洋江·唐顿公馆在第六批新房中引起了房评君的注意。它位于九亭，处在松江距离市中心最近的板块。据说该项目品质超高。然而，在实地探盘中，这个项目却让房评君大为惊讶。
距离地铁 9 号线九亭站大概 1.3 公里，步行的话大概需要 20 分钟，交通情况不是很便利，不过周边的配套设施还算比较齐全，自己居住的话也不算偏。
案场接待很神奇。房评君到达了售楼处楼下，本想了解项目，却被现场告知必须预约才能看房，当天看房是不可能的。然而，留电已经两天了，却根本没有接到销售人员电话通知前去看房。
据悉，该项目的拿地时间是 2003 年。到现在，土地已经过去了 18 年。从外立面来看，整个小区已经建成。而交付时间是在 2023 年。到正式交房时，土地年限只剩下约 50 年。
项目紧邻二级乙等医院九亭医院。
图片来源于企查查
开发商为上海骏联房地产开发有限公司，属于不知名小开发商。
另外，项目所处的九亭板块，先发优势已经不复存在。
松江板块距离市区最近，它是最早发展起来的区域。然而，这里没有好的教育资源，也没有大的产业支撑。所以，那些有钱且注重教育的客户大多会选择闵行、松江老城、松江新城等教育更优的地方。近些年，九亭的房价升值幅度远远低于其他优质区域。
2005 年时，九亭的上海源花城开盘价为 6500 元/㎡。同期，普陀区的万里雅筑开盘价是 8500 元/㎡。如今，根据贝壳找房的成交价数据来看，源花城仅为 4.3 - 4.5 万/㎡，而万里雅筑却已经高达 7.9 万/㎡。
将九亭奥林匹克花园与同是五大新城的宝山进行对比，2008 年时九亭奥林匹克花园的价格是 1.2 万/㎡，和大场招商中环华府的价格相近。如今，奥林匹克花园的成交均价在 4.8 - 5.5 万/㎡之间，而招商中环华府已经达到了 6.9 万/㎡，两者相差约 1.2 万/㎡。如果以 100㎡为例，一套房的升值差距就有 120 万。
区域分析
九亭核心地段，配套齐全！
交通配套方面，距离地铁 9 号线的九亭站大概有 1.3 公里。如果步行前往，大概需要 20 分钟左右。
商业配套包括麦尚城（位于九亭地铁上盖的商业）、九亭金地广场以及旭辉纯真中心等。
麦尚城
学校配套有九亭幼儿园，还有加华艺术幼儿园，以及九亭第二小学、九亭第二中学、上海大学附属外国语中学等。
九亭第二小学
上海松江区有九亭医院；新虹桥国际医学中心也在上海松江区；复旦大学附属儿科医院位于上海；万科儿科医院在上海；百汇国际医院同样在上海。
九亭医院
产品分析
定位高大上，临近城中村！
网传沙盘图
项目的容积率为 1.8 。它由 5 幢建筑组成，这些建筑有 23 至 27 层，是高层。整个小区实现了人车分流。绿化率达到了约 50%。还打造了一条长度约为 400 米的环形健身跑道。总套数是 378 套，本次开盘推出 216 套。
外立面1-3层采用干挂石材，4层到顶层运用真石漆。
所以舒适度比较好。
精装已交付，样板间暂未开放，其具体的精装状况尚不明确。预计在 2023 年交房。
楼间距较大，采光充足。
唐顿公馆实景图
项目从外观来看是高大上的。并且，周边环境状况不佳。紧邻的房子没有小区名称，其样子如同城中村，墙上还写着“私房出租，价低”。
项目的东面紧邻河流。这条河的河水没有异味，然而河水比较浑浊。河的对岸是一些很老旧的房子。
实景图
户型分析
功能空间过时，缺乏竞争力！
项目的梯户比是 2 梯 3 户。其中，中间的户型是全阳 2 房，两边的户型是通透 3 房。这两种户型是不是让人感觉特别眼熟呢？没错，它们是 10 年前非常流行的户型。
约 95㎡设计为两房一卫，依据当下的设计方案，完全具备做成 3 房的条件。在一些深圳的楼盘中，甚至 86㎡都能做成 4 房，以此来适应三胎政策。
这个 95 ㎡的 2 房竞争力较为明显地差。旁边的象屿虹桥悦府，面积同样是 95 ㎡，却已经是 3 房。并且该项目是 2018 年的。在未来的二手房市场上，象屿和唐顿公馆谁更便于出手，这是非常清楚明白的。
约95㎡2房2厅1卫，全阳不通透，夏天闷热
135㎡的 3 房用于改善的话还算可以。不过，在目前这个面积段的三房设计，属于非主流的情况。
约135㎡3房2厅2卫
价格分析
存在明显倒挂，应该不愁卖！
云润家园紧邻其他楼盘，它是 2006 年的房子，以毛坯状态挂牌，价格约为 4.3 万/㎡；象屿名城是 2011 年建成的小区，挂牌价在 5.1 万-5.6 万/㎡；象屿虹桥悦府有 3 套挂牌，是 2018 年建成的次新小区，由国企象屿开发，品质较高，售价为 5.9 万-6.3 万/㎡。
唐顿公馆的审批价是 5.04 万/㎡，存在着约 1 万/㎡的倒挂现象，这或许就是看房人即便在楼下也不被允许看房的原因，他们不差客。
图片来源于贝壳找房
二手房宣传单
房评君说
唐顿公馆单价在 5 万左右。总价大约是 470 万到 700 万。放眼整个上海，可选择的房子并不少。买房子时，地段是最为重要的。当下松江的重点集中在松江新城。九亭看不出有很大的潜力。因为没有重磅的政策支持。并且九亭的教育情况不太好。松江引进的华二也不在九亭。所以这个区域很难实现逆袭。
预算将近 700 万，那么可以考虑闵行的颛桥紫薇花园。预算将近 700 万，也可以考虑闵行的华发四季半岛。
本批次的金地丰盛道若只考虑松江区，是不错的选择。其高层面积在 99 - 124㎡之间，为精装 3 - 4 房，均价为 52357 元/㎡，总价约 462 - 690 万。它位于松江新城，有大品牌开发商，还有好物业，这些都是房子能够保值的要点。
建议进行多方面的对比，在条件允许的情况下，不要仅仅局限于九亭这个区域，更不能因为存在房价倒挂的现象就盲目地进行买入操作。要牢记房住不炒的原则，购买一个板块发展态势更好，并且适合长期居住的高品质新房，从长远的角度来看，这样做会更加有益。
