北京东三环的某中介门店内，经理老张将目光投向电脑屏幕上的成交数据，同时手指不自觉地敲打着保温杯。在晨光之中，2024 年第二季度成交量环比暴跌 37%的那条红色曲线显得极为刺眼。这位从业 15 年的老地产人，忽然忆起了十年前那个狂热的夏天，当时买房需要连夜排队，而茶水费甚至能够抵得上普通人半年的工资。
一、人口断崖正在击穿楼市根基
国家卫健委的最新数据表明，2024 年的新生儿数量突破了 900 万这一重要关口。与 2017 年的 1723 万相比，几乎减少了一半。这组数字在经济学界引起了巨大的震动。按照这样的趋势进行推算，到 2035 年，适婚人口将会减少 3800 万。这个减少的数量相当于北京、上海、深圳这三个城市的常住人口的总和。
某位列 TOP10 的房企战略总监向笔者透露，他们内部进行测算后发现，每减少 100 万新生儿，未来住房需求的缺口就会扩大 1.2 亿平方米。这也就意味着，当前年销售 13 亿平方米的商品房市场，在 10 年内将会萎缩 40%。并且更为残酷的是，像北京、上海这样的超大城市，其总和生育率已经跌破 0.7，已然成为全球生育方面的洼地。
二、高房价正在吞噬生育意愿
链家研究院调研表明，北上深的购房者平均年龄从 2015 年的 31 岁被推迟到了 37 岁。90 后群体在为凑首付而耗尽六个钱包的时候，他们的婚育计划正处于被无限期搁置的状态。某互联网大厂的程序员小陈有着颇具代表性的遭遇，他说：“月供是 2 万 8，扣除公积金后还需要还 1 万 5，女朋友说要等还完房贷之后再考虑生孩子。”
复旦大学人口研究所的模型测算结果让人震惊。房价每上升 10%，初婚年龄就会推迟 0.8 年，总和生育率会下降 0.15。当北京六环的房价突破 6 万/㎡，上海外环直奔 8 万/㎡的时候，年轻人通过行动来表达自己的选择——民政部的数据表明，2023 年全国结婚登记的数量创下了 36 年以来的最低值。
三、政策余震仍在发酵
2015 年到 2018 年进行的棚改货币化安置，就像一剂强心针一样让楼市恢复了生机。然而，不为人知的是，某三线城市的拆迁户王阿姨的经历展现出了事情的另一面：“补偿款刚刚拿到手，开发商就把周边的房价抬高了 50%。”这一轮由人为制造出来的购房需求，最终演变成了全国性的房价泡沫。
更值得留意的是，当下全国住房的存量已经达到了 6 亿栋，平均每户家庭拥有 1.2 套住房。然而，央行开展的调查表明，有 26.8%的城镇家庭持有两套及以上的住房，这些“僵尸房产”正在变成击鼓传花游戏中的最后一棒。
四、一线城市房价或将"二次探底"
中原地产的监测情况表明，在 2024 年 5 月，北京的二手房挂牌量达到了 18 万套以上，并且创造了历史新高。一位有着央企背景的开发商的营销总坦承道：“我们当下宁愿舍弃利润，也要确保现金流的稳定。某新楼盘的实际成交价格已经比备案价格低了 15%。”
对于普通购房者，笔者的建议是：
核心学区房抗跌性最强，但需警惕学区政策变动风险
外环外"新城概念"板块建议持币观望
改善型需求可关注央企开发的现房项目
投资客应全面收缩战线，杠杆率控制在40%以内
五、黎明前的深度博弈
深夜的国贸三期呈现出灯火通明的景象。某外资投行的一位地产分析师正在对预测模型进行更新。他们察觉到一个有趣的现象，那就是当人均 GDP 突破 2 万美元的时候，住房消费的占比会自然而然地回落。然而，对于正在经历转型阵痛的中国楼市而言，这个理论或许来得已经有些迟了。
站在建国门立交桥上向远处眺望，写字楼的玻璃幕墙倒映着流动的车灯。那些曾经创造出财富神话的楼盘，此时正在见证着历史周期的循环。或许就像某位地产大佬在闭门的会议上所说的那样：“我们这一代的人注定要将所有的政策红利和人口红利都消化掉。”
