经济网|
《中国经济周刊》记者宋杰| 上海报道
中国（上海）自由贸易试验区临港新片区（以下简称“临港新片区”）在 8 月 20 日正式举行揭牌仪式。在历经了上海自贸试验区 6 年的建设历程之后，临港新片区毫无疑问被赋予了更高的期望。
临港新片区的规划范围涵盖上海大治河以南的区域，还包括金汇港以东的部分，以及小洋山岛和浦东国际机场南侧的区域。依据“整体规划、分步实施”的原则，率先启动了南汇新城、临港装备产业区、小洋山岛以及浦东机场南侧等这些区域，其面积达到了 119.5 平方公里。
值得一提的是，奉贤区紧邻浦东新区，其约三分之二的土地被划入了临港新片区。在这个区域内，有奉城、金汇、青村、四团、海湾这 5 大名镇。
上海市委常委、常务副市长陈寅在国新办举办的发布会上有所透露，临港新片区将会“放开”房产限购政策。在现今“房住不炒”的总基调没有改变的状况下，这一政策的出台以及落地对于上海楼市而言意味着什么呢？
新政公布之后迎来了“盛夏”般的行情，有一些楼盘每周的平均成交套数的涨幅达到了 683%。
临港新片区按照规划，到 2035 年，其区域生产总值（GDP）会超过 1 万亿元。这意味着将再造一个如同目前浦东新区那样的规模。（注：2018 年上海浦东新区 GDP 首次超过 1 万亿元。）
《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》提出要求，新片区要建立起以关键核心技术作为突破口的前沿产业集群。同时，该方案将集成电路、人工智能、生物医药、民用航空等领域列为关键领域。
上海提出多项人才支持政策。这些政策包括：限购从以家庭为单位转变为以个人名下房产数量进行限购；购房资格的社保要求从 5 年改为 3 年；人才“居转户”（居住证转户籍）的年限从原来的 7 年缩短至 5 年，核心人才则进一步缩短到 3 年。
临港新片区在建楼盘《中国经济周刊》记者宋杰|摄
克而瑞上海向《中国经济周刊》记者提供的统计表明，新政公布之后，临港新片区内的楼盘迎来了一波如同盛夏般的行情。其中，保利玲珑公馆周均成交套数有 683%的涨幅。海上风华周均成交套数涨幅为 600%。保利玲玥公馆周均成交套数涨幅是 500%。临港主城区、芦潮港社区、万祥、奉贤蓝湾等区域内的新盘迅速升温。从比较政策公布前后周均成交套数来看，金汇板块涨幅达到 48%，奉城板块涨幅为 239%，临港板块涨幅是 404%，海湾板块涨幅为 170%。
今年上半年，临港新片区的平均成交均价约为 2.85 万/平方米。它仍远低于上海市区的水平。离地铁沿线较远的地区，房价更为便宜。
上海中原地产市场分析师卢文曦分析称，上海临港自贸区新政出台且放松限购后，投资者的目光大多聚焦在了临港。通常情况下，只要临港有新盘推出，在首周往往都会有较好的表现。而如今，存量销售也展现出了较强的动力。由此可见，市场对临港新片区的预期是相当高的。然而，当前存量新盘早就已经做了价格备案，所以在短期内尚不具备上涨的可能。
当年的土地溢价率达到了 489.9%。
2013 年 7 月，上海自贸区概念启动的那个月。自贸区辐射的区域，像高桥板块、川沙板块以及临港新城板块。这些板块内的商品房都实现了爆发式的增长。商、住、办等不同的物业形态，也都呈现出了不同程度的量价齐升的态势。CRIC 监测数据表明，外高桥板块 2013 年 9 月商品房成交量环比大幅上涨 281%。川沙板块 2013 年 9 月商品房成交量环比上涨 97%。临港新城板块 2013 年 9 月商品房成交量环比增长 210%。并且这些板块的成交均价也开始逐渐向上提升。
卢文曦表示，从 2013 年到 2018 年宅地溢价率的走势能够看出，临港新城在 2013 年曾有过火爆的表现，开发商拿地时竞争十分激烈。2013 年当年如此，将时间维度拉长至 2013 年到 2018 年之间也是如此，在上海全市土地溢价率的前十当中，前七位都是位于临港新城的地块，由此可见市场对临港板块的热衷程度。其中一处的溢价率最高。它于 2013 年 12 月 20 日成交。是由上海锦绣管理有限公司以楼板价 1.5602 万元/平竞得的。该地块位于浦东新区临港主城区，是办公用地。其溢价率高达 489.9%。
值得一提的是，上海锦绣管理有限公司在 2013 年进行了另外两次对临港主城区土地的竞拍。这两次竞拍的溢价率分别达到了 406.88%和 379.38%。
卢文曦明确表示，以往临港的位置较为偏远，所以房企对其感兴趣的程度不高。然而在 2013 年，溢价率却在不断攀升，并且很多溢价率的记录都是临港在当年创造出来的。从后续的发展角度来看，在楼市调控越来越严格的大环境下，这个记录是前所未有的，也是绝后的。
中原地产的统计数据表明，临港新城及海湾板块在 2013 年到 2018 年期间成交了 30 幅住宅用地。这些用地的总建筑面积为 173 万方。地块供应呈现出下滑的态势，其中 2013 年的土地供应达到了最高值。2016 年供应了 51.94 万方，达到了次高值，供求的总量处于平衡状态，市场的成交较为稳定。
目前上海自贸区临港新片区有土地储备的企业有港城、绿地、万科、保利、陆家嘴、中建、浦东金桥、光明地产、亚通股份、新黄浦等，这是据不完全统计得出的情况。
上海中原研究院数据表明，临港以及其周边的大部分地块如今已经开始上市销售了。只有漕河泾、港城、万科等这些企业还有 3 幅土地等待上市，总的建筑面积大概是 15.5 万方。其中有 1 幅土地分布在海湾的蓝湾国际社区，另外 2 幅分布在临港的主城区。
临港新城及周边有 9 个待上市项目与地块，潜在供应套数约 3277 套，主要集中在万科、绿城、港城。货值为 84.5 亿元，分布集中在临港主城区和海湾蓝湾国际社区。绿城上海诚园、万科金域蓝湾鹭语墅潜在供应套数较为靠前，货值分别是 11.8 亿元和 18.3 亿元。
长期发展还需“产城融合”
职业投资人裘继良长期关注临港楼市，他向记者表示：楼市具有商品属性和金融属性。从短期来看，楼市受政策影响；从中期来看，楼市受土地影响；从长期来看，楼市受人口影响。这次在上海推出的限购松绑政策，投资客在短期内进行“炒房”操作是很有可能的事情。是否有足够由实体经济产生的就业岗位，以及人口因向临港新片区迁徙而产生的房产需求，这是判断中期房产能否上涨的最主要因素，亦是核心因素。
2013 年到 2018 年期间，临港新城以及海湾板块的宅地成交价格情况如何，同时其溢价率走势又是怎样的
记者注意到，2013 年上海自贸区推出的当年，临港板块的住宅用地溢价率达到了 148.8%。然而，到了 2014 年，该溢价率跌落至 41.4%。2015 年，溢价率仅为 6.5%。从 2015 年之后，溢价率逐年递减，到 2018 年时已经变为零。
为什么会出现这样的情况？
一是与区位存在关联。临港处于上海的东南角位置，其两侧靠近大海，在交通方面存在诸多不便之处；二是与产业政策相关。在那个区域内的产业都较为高端且有品质，但在对人口导入的助力方面，其贡献力度并不是特别显著。许多工厂的上下班都依靠班车，这使得很多员工都不愿意在那里居住。卢文曦向《中国经济周刊》的记者表明，“正因如此，临港新片区的产城融合程度就显得尤为重要。”如果融合得好，那么今后它会像上海的“卫星城”一样。它会拥有自己的产业链，会拥有自己的服务体系，也会拥有自己的人员。
克而瑞研究中心的副总经理杨科伟指出，从中长期的角度去看，政策所带来的利好情况难以让临港新城的地位发生本质性的改变。
杨科伟认为，从临港片区的发展现状去看。人才新政条件即便很优厚，本质上也需产业升级配合来导入人口。目前临港片区的规划目标是要建设具有国际市场竞争力的开放型产业体系，其中涵盖了建设集成电路综合产业基地，还有人工智能创新及应用示范区，以及民用航空产业集聚区。同时要发展新型国际贸易，拓展跨境金融服务功能等多个方面。预计 1000 亿资金的注入以及人才的导入，会促使当地经济发展提速。而房地产作为与居民“安居”相关的重要环节之一，肯定也将迎来新的机会。
编辑|谢 玮
编审 | 张 伟
版式 |杨 琳
往期 ｜ 精选
两个多月时间里，香港不断发生违法暴力性质的事件，这些事件对香港的社会秩序造成了严重的冲击，同时也将香港的经济推向了危险的境地。一部分人在过着自己的生活，而另一部分人则在谋求着生存。
