推进非户籍人口在城市落户，这在客观上会对房地产产生一定的利好。然而，这种人口红利正在逐渐地减弱。城市之间关于人口的竞争，终究是一场零和的游戏。随着这些人群住房需求的逐渐被消化，市场的供需出现逆转是不可避免的。
中房智库研究员 苏志勇/文
2016 年的“9·30”这一天，对于楼市而言是一个具有历史性意义的转折点。 2016 年的“9·30”这个时间节点，对于楼市来讲是一个历史性的转折点。 2016 年的“9·30”这个时期，对于楼市来说是一个具有历史性的转折点。北京最先出台的“9·30”新政吹响了新一轮房地产调控的集结号。在不到一个月的时间里，北京、上海、广州、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、佛州、惠州、南昌等 22 个大中城市相继发布了楼市调控新政。之后，政策不断加强力度，房地产进入了一个漫长的调控周期。
2016 年 9 月 30 日，与楼市的“9·30”调控在同一天，国务院办公厅印发了《推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案》的通知。通知提出，在“十三五”期间，要加速破除城乡区域间的户籍迁移壁垒，进一步健全配套政策体系，使户籍人口城镇化率年均提高 1 个百分点以上，年均转户 1300 万人以上。到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%。
调控政策有“限”，落户政策呈“放”态，在这收放的过程中，地方政府的调控智慧正接受着考验。
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户籍制度之变
落户政策进行了调整和放松。这是因为城镇化加速的进程与户籍制度之间的矛盾变得越来越突出，人户分离的情况十分严重。从城镇化的相关指标能够看出，常住人口的城镇化率要比户籍人口的城镇化率水平明显更高。人户分离现象愈发严重。
这是中央首次颁布实施的城镇化规划。
还调整并完善了超大城市和特大城市的落户政策，重点是解决符合条件的普通劳动者的落户问题。调整完善大中城市落户政策。
2018 年 10 月 11 日，国家发改委按照进度安排进行了相关工作。这项工作是对《推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案》的落实情况进行督察。
2019 年 4 月 8 日，国家发改委印发了《2019 年新型城镇化建设重点任务》。该任务提出，要重点抓好在城镇就业的农业转移人口的落户工作。同时，要推动 1 亿非户籍人口在城市落户的目标取得决定性的进展。还要培育和发展现代化都市圈。并且推进大城市的精细化管理。此外，要支持特色小镇有序发展。最后，加快推动城乡融合发展，以实现常住人口和户籍人口的城镇化率都提高 1 个百分点以上。城区常住人口 100 万至 300 万的Ⅱ型大城市需全面取消落户限制；城区常住人口 300 万至 500 万的Ⅰ型大城市要全面放开且放宽落户条件，同时全面取消重点群体的落户限制；超大特大城市要对积分落户政策进行调整完善，大幅增加落户规模，精简积分项目，保证社保缴纳年限和居住年限的分数占主要比例。
2019 年 9 月，国家发改委在广东东莞召开了现场推进会。该推进会强调，要在重点地区全面落实 1 亿非户籍人口在城市落户的政策，并且要在今年年底取得决定性的进展，同时要切实提高农业转移人口的市民化质量。
统计数据的变化表明，1 亿非户籍人口在城镇落户取得了明显进展。2014 年常住人口城镇化率为 54.77%，到 2018 年末提升到 59.58%；2014 年户籍人口城镇化率为 37.1%，到 2018 年末提高到 43.37%。两者的差值由 17.67 个百分点缩小为 16.28 个百分点。中国社科院在 10 月 29 日发布了《经济蓝皮书》。该蓝皮书预计，到 2019 年年末的时候，中国的常住人口城镇化率将会突破 60%。并且会提前完成任务目标。
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地方政府之策
中央在政策层面大力推动城镇化以及非户籍人口落户城市，地方政府也作出了积极的响应。自 2017 年起，越来越多的城市陆续出台了放松落户以及引进人才的相关政策，这些城市将落户政策的调整直接转化成了一轮又一轮的抢人大战。
一线城市城市容量饱和，争抢的目标为高精尖人才。比如北京会优先为获得一定规模创业投资的创业人才及其核心团队办理引进；也会为投资资金达到一定规模且市场贡献突出的投资管理运营人才及其核心团队办理引进；还会为高新技术企业以及文化创意领军企业骨干办理引进；同时也会为创新创业中介服务人才及其核心团队办理引进。上海提出：若五类人满足相关要求，便可直接落户。其一为创业人才；其二是创新创业中介服务人才；其三是风险投资管理运营人才；其四是企业高级管理和科技技能人才；其五是企业家。此外，针对重点区域的人才需求，会重点实施人才引进。比如在 2019 年 9 月，上海临港新片区推出了针对性人才引进计划；在 2019 年 10 月，北京通州也推出了针对性人才引进计划。
一线城市人口已达饱和状态，而二线城市成为了人才竞争最为激烈的主要战场。从 2017 年开始，各个大城市陆续推出了引进人才以及办理落户的政策，这些政策的门槛在逐渐降低。以西安为例：只要是具有本科（含）以上学历的，就不会受到年龄的限制；要是具有本科（不含）以下学历的，年龄需在 45 周岁（含）以下。成都：是全日制普通大学本科及以上学历，年龄在 45 周岁以下的，能够直接落户。宁波：大专及以上的应届毕业生可以先办理落户手续然后再就业，大专学历的人员工作 1 年之后就可以在没有住房的情况下办理落户。合肥大专以上学历就能直接落户。石家庄实行零门槛落户。总的来说，几乎所有的二线城市都加入到了“抢人大战”中。人口增长使得楼市的供需矛盾变得更加激烈，这也成为部分二线城市房价非理性上涨的一个直接原因。从最近一年的房价统计数据来看，房价涨幅靠前的大多是人口政策较为激进的二三线城市。
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楼市调控反思
房地产市场的发展，从短期角度来看是金融方面的因素；从中期角度来看是土地方面的因素；从长期角度来看则是人口方面的因素。人口作为城市发展以及房地产市场保持稳定的一个重要支撑力量，会直接促使楼市产生需求。然而，人口如果出现过度增长的情况，也会给房地产市场带来需要进行调控的压力。在吸引人才和稳定楼市这两者之间，城市政府还需要谨慎地去把握和处理。
首先，从政府这一角度来看，需要坚持房地产调控，不能动摇这一政策，同时也不能过度依赖房地产。在 7 月 30 日的政治局会议中明确提出，“不能将房地产当作短期刺激经济的手段”，城市政府也应当秉持这样的态度。要戒除对房地产的依赖，注重产业发展，有针对性地引进人才。不能盲目地刺激楼市住房需求，不能主观地将落户政策与刺激房地产相联系，比如通过购房落户、购房奖励等方式，也不能借人才引进政策来突破限购。
其次，落户政策需与城市的承载能力相契合。吸引人才不能仅凭借一味地降低落户的标准，甚至给予落户奖励，更为关键的是要考量城市的发展需求以及承载能力，像城市的基础设施情况，就业的环境状况，住房的保障水平，医疗以及教育等配套设施的供给能力等。盲目地引进人口，一方面会给城市增添负担，另一方面也难以确保人才能够长期稳定地留下来。
从业界角度看，对于落户政策对房地产的刺激不可过度解读。从媒体角度看，对于落户政策对房地产的刺激也不可过度解读。最近一些城市出台引进人才和落户政策，业界和媒体对此普遍存在过度解读的现象。比如 10 月 24 日海南出台户籍制度改革实施方案，取消落户限制，却被媒体解读为“取消限购”。10 月 15 日，天津部分区域鼓励人才来津工作的举措被解读为“放松限购”。户籍制度在改革，城镇化在推进，这是大势所趋。吸引人才是城市发展的需求，对这一举措过度解读既不客观，也不可取。
从总体上来看，推进非户籍人口落户以及城镇化这件事，在客观上创造出了楼市的需求，这对房地产会带来一定的利好。然而，这种人口红利正在逐步地减弱。城市之间进行的人口之战，终究是一场零和游戏。随着非户籍人口住房需求逐渐被消化掉，市场的供需情况发生逆转是不可避免的。或许在不久之后的将来，房地产调控的方向就会从“防止过热”转变为“防止过冷”。
