房价是否真的触底了呢？专家表示，这仅仅只是一个开始。到 2025 年，房地产市场或许会迎来最为黑暗的时刻。
眼下房地产市场的讨论再度火热起来。有专家声称“房价已处于底部阶段，2025 年买房是个机会”，然而真实的情况真的如此吗？
身边人能说明，前两年大家对房子很畏惧，现在很多人又开始准备行动，害怕错过所谓的“最后上车机会”。刚需购房者小李跟我讲：“这么多年了，房价已经跌了这么久，要是此刻不买，等房价反弹了那岂不是得额外多花几十万？”
数据背后的真相
冷静分析几个城市的数据就会发现，市场确实有些异动。
上海 11 月的新房成交数量为 2.7 万多套，此成交量创下了近 44 个月的新高；深圳的新房成交达到了 8076 套，这是 46 个月以来的最高点；武汉在 11 月成交了 1.67 万套，该成交量占全年前 11 个月总成交量的 21%；惠州突破了 4000 套，同样创下了新高。
这波成交出现了小高潮，它确实非常引人注目。然而，不要忘记前段时间房企的促销力度达到了空前的程度，并且各地政府也都纷纷出台了救市政策。
房地产咨询机构中指研究院的负责人张波在接受采访时指出：这波反弹是政策刺激的结果，同时也是价格下调的结果，它更多是两者共同作用的体现，并不意味着市场基本面已经好转。
房价到底见底了吗？
广东省城规院住房政策研究中心的李宇嘉表示“2025 年房地产市场将迎来筑底”。此说法听上去像是利好，然而实际上却意味着市场尚未真正触底。
中原地产的首席分析师张大伟在最新的分析报告里明确地说：“全国的房价还没有完全到达底部，调整还在持续进行，不过调整的幅度变小了，并且市场的分化情况明显变得更加严重了。”
国家统计局的数据显示，到 2025 年 2 月为止，全国商品房的均价相较于 2021 年的峰值降低了 15%到 20%。其中，部分三四线城市的跌幅达到了 30%以上。这些数字反映出了无数购房者资产的缩水情况，同时也是房地产行业进行深度调整的真实体现。
“三四线城市房价恐怕还要跌”
南京大学不动产研究中心主任王韶华向我讲述道：“市场呈现出明显的分化态势。一线以及核心的二线城市，凭借着产业的集聚和人口的流入，房价确实已经接近底部了。然而，三四线城市的情况则完全不同，呈现出另一番景象。”
数据表明，三四线城市的新房库存去化周期通常是超过 24 个月的，有的新房库存去化周期甚至达到了 36 个月。这也就意味着，就算开发商不再增加新的供应，现有的库存也需要 2 到 3 年的时间才能够消化完毕。
人口对于房价的长期走势起着关键作用。中国人民大学公共管理学院的教授董藩指出，倘若房地产市场没有人口作为支撑，其价格便难以保持稳定。
人口红利消失，买房不再是“稳赚不赔”
国家统计局的数据表明，中国的城镇化率已经达到了约 67%，与发达国家的水平较为接近。城镇化对房地产所起到的拉动作用正在逐渐地变弱。这也就意味着，在未来，支撑房价上涨的人口基础已经不存在了。
一位不愿透露姓名的大型房企高管表示：现在的市场情况已与十年前不同。那时是“买了就赚”的时代，而如今并非如此。房子回归居住属性，这是一种大势所趋。
北京的 35 岁上班族小王有深刻体会。他在 2019 年花 900 万买的房子，如今大概只值 750 万。这几年房子不但没有增值，反而贬值了 150 万。并且，还要加上利息支出，损失就更大了。
政府态度微妙变化
值得注意的是，政府对于房地产的态度正在发生着微妙的变化。先是有“房住不炒”的理念，接着又提出“三稳”，即稳地价、稳房价、稳预期，而最近更是强调“稳楼市”。从这些政策的转变可以看出，政策的基调已经从严格控制转向了稳定市场。
多位购房者以及房地产从业人员均感受到了这种变化。北京一家中型房产中介的经理李强称：“最近两个月，来看房的人确实增多了。然而，实际成交的转化率并不高，大家依旧十分谨慎。”
未来走势如何？
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华作出了相对谨慎的判断。他认为，从短期来看，房价会继续保持在低位并出现震荡，而需求的释放会比较缓慢。
从长期来看，经济会复苏，政策的支持力度也会加大。在这种情况下，房地产市场有希望在 2026 年到 2027 年期间实现稳定。
它只是调整过程里的一个阶段。
刚需购房者目前有相对有利的入市时机。首套房贷利率已达历史新低，并且多地的首付比例已下调到最低 20%，同时一些城市还推出了购房补贴政策。
给购房者的建议
面对复杂多变的市场，购房者应该怎么办？
对此，房地产经济学家易宪容给出了三点建议：
首先，要依据自身的实际需求以及经济能力来做出决策，不要受到短期市场波动的影响而左右自己的判断。
第二，要选择那些经济基础良好的城市，并且这些城市是人口净流入的。同时，要避开那些人口流出情况严重的三四线城市。
第三，关注房子的居住属性和生活便利性，而非短期升值空间。
购房不是小事，量力而行最重要
普通家庭而言，买房属于人生中极为重要的经济决策之一。某银行的房贷经理提出建议，月供需控制在家庭月收入的 40%以内，以防因房贷压力而对生活质量造成影响。
小区业主委员会主任刘女士的经历具有代表性。她所在的小区有几户业主，由于房贷压力过大，他们不得不将自住房出租，然后搬到郊区租房居住。这种“自己的房子住不起”的情况是很值得引起警惕的。
走访多个售楼处后发现，不少开发商正在对产品策略进行调整。他们的户型设计变得更实用了，价格也变得更平民化了。一位开发商营销总监表示：“以前大家都追求豪华大平层，而现在小而精的产品更受人们的欢迎。”
政策风向标
多地政府工作报告显示，2025 年会持续增强保障性租赁住房的建设力度。同时，会加快长效机制的建设。这意味着，往后的住房体系会具备更多元的特点。并且，“租购并举”这一模式将会成为常见的状态。
面对复杂的市场环境，买房需要更加理性，卖房也需要更加理性。房子不再仅仅是投资品，而是回归到了居住功能。对于刚需者而言，选择符合自身经济能力的住房，这是真正的明智之举。
市场时常会有起伏变化，然而生活不会停滞不前。对于那些确实存在住房需求的人而言，寻找到契合自身的房子，过上安逸的生活，便是买房的最终目标。
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