大家好，我是黑帅，我通过脚步来丈量城市。今天，我要走进宝山共康，一起去聆听它的故事。
宝山的地理位置类比全上海与闵行是极其相似的。宝山和闵行都属于离上海市区最近的郊区，而且它们的版图都延伸到了中环内。
地理上有很强的相似性，并且最初的产业定位也相似。它们都属于上海上个世纪的工业基地，其中宝山有钢铁厂，而闵行有电机、轮船、锅炉和重型机器厂等。
两个区曾经旗鼓相当，然而如今的发展出现了明显差异。闵行一直备受好评，而宝山却遭到不少人的诟病。
大家或许对宝山存在一种刻板印象，那就是城市界面破旧不堪，环境状况恶劣，路上卡车成群结队，老房子成片分布等等，总之，大家对宝山的印象不太好。
这是由最早的工业属性所引发的景象。其治理难度极大，成本也相当高。所以，即便如今宝山工业能搬的就搬，能关的就关，但遗留下来的问题在短时间内都未能得到解决。
宝山离市区很近，这是一个好处。市区基建建设发展带来的红利，对宝山有很多利好。其中首当其冲的是 1 号线和南北高架路，它们让共康率先融入了市区。
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01
2004 年年底，1 号线（上海火车站站至共富新村站）开始开通试运营。这使得共康成为了宝山第一个有地铁通过的板块。
7. 它纵横于上海市区。
共康得益于 2 条主动脉的加持，人口导入十分明显，这让地产开发商察觉到了机会，便开始逐渐进入，进而促使这里的生活设施以及基础配套得以进一步发展。
共康路商业街聚集着，万达广场也聚集着，北斗星商业广场同样聚集着，共康服饰城在聚集，野桥包货市场在聚集，宝山购物中心也在聚集，这些聚集使得共康成为北上海名噪一时的商业中心。
宝山的商业一直较为薄弱。共康成为了宝山商业较为繁华且密集的区域。然而，好景不长，在 2012 年万达广场开业之后，共康的商业便开始逐渐走下坡路。
共康路商业街曾经热闹非凡，现在却与市区随处可见的沿街底商没什么两样。这里充斥着菜场、餐饮、便利店、中介门店、银行网点等各类店铺。共康服饰城由于业态老旧，很难吸引到年轻的客群，活力也减少了很多。
万达这样的商业综合体充满活力。在电商冲击的时代，沿街底商这类商业很难存活。而占据休闲、娱乐、时尚的商业体是不过时的存在。
然而独木难以支撑，因为没有新型商业体的开发建设，并且南边大宁板块崛起了，这导致共康商业由兴盛转为衰落，曾经的风光已然不再。
02
共康的交通极为便利，这使得它的发展步伐比宝山其他区域快很多。它是出市区的第一站，所以很多人把置业地选在了这里。
共康住宅的分布较为清晰。以长江西路为界限，其北边主要是商品房。南边则是早期静安和虹口的动迁居民的安置地，且以共康村为主。
两边辨识度很高，城市界面差异大。北面道路宽大且界面整洁，小区环境有优势，适合居住；南边则与之截然相反。
因为产品属性存在差异，所以房价有很大差别。这里有一个重要因素，那就是共康的老房子没有学区的加持，这导致它的房价与商品房相比被拉开了不少距离。
宝山除了商业较为薄弱之外，教育资源也是一个让人难以言说的痛点，这不能怪共康。
共康没有拿得出手的好学校。宝山第二中心小学算是板块内比较好的学校，华师大宝山实验学校也算板块内比较好的学校。但这两所学校与梯队无缘。
所以不考虑学区的因素，能够进行比较的就只有离地铁的远近了。商品房组团中，以宝宸怡景园和共和家园等靠近地铁的商品次新房为代表，它们的单价都快要达到 8 万每平了。
中环国际公寓离地铁站较远，其价格在每平 6.2 万至 6.8 万之间。这里接下来的涨幅会有明显提升，原因是 18 号线即将通车，地铁站就在小区门口，从而大大拉近了与地铁的距离。
南边的共康村，其房龄在 2000 年以前。这里的房子单价在 4.6 万到 5.2 万之间每平。房子价格要看离地铁站的远近情况，离地铁站近一些的，价格相对就会高一些。
共康的房子值得一提的有大华公园城市。它总共开了三期。最新的一期在前几个月。这一期的最低入围分达到了 61.87 分。均价不到 6 万。这使它成为了外环以里很热门的项目。
近几年，共康仅推出了中环国际公寓和大华公园城市这两个新房。今年，大华公园城市售罄之后，从目前的情况来看，在近几年内不会再有新房推出。房源的稀缺导致这里的房子成交量会随着市场的变化而变动，但房价却并未受到太大影响。
03
共康的发展存在一定限制。在一号线和南北高架路带来利好的情况下，共康确实难以找出其他能够吸引人的地方。
薀藻浜将往北的道路阻隔，存在很多断头路。往西受到军用机场的阻碍，同样有很多断头路。因此，共康实际上两面都不通畅。往东是一大片住宅，所以只能往南了。
无奈的是往南是闸北，闸北自身都难以应对，自然不会给予友邻太多帮助，所以共康的发展也就停止了。
当下的共康已定型，其土地利用近乎饱和，可供再开发的地方仅有少量需拆迁的边角料。人口进出也已处于饱和状态，共康后续的发展动力明显不足。
或许有人说，18 号线即将开通，交通利好会吸引更多人来到共康。然而现实情况是，这里是 18 号线的终点站，目前已处于平衡状态。18 号线通车只是对板块出行有利，对板块后续发展不会有显著帮助。
土地达到饱和状态，因而无法再有大规模的发展，也不能再接纳更多的人进入，只能进行内部的人口更替，而这一过程是较为缓慢的。
04
共康的现状一眼就能看到尽头，但并非没有逆袭的可能。这种可能看似十分渺茫且遥遥无期，而这个机会就是大场机场。
共康与大场之间夹着一个机场，此机场为军用机场，如今仍在使用，使用的频率比较低。多年来一直有传闻说要搬迁，然而到现在为止还没有采取实质性的行动。
上海外环内这一大片是仅有的大体量土地存量了。这片土地可供想象的空间非常大。遥想曾经的江湾机场，如今它摇身一变成为了新江湾城国际社区，而这个社区的房价已超过 10 万。
这片土地的价值或许比新江湾城的价值大很多。目前还不能确定这里将被用来做什么。大家可以尽情地展开想象。
新江湾城历经废弃阶段，之后进行规划并启用，这一过程花费了近 10 年时间。接着又花费近 20 年进行建设。从始至终，前后加起来将近 30 年，才呈现出如今的模样。大家可以来猜猜大场机场需要多长时间。
这里不管怎样，总归是一个机会。至于最终的结果究竟如何，不同的人有不同的看法。
或许是有了奔头才会有希望，或许是看到了希望才会有奔头，在我看来，最好的选择是放平心态，我们只需静静等待，时间自会给我们最好的答案。
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