2021年已过大半，
今年的上海楼市可谓是风云变幻。
从年后的一二手楼市越来越“飘”，到各类调控政策轮番轰炸。
这波操作像极了2016，但又比2016来得更为猛烈。
“三价最低”这一情况是前所未有的，它直接指向了在上海楼市中占据最大比例的二手房市场。
这场楼市的“腥风血雨”才刚刚开始。
未来上海楼市走向如何？
也许我们可以借鉴一下2017、2018、2019。
今天我帮大家来复盘。
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2016 年进行调控之后，楼市凭借着自身的惯性维持了有半年时间。到了 2017 年 5 月，楼市达到了房价的最高处。
自此之后房价呈现一路下跌的态势，在 2018 年 12 月时达到底部。2019 年房价出现了一波幅度较小的回暖情况，然而后续力量不足，到了第四季度便基本处于停滞状态。
这个时期整体楼市大概可以分为3个阶段：
1、惯性上涨期
16 年各类政策施加打压，然而房价凭借着惯性仍在持续上升。此阶段一直延续到 2017 年 5 月，直到房价涨到 5.23W 才停下脚步。
2、平稳下跌期
17 年 5 月之后，房价呈现出稳步下跌的态势。同时，成交量也开始减少。“金九银十”以往的光彩不再。这个阶段一直持续到 2018 年 3 月。
3、急速下跌期
18 年 3 月之后，上海楼市开启了一种策略，即“以价换量”。具体表现为成交量有了大幅的上涨，然而房价却呈现出一路走低的态势，一直到 12 月才跌入谷底。
4、小幅回暖期
2019 年伊始，上海楼市出现了一波小行情，其表现为量价齐升。然而，这并非是上海楼市的普遍上涨，在这一年中，冷热不均的现象体现得极为明显，接下来我将详细进行阐述。
5、平稳期
19 年 4 季度，这波上涨行情宣告结束。楼市再度进入平稳期。在此期间，成交量相较于上半年出现了回落。
17 年的房价是 5.23W，18 年的房价是 4.53W，上海房价整体下跌的幅度接近 13%。
19 年楼市有回温现象，不过没能回到“鼎盛时期”。这波回温并非全面的，不是“阳光普照”，上海的某些区域依然处于阴霾之中。
下文我将分成两大部分，来讲讲 2017 - 2019 年上海楼市下跌的情况以及上涨的情况。
part1 2017-18年上海楼市如何跌的
17 年 5 月到 18 年 12 月，这 1 年半的时间里，楼市到底是怎样下跌的呢？其中哪部分房源率先开始下跌？又有哪部分房源坚持得最久呢？
话不多说，上数据。
一、各环线数据
历月跌价房源在各环线的比值如下：
从上述数据我们可以发现2点：
1、外环外是这场跌价的主阵地
跌价房源中，将近一半都分布在外环外。内环内的房源一直是最为坚挺的。
2017 年 8 月起，这场跌价的态势开始从外环外逐步扩散到各个环线。
17 年 8 月开始至 2018 年 2 月期间，降价房源蔓延到了中外环。在此期间，中外环降价房源占比从之前的 24%逐步上涨到 27%。而中环以内的跌价房源占比基本保持不变，外环外的跌价房源占比则在逐渐缩小。
2018 年 3 月起，影响波及到了中环以内。其表现为中环内跌价房源的占比逐渐增大，而中环以外跌价房源的占比逐渐减小。
到 2018 年 11 月时，外环以内各个环线的降价房源情况大致相当。上海楼市进入到了低谷状态。
二、各总价段数据
历月跌价房源在各总价段的比值如下：
从上述数据我们可以总结2点：
1、500W以下刚需房源主导了这次降价。
降价房源中，有七成的房源总价在 500W 以下。在这些总价在 500W 以下的房源里，200 - 400W 的房源是主力军。
2、300W、700W是分水岭。
以 300W 作为界限，随着时间不断推移，300W 以下的降价房源所占比例逐步增多，而 300 - 700W 的降价房源所占比例逐渐变小。也就是说“极度刚需”这部分人群越来越难以承受压力，正在进行大面积的降价。
700W 以上的房子刚进行了调整，降价房源在整体中所占的比例比较稳定，楼市的波动对他们的影响不大。尤其对于 2000W 以上的豪宅群体来说，在多数月份里基本上都没有降价的房源。
这种变化与各总价段的成交占比也基本吻合。
到 2018 年底占比已接近 6 成。
结合各个环线的成交占比后，基本可以确定，这波“以价换量”的主要角色，大多是外环外的总价较低的房源。
三、各区房价数据
17 年 5 月是 17 - 18 楼市一个阶段的分界点。18 年 3 月是 17 - 18 楼市另一个阶段的分界点。18 年 12 月是 17 - 18 楼市又一个阶段的分界点。
我们以这3个月的房价为准，分别测算下，各区的房价坚挺度。
2017/5-2018/3：
降价比较严重的区域有青浦，有奉贤，有松江，有南汇等外环外地区；而静安等市区的价格仍旧保持坚挺。
2017/5-2018/12：
整个下行市场，所有区域无一幸免，只有轻重之分。
下跌比较严重的区域，跌幅近20%，如奉贤、南汇。
以黄浦、静安为主的市中心，虽然房价也跌了，但跌幅较小。
总结：
17 年 5 月开始了 17 - 18 年的这波下行行情。外环外的刚需率先行动，接着由外往内逐步渗透，最终导致整个上海的房价都出现了集体下跌的情况。
从区域方面来看，在这个处于下行趋势的市场里，市中心的房产最为保值，而郊区则成为了遭受严重影响的区域。
从房屋的品类方面来看，不同种类住宅的抗跌等级情况是：豪宅的抗跌等级要高于刚改住宅；刚改住宅的抗跌等级高于刚需住宅；刚需住宅的抗跌等级又高于极度刚需住宅。
part22018-19年上海楼市如何涨的
2019 年整体房价呈上扬态势。同时，存在冷热不均的现象。我们之前已经提及过这些情况。
下面我们就来仔细帮大家分析一下。
一、各环线数据
从上图中，我们可以很明显的发现2点信息：
1、2-5月是2019年房价上涨的主要时期
可以看到2-5月各个环线房价普遍上涨，其中4月最为强烈。
6-10月，房价开始上涨乏力；“金九银十”也失去了光彩。
11-12月，楼市开始进入淡季。
2、郊环外是另一个世界
2-3月别的环线房价起来的时候，它依旧原地踏步甚至下跌。
行情最好的4月，别的环线涨幅近2%，它只有1.2%。
5月开始郊环外，就基本在走下坡路。
郊环外有逆势上涨的情况，例如在 8 - 9 月份。这得益于临港，临港在那段时间被划为国家级自贸区，在那段时间里，整个郊环外将近 6 成涨价的房源都来自临港。
这一年，除了临港之外，别的郊环外地区一直都处于一种艰难的状态之中，仿佛身处水深火热之中。
二、各总价段数据
刚需+豪宅双轮驱动
2019年的这波好行情由刚需和豪宅的共同推动。
刚需指的是 200 - 400W 的楼盘。在 2 - 5 月这段时间里，这部分楼盘的涨幅都较为良好。
原因在于：2016 年 3 月 25 日，上海外地人买房限购年限从 2 年变为 5 年，第一批被 5 年社保限购的外地人在 2019 年 3 月 25 日重新回到了市场。并且这波人群明显就是这轮刚需客的主要人群。
豪宅指的是价格在 1200 万到 1500 万以及 2000 万以上的住宅。在楼市高峰的 4 月份，这部分楼盘的涨幅是最高的。
2000W 以上的豪宅无需过多阐释。从前面 17 - 18 年的那些数据来看，我们能够知晓，2000 万以上的豪宅在保值增值方面的能力始终是很强的。
1200 - 1500W 的住宅涨势良好。这种良好的涨势与大山资源有着紧密的联系。
可以看到，在总价段方面，大山资源较为丰富。在这波行情中，这些总价段的涨幅都较为可观。其中，占比最高的是 1200 - 1500W 这个总价段，它的涨幅尤为突出。
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最后附上，各区主要板块201-18各个节点价格变动情况：
*下表中剔除了挂牌量低于10套的板块。
主要板块各个节点价格变动情况
黄浦区
静安区
徐汇区
长宁区
虹口区
杨浦区
普陀区
闵行区
宝山区
嘉定区
青浦区
松江区
奉贤区
浦东区
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