坐地铁到上海徐汇的时候，很难想象这片土地下面藏着多少黄金。
8 月 7 日，上海有“单价地王”易主的消息在不少人的朋友圈中传开。绿城以 48 亿元成功拿下徐汇区斜土街道的地块，该地块的楼板价达到了 13.1 万元/平方米，这一价格打破了之前的 10 万元/平方米的记录。
据规划部门估算，东安一、二村地块总地价可能接近 577 亿。这不是最贵的。这一数字将轻松超越香港置地 310.5 亿的纪录。它将提前锁定中国大陆新的“地王之王”。
地王频繁出现，这是市场复苏的信号吗？还是区域分化加剧的体现呢？对于刚需购房者来说，又意味着什么呢？
地王扎堆上海，核心区成“香饽饽”
从数据来看，全国楼板价位列前四名的地块如今全部被上海所包揽。单价达到 10 万元/平方米以上的地块，在目前的全国范围内仅有两幅，其中一幅被绿城占据，另一幅被融信占据。
上海在总价地王榜上占据主导地位，除了单价地王之外。全国百亿总价地块一共有 31 幅，其中上海有 9 幅，成绩遥遥领先。广州有 5 幅，杭州也有 5 幅，它们紧随上海之后。
上海城投在上海拿地，华润置地在上海拿地，金茂在上海拿地，绿城在上海拿地，这些开发商争相拿地，让人不禁要问：上海的土地为何这么抢手？
核心一线城市存在土地稀缺的情况，这是根本原因。上海的一家房产研究中心的李向阳向我讲述道，像大宁、徐汇这样的地段，土地极为珍贵，可谓寸土寸金，再也无法找到第二块处于同样位置的土地了。
王女士刚搬进徐汇区，感触很深。她所在的小区 2019 年均价仅 7 万多。而现在，二手房挂牌价基本都在 9 万以上了。要是没早买的话，现在真的买不起这个区了。
地王效应：面粉贵了，面包能不涨吗？
地王入市会给周边房价带来怎样的影响呢？记者对近十年的数据进行了梳理，发现几乎每一个地王项目入市的时候，都能够带动周边房价上涨。
以2014年的金茂大宁地王为例。
地王入市前，大宁区域房价约为4.3万元/平方米。
金茂府入市后，该板块的房价被提升到了 6.7 万元/平方米，涨幅达到了 50%以上。
周边的次新房项目价格出现了上涨。原本不足 3 万元/平方米，现在涨到了 7 万元/平方米以上。
地王项目会引发找房热度的爆发。云洞察数据表明，绿城徐汇地王的消息一经公布，龙华板块的找房数据相较于前一天有了大幅增长，增长幅度达到 116.2%，并且达到了近一个月的最高水平。
李向阳解释道，这些现象属于地王所带来的板块溢价效应。开发商高价拿地之后，必定会将成本转嫁给房价。并且地王项目通常品质更高，也就自然会提升区域房价的预期。
供需矛盾是地王诞生的土壤
地王并非是没有缘由就出现的。经过深入的剖析可以得知，单价方面的地王通常会出现在那些供应长期处于紧张状态的区域。
以 2022 年长宁区的地王项目作为例子，在 2018 年之后，长宁区仅仅成交了三幅宅地，这三幅宅地的合计建筑面积为 10 万平方米。
长宁区新房长期存在供应不足的情况。在 2018 年 1 月至 2024 年 7 月这段时间里，累计仅仅成交了 719 套。从月均数据来看，不足 10 套。并且有多个月份的成交数量甚至为零。
供应稀缺会致使价格上涨。上海某房产经纪公司的负责人张冬梅称，核心区域的存量房源逐渐减少，并且新增供应也极为有限，所以价格自然而然就被抬高了。
供需矛盾并非仅出现在长宁区。徐汇区和静安区等中心城区都遭遇了类似的问题。这使得区域分化的情况更为严重，具体表现为中心区的房价持续上升，然而远郊区域却有可能面临去库存的压力。
刚需族何去何从？
看到地王频出的消息后，32 岁的李明内心很不好受。他是一名 IT 从业者，月收入 2 万多一点。去年他攒够了首付，原本计划今年买房，然而没想到他看中的那个小区的均价又上涨了将近 2 万元每平方米。
李明无奈地表示，他原本是打算前往徐汇滨江的，然而现在却只能将目光投向郊区了。
不少刚需购房者正处于类似的困境之中。上海核心区的地价和房价一直在持续攀升，许多普通收入家庭只得选择远离市中心的区域。这使得上海市内外环之间的房价梯度变得更加显著。
市中心的房子逐渐变得像奢侈品，其面向的是高净值人群。普通工薪族只得前往郊区。张冬梅进行了分析，接着说道，然而随着轨道交通网络持续完善，郊区的居住体验也在逐步提升。
数据表明，上海地铁已经通车的长度达到 503 公里。它在全球范围内处于领先地位。轨道交通的便利性，在一定程度上对郊区位置所存在的劣势起到了弥补作用。
未来趋势：分化加剧将成常态
根据规划，徐汇滨江将会被建设成为上海的新地标区域。东安地王项目会被建设，同时康定路的康定壹拾玖等多个豪宅项目也即将进入市场。
李向阳表示，上海高端住宅市场存在很大潜力。并且他还指出，即便处于调控政策的环境中，核心区域的房价依然展现出很强的韧性。
张冬梅对刚需购房者给出建议：不要盲目去追求高价并加杠杆，要依据自身的预算来行动。在上海，房子不能仅仅用投资的眼光去看待，居住需求应当处于首要地位。
上海的住宅市场正处于前所未有的分化状态。一方面存在着价格动辄上亿元的豪宅项目。另一方面有普通家庭能够负担得起的刚需房源。这种分化在未来有很大可能会越发明显。
多位业内人士持有相似观点，他们认为贵的东西会变得更贵，而远郊区域可能会相对保持平稳。
对于购房者而言，理性地看待市场以及根据自身能力行事，这永远都是不变的真理。地王频繁出现，这或许意味着市场的信心正在回暖，然而同时也在提醒大家：在未来相当长的一段时间里，市场分化加剧将会是一种常态。
买不起中心区的房子不用焦虑。大城市的魅力不单在于居住地段，还在于它能提供全方位的生活便利以及职业发展机会。找到适合自己的区域和户型，这才是真正的“上车”之法。
来都来了，点个三连再走吧~~~
