01 深圳限购“退出历史”？政策松动背后的信号
近日，路透社作出报道，称深圳会从 2025 年 3 月开始全面解除住宅限购政策，此政策为期两年，从而结束了长达 14 年的限购历史。像高盛这样的机构也对深圳将进一步放宽政策进行了预测。这一消息很快就引发了广泛的讨论，深圳作为一线城市当中的“风向标”，它的政策调整对全国楼市的神经产生了牵动作用。
深圳为何急于松绑？
深圳“十四五”规划提出了 GDP 达 4 万亿的目标。2024 年的 GDP 为 3.68 万亿。要实现目标，增速需从 5.8%提升至 8%。然而，在 2024 年的 1 至 11 月，房地产开发投资同比下滑了 12.5%。所以，政策刺激已迫在眉睫。
2024 年深圳推出了取消限售的政策，同时还降低了首付至 15%，并且把房贷利率下调至 3.15%。这些政策推动了新房网签量增长 122%，也推动了二手房网签量增长 32%。然而，市场仍然需要更大力度的提振。
限购范围有了很大的收缩。现在只有核心区，像福田、南山、罗湖等这些地方还保留着限购政策，而非核心区，例如龙岗、光明等早就已经放开了限购。就算是全面取消限购，那些价格较高的核心区也很难引发“抢购潮”。
02 上海楼市新政“组合拳”：松限购、降成本、引人才
上海在 2025 年楼市政策有多项优化，其与深圳同步，目标就是“稳市场、促活力”。
① 限购松绑：外环外成突破口
非户籍购房的门槛有所降低。在外环外的区域，像青浦、奉贤等地，社保或个税的缴纳年限从 5 年被缩短到了 3 年。并且，单身人士也能够进行购房。
多孩家庭有相关政策：非户籍的多孩家庭能够额外购买 1 套房子；高层次人才以及紧缺技能人才享有专门的购房通道。
② 金融与税费优惠
首套房的首付比例下调至 20%。二套房的首付比例为 30%。公积金贷款额度拟进行上浮，家庭最高贷款额度或许能够突破 90 万。
税费减免方面，契税的减免范围得以扩大。对于继承和赠与的房产，个人所得税予以免征。同时，交易成本降低了 10%至 15%。
③ “以旧换新”激活置换需求
开发商承诺为换房者提供这样的服务：优先销售旧房。并且如果在半年内旧房未售出，那么可以无条件退还新房，以此来降低置换的风险。
03 数据透视：上海二手房“狂飙”，深圳止跌回稳
上海市场热度持续攀升
2 月前三周二手房网签量分别为 2274 套，相较于上一周环比增长了 1930%；2 月第二周二手房网签量为 4708 套，相较于上一周环比增长了 107%；2 月第三周二手房网签量为 5581 套，单周峰值创近两年新高。
链家数据表明，2 月新增挂牌量有了增长，其环比增长了 45%。同时，日均带看量也突破了 1.2 万组。并且，部分学区房的议价空间已经收窄到了 5%以内。
“小阳春”预期得到强化：如果 3 月的网签量能够突破 2 万套，那么相关政策或许就会暂缓；倘若网签量低于预期，外环外的限购政策会进一步放松，房贷利率也会下调，这些政策或许就会提前得以落实。
深圳市场企稳信号显现
2025 年 1 月新房价格呈现环比上涨态势，上涨幅度为 0.2%；二手房价格也在上涨，上涨幅度为 0.4%。同时，去化周期降低到了 9.83 个月，这是近五年来的最低值。
部分区域的房价相较于 2021 年的高点出现了回调，回调幅度在 40%至 70%之间。投机需求逐渐退去，政策开始发生转变，转而吸引那些有刚性住房需求以及改善住房条件的群体。
04 一线城市分化：京沪“稳”字当头，广深“松绑”激进
北京方面，仅对通州副中心进行了微调限购政策，依然坚持 5 年社保的门槛要求，同时强调“房住不炒”这一理念。
广州的政策力度是最大的。
深圳和上海有所不同。深圳的经济弹性较大，其政策更为谨慎；而上海通过进行精细化的调整，比如在外环外实行定向宽松的政策，以此来平衡市场与风险。
05 未来展望：政策工具箱还有哪些“后手”？
深圳若在 3 月全面取消限购，或许会同步推出一些配套政策，比如“限售松绑”以及“房贷贴息”等，以此来防止短期的炒作行为。
上海可能会进一步将人才购房的范围扩大，进行“租购同权”的试点，同时对普通住宅的标准进行优化，比如上调总价的上限。
全国趋势是，除了北京、海南等少数区域之外，限购政策有可能会全面退出，并且会转向“稳预期、防风险”的新模式。
结语
2025 年楼市的主要线路依然是“止跌回稳”。一线城市借助差异化的政策来试探市场所能承受的最低限度。对于购房者来说，深圳的“放开”举动以及上海的“优化”举措，都传达出了一个时间窗口的信号。自住需求的购房者可以选择合适的时机进入市场，而对于投资的购房者，则需要谨慎地研究和判断各个区域的发展潜力。
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