松江在上海郊区中表现出色，属于“优等生”。最早实施一城九镇的规划，其中的“一城”便是松江新城。它是最先开始开发的新城，正因如此，它成为了上海郊区新城中人口导入数量最多的区域。
这 20 余年经过了开发与建设，城市面貌有了极大的改变，然而“思想”好像依旧停留在 20 年前。 20 余年的开发建设后，城市面貌发生了翻天覆地的变化，可“思想”却似乎还停留在 20 年前。 经过 20 余年的开发与建设，城市面貌已然发生了巨大的变化，但是“思想”仿佛还停留在 20 年前。
为何这样说？
区域具有封闭性，而导致这种封闭性的根本原因是交通要素，在松江老城区，这一现象体现得十分明显。
1、9号线出行成本较大
9 号线在现在以及未来几年，一直都是松江区连接市区极为重要的交通干线，这是毫无疑问的。它的走向几乎将松江区的各个板块和重镇都照顾到了，其中包含九亭、泗泾、佘山、洞泾、松江新城、松江老城等板块。
本以为这条线路可以把市区或外区的客人导入新城或者老城，然而却无奈地被 9 号线沿线的其他板块给“截了胡”。
9 号线设置的站点能让我们看出一些情况。九亭、泗泾、佘山等区离市区更近。乘坐 9 号线前往徐家汇大概需要半小时。在松江老城区乘坐 9 号线则需要 1 小时。
更为重要的是，老城区核心区域的土地已基本开发完毕。很少有新房项目靠近 9 号线地铁站。这意味着生活或居住在此的人们需要先步行、骑单车或乘坐公交接驳 9 号线，然后再乘坐地铁前往市区。所以在松江老城，出行是一件麻烦的事情。
这种出行成本可以与金山小火车进行对比。金山本身情况较为普通。金山小火车从金山卫站前往上海南站，即便每站都停，也只需约 1 小时多一点。要是碰巧乘坐直达列车，从金山卫站到上海南站仅仅需要半个小时多一点。
这样对比，显然松江老城没有出行优势。
另外，在近期的规划里，今年年底轨交 12 号线很有可能开始动工建设。它会向西延伸至松江，不过只是延伸到 9 号线的洞泾站。这样一来，对泗泾、洞泾以及松江大学城都能带来一定的好处。然而，松江老城依然距离这里比较远。要是谈论后续的规划，其潜力也比不上松江的其他板块。
就这样，松江老城成为了沪上难卖的区域之一，不受外区客待见。
2、规划产业一般，落地时间较长
松江老城区在今年上海提出的五大新城中，被松江新城划入规划范围。老城区的定位以科技影都产业为主。此产业与 G60 科创走廊沿线的高端科技产业不协调。换句话说，科技影都就像硬塞进老城区的产业。与 G60 科创走廊的定位相比，其优势很弱。
松江南站枢纽的规划对老城区未来发展意义重大。一座高铁站犹如拉动城市发展的巨大引擎，它能够改变区域结构，也能促进区域发展。规划确实很宏伟，但落地时间会比较长久，起码需要 5 年的等待期，10 年能否初步成型都难以确定，时间成本着实过高。
松江人民另外在吐槽有轨电车。这种有轨电车虽然能够接驳 9 号线，然而它更像是一个“面子工程”。不管是线路走向，还是时间方面，它与传统公交都没有差别，体现不出任何优势。即便将其延伸到松江老城，也不会带来任何好处。
松江老城不具备地段优势，在规划利好没有更强更快地兑现之后，房子难卖就可以理解了。
3、价格没有优势
交通方面不占优势，区位方面也不占优势，就算了。松江老城的房价同样不具备任何优势。
松江区的楼市发展呈现出相对均衡的态势。然而，那些远离城区的板块在楼市发展中必然会处于不利的地位，会吃亏。
现在，在松江的新房市场中，无论是九亭、泗泾、新城还是老城，亦或是小昆山，整体的均价都呈现出趋同的态势，价格相差不大。甚至松江老城的一些个别新房的售价要比九亭、泗泾还要高。那么，外区的客户为什么要来松江老城买房呢？
价格没有优势，那么能引起外区客关注的必然是与市区的距离远近关系。所以九亭、泗泾、佘山就显现出来了。因为用几乎相同的价格购买这些板块，通行更为便利，性价比更高，所以能够吸引大量外区客户。
9 号线持续向南延伸，到达松江新城。尤其是当进入松江老城之后，交通的通达性无法跟上需求，并且房价也没有明显的优势。这种情况必然导致无法吸引外区的客户。那么仅仅依靠本地的客户来消化，房子销售得缓慢也就可以理解了。
所以松江老城是一个与金山、奉贤等区域相同的封闭型市场。
而且这种趋势日后也难得到改善。
松江老城的一二手房价情况是，没有呈现所谓的倒挂趋势。目前来看，板块内老公房的挂牌价格基本都不到 3 万/平。并且，就算是这几年刚交付的品牌次新二手房，其挂牌均价也仅仅只有约 4.4 万/平左右，比板块内新房价格要低。
这只是挂牌价。再来看板块内的真实成交价，品质不错的次新房，近几个月的成交价大约只有 4 万/平，并且还不到，同时也低于板块新房的售价。
可以说买到这里之后，没有任何套利的空间存在。并且，还会觉得板块内的新房价格有些偏高。那么，很显然，松江老城的新房价格是不具备优势的。
4、供大于求，去化艰难
一个是封闭型市场，无法引入“新鲜血液”，只能依靠本地的顾客来进行购买。然而，本地顾客的购买力毕竟是有限的。
当客户数量无法增加时，合理且有效地控制供应量，对区域楼市会有帮助作用。然而，松江老城的供应量是很大的。
今年统计的开盘数据显示，到现在为止。松江老城区推出了 3 个新房项目，并且共进行了 4 次开盘。总推盘套数达到了 1114 套。在这个区域，仅仅一个小松江老城就有这么大的供应量。那又怎么能说能够热销呢？
看认购情况，大名城·映云间的认购情况最为理想，也仅有 69%的认购率。国贸梧桐原进行了两次推盘，这两次推盘的认购率都不到 30%，并且其中一次只推出了 79 套小体量房源，这些房源都没有售罄，其成绩实在太差。
供大于求，售卖艰难也就不难理解了。
在第四批松江区预计能够取证的项目当中，目前还没有看到老城区的项目进入市场。这对于老城区而言是一件好事，因为这样就有几个月的时间可以用来消化库存，从而有助于区域楼市恢复一定的活力。
但如果交通以及房价等根本问题得不到解决，那么在未来相当长的一段时间里，松江老城的房子依旧会是去化较为困难的区域。因此，对于那些想要购买这里的客户而言，需要保持慎重。
本地客由于地缘的属性，在购买新房时将其作为改善居住条件的用途，依然是一个很好的选择。
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