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经典不代表正确。
这个理论实际上经过20年的发展，到今天已经千疮百孔。
浦东完全打破了这一逻辑，只能在环线理论方面进行补充，形成了浦西买房依据环线，浦东买房依据产业的情况。
其实看环线这件事在浦西并非完全正确。大宁、古美这些地方，其价格已经不逊色于内环。西南的外环外，单价要比北区部分中环地带还贵，这也是不可争辩的事实。
但是有一些发展状况不佳的板块的项目，声称自己是某某环线上的价值低洼之地，以此欺骗消费者，对于这种情况我们是不能容忍的。
本文将探讨为何“买房看环线”这一理论如今不再适用。 我们来聊一聊其中的原因。 为何如今“买房看环线”的理论不再适用呢？ 这是我们要探讨的问题。 现在“买房看环线”的理论已不适用，我们对此进行探讨。
01
环线理论其实是典型的合成谬误。
内中环三条线路本身即是三条高速路，绝非房产价值的等高线。
环线边上有好板块，不代表挨着环线的板块都好。
环线逻辑具有普世性，主要是因为大部分城市仍为小城市，它们所采用的是中心向外拓展、像摊大饼一样的发展模式。
上海的城市格局有这样的特点，老上海所在的如今内环内的区域，其城市格局大体是相符的。而内环外的区域，其城市格局并不能完全适用。
如果把上海的城市结构分类，上海早期的城市结构是三部分：
老上海以及工人新村，还有外部的乡镇，在这些当中，工厂和农田被夹在老上海与外围乡镇之间。
老上海是市区的核心区域，其大致范围为现今的内环以内。它在地段鄙视链中处于高位。
工人新村大多是围着老上海而建的。这些片区大多也符合环线价值所蕴含的逻辑。
但是外面的那部分，上海所走的全是点状发展的思路。仅仅看到市中心的距离，是完全无法行得通的。
02
点状发展，本质上是把城市划片，用副中心撑起城市的一部分。
各个区域的人口，会脱离以人民广场为核心的那种生活模式，然后在各自所在的区域找到新的核心。
从这些副中心起步，上海才开启了真正意义上的片区分化进程。此时，环线逻辑便不再适用了，因为中心点发生了改变。
相比于环线逻辑，片区分析的逻辑无疑更为适合。
即使同在中环线，西北的发展与西南的发展完全不同，所以价格自然也不可同日而语。
上海曾经地倾东北，主要是因为工业是当年的核心生产力。
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90 年代外资很受欢迎。杨浦的五角场发展态势良好。然而，在这一过程中，获得最大利益的是徐汇和长宁。
这两个区迅速实现了第二产业向第三产业的转型。同时，它们还将外迁的产业给予了相邻的闵行和松江。通过这些举措，整个西南片区得以整体发展起来。
闵行很多人看不上，大家觉得是闵大荒。
闵行外环外有很多地方的房价比西面和北面的房价要贵。你可以说他运气好，也可以说他底子好。
总归是闵行在90年代吃进红利大片的完成了城市化建设：
人来得多，产业落得也多，商业繁荣程度高，资源比同环线的其他地方要好，所以房价自然就贵。
西北片区的情况是，因为真如副中心遭遇失利，在过去的这些年里，产业方面相对较为弱势，缺乏外来的高收入人群，基于此，自然发展也更为弱势，从楼市的角度来看，房价就是无法上涨起来。
浦东的情况更为显著。产业强劲的地方，购买力就强。张江能够带动一整圈板块发展。唐镇能够达到十万单价的价位。其本质原因是购买力都以张江为核心，而不是以人民广场为核心。
这些板块，外环线无法框定其价值，只有通过分析区域价值才能找到答案。
03
内、中、外环分别是三条环形的高速路。修路的根本目的在于疏解城市交通，并且是为了方便市民出行。
这条路的修建地点和经过路线，在考虑时都要受到修建条件和城市格局的限制。 这条路的修建位置以及所经之路，在进行考虑时都需局限于修建条件与城市格局。 这条路的修建地点以及经过之处，在思考时都要被修建条件和城市格局所局限。
说人话就是：规划的早，落伍很正常。
内环规划和修建的时间是 90 年代，外环规划和修建的时间也是 90 年代。内环的规划设计方案有明显的时代特点，外环的规划设计方案也有明显的时代特点。
内环的形状并非标准的环形，其南面有凹进的部分，北面则有突出的部分。
图源网络
如今看起来很高贵的黄浦滨江和徐汇滨江都大片的划在了外面。
当然，徐汇滨江当年都是工厂，地段上差点意思；
不过卢湾发展的可不差，为啥也没划进去？
原因其实很简答。
内环建造之时，南面的跨江大桥仅有南浦大桥这一座。若再建造一座桥，成本过高，所以只得让卢湾暂时受些委屈。
北面突出的那一块，其原因与道路的规划设计方有关。（此处调侃了母校）
截图自百度地图
不过，内环具有一定的代表意义。大部分区域都属于上海市区的核心区。因此，其实不太需要为其价值而担忧。
04
上文已经提及外环。外环一圈的价值，完全取决于各个板块的实力。外环线仅可作为参考。
实际上在当年规划外环的时候，并没有像内环线那样有着清晰的城市边界。规划的思路主要就是去进行一种“展望”。
当时上海的市区范围当年仅仅有 202 平方公里，然而像纽约这类的国际大都市其市区范围都在 500 平方公里以上，我们不能落后。
于是挥手画了一个大圈，就有了如今的外环。
南面的边界情况与内环的逻辑相近。主要原因在于只有那一座徐浦大桥，并且再往南在当年也是没有地方可拓展的。
05
中环线建成时间较晚。主要是因为，在上海，内环与中环之间存在大片土地，而这些土地之前的发展状况极为不均衡。
这里既有工厂又有农田，也有工人新村和老镇。
中环修的周期很长，前后花费了十几年的时间，主要原因是需要等待各个区域发展成熟。
在这个过程里，真正开始起飞的是那些曾经有工厂和农田存在的区域。 曾经的工厂和农田所在的那些区域，在这个过程中真正地起飞了。 那些曾经有着工厂和农田的区域，在这个过程中开始了真正的起飞。
这些地方，拆掉之后直接就建成了新的商务区，价值节节攀升。这些地方，拆掉之后直接就建成了新的居民区，价值节节升高。
大宁以及天山是由工厂拆除后形成的土地；古美原本是农田；新江湾则是废弃的机场；这些地方都经过整备，从而成为了如今的优质改善片区。
当然，内环是存在的。瑞虹新城是对虹镇老街的改造。不过，类似的区域大多集中在内中环之间。
但是，中环本质上是将各个成熟的片区串联起来的。因此，难免会有一些板块混杂其中，难以分辨真假。
有些新房常声称自己处于中环线上且是价值洼地，一看就知道是在忽悠新手。
大家同在一个班级，考第一的孩子能够考上 985 高校，而考倒数第一的孩子则能考上二本院校。
不会因为在同一个班就给倒数第一的孩子一张清华录取通知书，同时这也不意味着这个孩子具备上清华的实力。
本质上，还是要具体问题具体分析。
05
我们多次讲过，因为存在区域分化的情况，当下的上海楼市，在进行分析时应该优先关注板块价值，而不是环线位置。
不过无论着怎么讲，在有限的篇幅里都不能讲清全局。
比如本文，即便说了很多内容，很可能还是会有一堆杠精来反驳我，他们会说贵的地方就是泡沫大，并且同环线位置就应该是一个价格。
但是这也是没办法。
大部分人更倾向于简单且无需思考的方法论，因为根深蒂固的认知使他们难以接受逻辑性更强的理念。
但是，这其实也不是坏事。
如果大家都是专家，那么买对房子就更难了。
以上为正文
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