// 亲，最近在买房吗 //
今天上午十点，在上海市政府新闻发布会上。为了推动上海房地产市场平稳且健康地发展，发布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，此次一共出台了 9 项政策。
你是否经历了那惊心动魄的一刻？对于有些人而言，负担增加了几百万；对于有些人来说，与买房这件事的距离又远了无数公里。
先回顾一下今天牵动很多人心的新政。
▌▌主要变化
严格执行住房限购政策，对住房信贷政策实行从紧的差别化措施，并且严格承诺首付款为自有资金。
非本市户籍的居民，其家庭在购房时需要连续缴纳满 5 年以及以上的社保或者个人所得税。并且限购审核会被提前到交易备案这个环节。
二套房中普通住宅的首付比例为不低于 50%，非普通住宅的首付比例为不低于 70%。
企业购买的商品住房再次上市交易时，需要满足 3 年及以上的条件。如果其交易对象是个人，那么就按照本市的限购政策来执行。
首付款需保证为自有资金。倘若违反了这一承诺，那么就会将其作为失信行为信息纳入本市的公共信用信息服务平台。
这和之前网传的猜想，基本一致。
▌▌变化主要影响人群
非本市户籍居民
非本市户籍居民家庭购房时，社保或个税的要求发生了变化。原先规定是购房之日起前 3 年内需缴满 2 年以上，现在变为非本市户籍居民家庭购房需连续缴纳满 5 年及以上的社保或个人所得税。
这也导致出现了最悲情的一个故事：
一对外地户籍夫妇在 2015 年 330 政策出台后，将满 2 年的房子卖出。他们希望通过置换大房子来改善居住条件。然而，下半年房价飙升，他们一直犹豫，挑了半天也没下手。现在，由于没缴满 5 年社保，他们不能购买房子了……他们当初以低价卖出房子，现在却因房价高而无法买进，心中很不甘心。如今，他们只能租房，人生的悲剧莫过于此。
购买二套房居民
之前的政策规定，若首套房已还清贷款，那么购买二套房时可按首付款 30%来购房；倘若首套房贷款尚未偿还完，购买二套房则需按首付款 40%的比例进行购房。
今天新政实施后有规定，二套房的普通住宅，其首付比例不低于 50%。同时，二套房的非普通住宅，其首付比例不低于 70%。
注意！首套房的认定标准是只认房而不认贷。这意味着，倘若你的名下已有一套房子，即便没有贷款记录，在购买第二套房子时，依然会被视为二套房。
▌情况1
假设小明于 2016 年 3 月 24 日购买了一套二套房，价格为 1000 万元。他已经还清了首套房的贷款，所以此次只需缴纳 30%的首付比例。即需要缴纳 300 万元作为首付，而剩余的 700 万元则可以进行贷款。
如果他在 2016 年 3 月 25 日购买了一套二套房，价格为 1000 万元。不管他是否已经还清首套房的贷款，都要依据新政策执行。新政策规定，非普通住宅的首付比例不低于 70%。这意味着他必须缴纳 700 万元的首付，而剩余的 300 万元则可以进行贷款。
如果小明购买的是非普通住宅，那么他需要比之前多拿出 400 万元现金来支付首付。
▌情况2
如果购买的是普通住宅，那么支出会降低很多。不过，即便如此，支出还是比之前要多很多。
假设小明于 2016 年 3 月 24 日购置了一套二套房，价格为 300 万元。他已经还清了首套房的贷款，所以只需缴纳 30%的首付比例。这意味着他需要缴纳 90 万元的首付，而剩余的 210 万元则可以进行贷款。
如果他在 2016 年 3 月 25 日购买了一套二套房，价格为 300 万元。不管他是否已经还清首套房的贷款，都要按照新政策执行。新政策规定，普通住宅的首付比例不低于 50%。这意味着他必须缴纳 150 万元的首付，而剩余的 150 万元可以进行贷款。
如果小明购买的是普通住宅，那么他需要比之前多拿出 60 万元现金来支付首付。
▌▌怎么区分上海普通住房和非普通住房？
单套建筑面积小于 140 平方米，并且属于五层及五层以上的多高层住房，还有不足五层的老式公寓，以及新式里弄、旧式里弄等。
今天出台的这些新政策，在昨天就已经有了猜想。这些新政策也使得昨天的上海房地产交易中心一度无法正常响应。
3 月 25 日零时，上海市房地产交易中心公布了 24 日当天一手房的成交情况。其中，一手房的成交量为 1706 套。
而3月23日，上海一手房签约套数还是1040套
一天时间很短，签约数量差不多翻了一倍。这导致 24 日网上合同备案系统响应变得缓慢，备案系统的签约时间也延长到了 24 时。
上海市房地产交易中心官网披露的每日一手房交易量能够显示进入 3 月以来上海新楼盘交易的火爆情况。3 月至今，上海每日的平均交易量是 533 套，而在去年同期，每日的平均交易量是 170 套。
在新政发布后，这种情绪继续蔓延~
截至下午6点，今天网上房地产的一手房签约套数已达2308套
需要注意的是，从 3 月 25 日开始（包含 3 月 25 日）所拉的网签合同，会按照新政策来执行。即便今天进行了网签，最终也有可能无法完成过户，并且会被退回。
不知道这2308套房子中，有多少，最后能交易成功？
上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦认为：
市场迎来调控且力度最大，预计 4 月份交易量与环比相比会降低 3 成以上。限购政策进一步得到加强，同时信贷去杠杆，这使得购买力大幅减少，成交变弱是很有可能的事情。从产品方面来看，“非普宅”将受到最为明显的冲击。今年 1 月和 2 月的新房市场中，非普通住宅的成交比例达到了 6 成。这些物业在使用贷款方面的比例高达 9 成。正因如此，首付被提高到了 7 成，成交量可能会出现更大程度的下降或停顿。
▌▌房产证上如何去名字和加名字？
加名字
夫妻双方需携带双方的身份证，同时携带结婚证以及房产证，前往上海市房地产交易中心办理加名字的相关手续。倘若存在贷款情况，那么就需要前往银行办理申请变更的手续。
20 个工作日之后，你可以拿到一本新的房产证。同时，还可以在这本房产证上加上夫妻双方的名字。
手续费：80元
去名字
方法1：
夫妻双方携带自身的身份证、离婚证、离婚协议书以及房产证，前往上海市房地产交易中心办理去名字的相关手续。若存在贷款情况，就需要前往银行办理申请变更的手续。
20 个工作日过后，你可以拿到一本新的房产证，且上面去除了一方的名字。（离婚协议书明确规定，一方需放弃房屋产权份额，并变更给女方。）
手续费：80元
方法2：
夫妻双方前往房地产交易中心办理交易买卖手续。他们需经过审税缴税等一系列手续，最终实现变更名字的目的。
手续费包含 3%的契税、万分之 5 的印花税、5%的增值税，以及个税（不满 5 年的，普通住宅为 1%，非普通住宅为 2%；满 5 年的则免征）等。
