了巨大的变化，这些变化都在促使一个新的房产经纪时代到来。就在这个时候，美凯龙爱家伴随着红星美凯龙家居生态航母而诞生。在这个关键的节点上，美凯龙爱家无疑是最为引人瞩目的那个因素。
一般认为，房地产行业的拐点，是2016年。
2010 年，国家停止了房地产企业的 IPO 申请。2016 年，证监会终止了房地产公司的定向增发。这样一来，房地产企业的股权融资基本处于停滞状态。紧接着，在 2016 年底的中央经济工作会议上，提出了“房住不炒”的概念。随后，房地产行业变革的大潮正式开启。
中原地产统计显示，今年起始阶段，各地所出台的房地产调控政策数量已经超过了 380 次，这刷新了历史记录。并且，今年还推行了反垄断、双减等一系列从侧面给市场带来冲击的新政。如此一来，房地产行业以及对新房市场依赖程度极高的房产经纪行业，情况变得更加糟糕了。
环境发生巨变的时候，由于面临着强大的经营压力，房产经纪行业的局部已经出现了问题。
今年，深圳二手房市场降温极为迅速。中介门店纷纷关门歇业，中介也频繁离职。就在 8 月份的今年，龙华区壹城中心的德佑门店店东“卷款跑路”，这引发了行业的广泛讨论。这并非是德佑首次出现这样的情况。2019 年，根据湖南都市新闻的报道，长沙“德佑房产中介”的一个门店法人携款消失不见，其中有 30 多名购房者遭受损失，涉及“一房多卖”的情况。
2020 年 1 月，德佑旗下的门店存在伪造材料以及假扮业主签约的行为。基于此，深圳市房地产中介协会暂停了德佑的网签系统使用权限。
德佑在上海成名已有多年，在 2015 年被链家收购。链家把房产经纪行业带出了“黑暗森林”，它以服务水平著称。实际上，链家朝着“打造最高端加盟店”的目标，向德佑输出管理。
然而，行业遭遇了巨大的震动。贝壳自身的市值下跌了 75%。作为“养子”的德佑，其局面也不是很乐观。
美凯龙爱家总裁冯全林对此认为，这种“熵增”现象，实际上是一家公司在快速膨胀过程中难以避免的。公司规模小时，做事都严格依照创始人的指挥行动；而公司变大后，信息在传递过程中会不断减弱。这样一来，就难免会引发一些问题。
冯全林在掌舵美凯龙爱家之前，曾在民营企业工作过，也在外资企业工作过。他涉足的领域既包括传统行业，也包括互联网行业。他既做过合伙人，也做过创始人。他的这些观察具有代表性。
冯全林认为，在行业处于洗牌阶段时，有的品牌想要进行扩张，有的品牌想要单纯在线上发展，并且尝试在不同的赛道中去探寻更正确的发展途径。而美凯龙爱家恰恰是深刻理解市场逻辑，从而选择了最适合自身的战略。
随着房地产行业调控不断升级，行业发展的挑战也不断升级。
对此，冯全林持较为乐观的态度。在接受“摩羯商业评论”的专访过程中，当谈到行业发生的巨大变化时，冯全林首先表明了自己对国家整顿房地产市场这一决心的认可。在他的观念里，一系列新政策的颁布，对于房产经纪行业来说，既带来了机遇，也带来了挑战。
以深圳为例。深圳有很多 40 年、50 年产权的公寓。双减政策出台后，义务教育阶段公立学校的名校教师开始轮岗。这有利于深圳市民子女的教育，也有利于激活深圳的公寓租售市场。
比如上海。在 2021 年 3 月，上海印发了关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见的通知。在嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城，开始探索出台与中心城区不同的购房政策。这些政策涉及放宽落户，未来新落户的人群将会向这五大新城迁移。五大新城新政出现了。它可以使上海中心城区的产业人口压力得以缓解。同时，它也能够推动房地产市场继续向前发展。
2021 年上半年有相关统计数据。此数据证明了市场前景并非那般悲观。同策研究院的数据显示，在年初“沪十条”出台的这个背景之下，上海今年上半年的商品房销售面积，其累计同比增长达到了 23%。这表明市场需求依然处于旺盛的状态。
从宏观层面来看，房产经纪行业确实不是那么悲观的。从微观层面来看，也不是整条赛道都进入了下降的通道。
2019 年，德佑在深圳的店面频繁出现纠纷。5 月的时候，美凯龙爱家成立了。一年之后的 2020 年 8 月，美凯龙爱家进驻了深圳。2021 年下半年已至，美凯龙爱家已进驻北京等六个大中城市。店面总数超过 750 家，员工达 11000 余名。其规模仅次于链家等原有大型房产经纪公司，已跻身行业前列。
友商战区负责人加入美凯龙爱家，不仅仅是因为其“北斗七星”人才价值观与自己相符。普通经纪人加入美凯龙爱家也是如此。更重要的是，美凯龙爱家提出的“五维一体”理念，以及红星美凯龙集团的家居生态综合优势，代表了新时代房产经纪行业的生态进化新方向，有望在行业板块巨震的环境中取得后来居上的成绩。
打造的是一个一站式全周期生态服务平台，这个平台集“房产交易”“房屋设计”“房屋装修”“家居购物”“住家维保”于一体，被称为“五维一体”。希望能为消费者提供“放心”的服务，能让消费者省心，还能给消费者暖心的感受。它打破了传统房产经纪行业单一的“租售”模式。
生存环境发生了巨大的变化，游戏规则需要进行更改，然而不能毫无准备地去行动。通过调研，冯全林和他的团队察觉到：有 40%的购房者存在重新装修的需求。一套房子如果是按照购房者的使用需求进行了个性化的设计，其平均去化周期是 27 天，效率提升了一倍。
现在，如果你前往美凯龙爱家咨询购房事宜，那么你将会享受到一种被称作“特种经纪人”的高端服务。这些“特种经纪人”，一方面能够帮你把房产交易环节出色地完成；另一方面，还能够在你购房之后，从设计与装修到物料采买等各个方面，为你提供一条龙的服务。
全周期提供陪伴式服务，会提供一套房子从售前到售后的全套服务。这就是冯全林和美凯龙爱家所期望的差异化，这种差异化也是能够占领用户心智的有力方式。并且正是凭借优质、全面且具有差异化的“五维一体”服务，美凯龙爱家将房产的低频交易转变为多场景、多频的交易，在刚一开始就站稳了脚跟，同时也吸引了大量富有经验的优秀经纪人加入。
其实，不止美凯龙爱家有这种立足长远的思考。
2019 年起，贝壳找房接连控股了南鱼家装和美窝家装，还接下了万链家装的业务。在刚刚过去的 2021 年 7 月，贝壳找房宣布与圣都家装达成协议，要收购圣都 100%的股权。圣都装饰的董事长颜伟阳在《写给圣都小伙伴的一封家书》里，直接表示“我们乐意去做苦活累活，成为贝壳家装板块的链家”。
英雄的见解大致相同。时代的潮流促使那些有志于成为头部的房产经纪既要多方面获利，又要打通居住产业链。然而，如果说这种对全产业链服务的探索战略，对于贝壳找房而言是在新时代走出一条新的道路，那么对于以新选手的身份出现在赛道上的美凯龙爱家来说，就是其本身所具备的特质。
实际上，新入局的美凯龙爱家，的确实力非同凡响。
红星美凯龙家居集团是美凯龙爱家的兄弟公司，它在国内是经营面积最大、商场数量最多且地域覆盖面最广阔的家居巨头。其业务涉猎范围广泛，体系成熟，在全国布局了 300 余家商场。美凯龙爱家能够有效整合住宅、设计、家装、家居惠购、住家维保等五大资源，从而完成一个全新的家居生态的闭环。
冯全林跨行业经验丰富，他认为，不只是房地产行业，科技行业、汽车行业、制造业等大量过去被当作经济发展火车头的行业，都处在升级与洗牌的境地。
冯全林从长远和全局的角度来看，认为传统中介肯定会迎来变革，“信息匹配+住房服务”将会形成新的行业趋势；应该用辩证的眼光看待新政，要顺应形势，那些深谙市场发展逻辑的新进入者或许会更有后发优势。
房产经纪行业历经 20 年的纵横捭阖。起初是不吃差价的 1.0 时代，接着发展到真房源的 2.0 时代，如今已迈入居家综合服务能力的 3.0 时代。
推动行业第三次变革的动力，从市场需求层面来看，是客户希望能够多花费一些钱，同时少费一些心思；从政策立法层面来看，是“房住不炒”以及去杠杆化。这两个方面都客观地要求房产经纪公司持续进化，用服务导向来取代规模导向，并且深入理解家居产业链。
美凯龙爱家具备先天优势，它搭载了红星美凯龙这样的家居生态航母。其有着五维一体的发展战略，这一战略决定了它必然会成为行业变革的主要推动者之一，并且会携手友商一起助推行业有序健康发展。
