加入Xiao Kerr的知识星球，获取尚未在官方帐户和Xiaohongshu上发布的更多私人亮点：
最近，有一些问答，如《知识星球》中，其中一些已经为您拦截和广播。
问答001
关键词：2025年，上海房地产市场
问：
KE先生，我目前正在等待购买。我觉得上海最近有一支相对较大的拆除部队，自924新政策以来，交易也有所增加。我有点担心房地产市场将在2025年上升，并错过了机会。我想知道你的想法吗？
小凯勒：
客观地说，房地产市场可能会在2025年反弹，有几个原因：
①2024年的市场状况很差，土地拍卖被切成两半，一场新的房屋开业，减少了2025年的新房屋的供应；
②拆除继续努力，这使替代链在某些地区振兴了，二手住房市场中的“愚蠢的钱”仍然很高；
③从2023年到2024年（急剧下降时期）消化了第一波恐慌风格的市场，而房东的信心反弹。
④根据我的观察，某些社区的租金在2025年1月稳定了。整体租金下降和稳定性的停止是降低上海房地产市场的最重要驱动力；
lpr利率全年可能会降低几次，以进一步降低购买房屋的成本；
但是，很难改变房地产市场的一般趋势。
当我们进入2025年时，我们周围开展业务（包括我自己）的朋友觉得钱更难赚钱，并且也可能会传递给那些收到工资的人。
上海租赁退货率为历史低，净租赁比率 +租金增长率很难达到具有最低增长潜力的5％标准。
总体租金回报率（1.84％）和抵押贷款利率之间仍然存在很大的差距，并且购买房屋的成本仍然高于租房成本。
如果房屋价格反弹，租金与出售比率将进一步下降，强调租房的成本效益。
此外，如果2025年的市场并不是特别糟糕，则土地拍卖端将继续努力（拆除也需要额外的资金），并且供应压力将给予2026年。
2026年，该市将取消对30,000套新房屋的禁令，其中很大一部分是投资者。
在2025年消耗了大量的FOMO人之后，预计2026年的市场将相对黯淡。
实际上，决策水平也在进行赌博和反周期性调整。
我们希望，通过降低供应并降低2025年利率，我们可以对冲经济状况。
如果经济在2026年恢复，它可以对冲供应量的增加。
如果我是交易员，我永远不会希望2025年的总体反弹超过5％（当地经济可能会达到10-15％）。如果经济在2026年变得更糟，则房价将会较高，租金比率将更低，并且供应量将同时增加。如果是这样，2023 - 2024年急剧下降的悲剧将重复。
二手房屋仍在上升，或者一些当地的热点最有利于ZF的土地销售以获得财政收入。
问答002
关键字：13-1500万个预算，学区，未售出的新房屋
问：
我计划购买方便通勤的套装，并可以解决儿童初中区的问题，预算为1300-1500。
代理商推荐了扬普·尤吉安格旺（Yugpu Yuejiangwan）和朴唐（Pudong Tang Shengshi）第二阶段，也有点被古兰其的小公寓所感动，这是相应的Huaer 2。请告诉我有关Xia Ke将军的意见，谢谢您！
小凯勒：
该机构的建议非常糟糕...
Yuejiang湾位于中部平原，通勤不便，没有学区，并且仍在西伯利亚上海，价格高昂，坑中有一个坑。
在唐朝的第二阶段，这是一间非常昂贵的普通房屋，如果您购买了1,500元的三居室房屋，您可能会被困。
实际上，1500万应该是具有内环质量的第二大三居室公寓的价格。
另一个建议是将预算简单地降低到1200万元，在PU Kaiyunjing 4/5阶段购买第三居室公寓，然后直接前往相应的新学区。
问答003
关键字：房地产成本效益正在动态变化
问：
Pinzun International的当前价格是多少？哪个问题值得购买？
小凯勒：
Pinzun International阶段1/2是首批跌倒的新房屋之一，目前的价格与2023年10月相同。
当时，水平比较有一些成本效益，但现在不可能（Putuo已更新了第二新且相对较低的租金和销售）。
相对而言，第3阶段（根据新房屋价格计算时）的价格为102/126㎡是更合适的。
房屋的第三阶段是在今年交付的，目前尚不清楚该出售的价格是多少。
问答004
关键字：美国股票
问：
金融新手Ke先生曾经认为购买纳斯达克和标准普尔ETFS更稳定，并且不必担心。结果，标准普尔ETF一直在亏钱。一段时间以前，您的分析对标准普尔500指数并不乐观，并且想减少损失并清除职位。
纳斯达克ETF盈利，但他们昨天开始潜水，现在他们想增加职位。想听听您的建议。
小凯勒：
标准普尔500指数目前在过去3％中具有（股息 +回购）率，这是可以的。
但是PE已经是28次（静态估值很高），并且上市公司几乎将所有利润分配给了股东，并且不可能进一步提高。
高盛（Goldman Sachs）预测，标准普尔500指数的利润增长率将在2025年 +14％。
从动态估值来看，美国股票仍然有继续增加的空间。但是，仅查看静态估值，就有很高的下降修订可能性。
在大多数情况下，美国股票市场的小回调将被撤回。您最好先赚取利润，然后看看那里有什么更好的选择，然后更改位置。
如果您略微跌倒，请不要添加位置，大量下降超过-20％是增加位置的机会。
问答005
关键字：2000万总价预算，贝凯
问：
看着凯·达瓦（Cai Dahua）的金chen豪宅（Jinchen Mansion）的167平方米的顶层，我对本节不熟悉。这个社区怎么样？
装饰和公共区域看起来还不错，但是在贝凯（Beicai）等地点这个价格过高？
Dawafer公园旁边在哪里？
小凯勒：
总价为2000万，如果我购买了一个匹配套餐的位置，与总价300万的相匹配套餐没有什么不同...
如果您比较整个城市，那么成本绩效特别糟糕。
2kw购买Bei CAI是一个典型的负面案例。
问答006
关键字：张吉安（Zhangjiang）购买房屋，100-1500万
问：
您好，Ke先生，家庭购买房屋的预算在1,000至1,500之间，他们在张吉安（Zhangjiang）工作。我想问一下Zhangjiang Vanke Jade Park是否值得购买，以及我喜欢的125平方米公寓。
小凯勒：
我想知道您要问的Vanke Jade Park的哪个阶段？
2024/09年第三阶段的交易价格为1478万元人民币，第二阶段在2025/01的同一公寓的交易价格为1299万元。该特性应在集中估值的过程中。
如果价格约为1500万，则该物业的成本效益非常低。您可以在内环和CAZ地区购买具有更好位置和更高社区成绩的物业。
如果您不在Zhangjiang工作，那么您绝对不会考虑Vanke Jade Park物业。
如果少于1300万，那将是相对可以的。如果您可以改善新房子，则只能购买诸如Yuexiu Suhe Heyuefu，Tianan 1号和Pu Kai Yunjing等地点，它们与科学之门的位置不同。太多了。
范克有相对基本的需求，但是住房率很高，这弥补了一点。
如果您购买此物业，则一定会采用具有成本效益的路线。最好购买少于1200万元的低端物业。非高级质量财产绝对不会支付任何保费。
问答只是小凯勒知识星球内容的一小部分。
如果您想避免陷入陷阱，并且不会因购买房屋而遭受任何损失，则可以加入Xiao Kerr的知识星球。
小克尔（Xiao Kerr）是股票投资者，CFA被许可人，拥有7列知识星球。自2024年4月30日成立以来的9个月以来，它已经输出了130多列文章（不限于上海购买房屋）。相关内容）：
在肖·上海（Xiao Kerr五个维度：低基数，租金回报率，供求关系，原始[Xiao Kerr指数]和杠杆比率。列表。
这是新年的特别版，有更多更新的内容：
本周的绘画清单的功能：
①将竹芽和替代清单的范围扩大到了良坦，Yuanshen，Lao Jing'an，Huangpu；
②黄股和Pudong的价格降低相对明显，并增加了更多的新属性；
③在市中心增加3个新房屋，少于800万元；
④在多个核心区域增加了2间卧室和2座室公寓；
有关更多资产分配和与投资相关的内容，您可以加入Xiao Kerr的知识星球。
最近，已打开了最有价值的知识行星列的[全球资产分配]系列。
8,000字的长篇文章涵盖了投资目标的价值分析，例如A股/股票/香港股票，美国债券，黄金，加密货币，上海房地产市场和香港储蓄保险。
本专栏的文章旨在为投资博客作者解决两个常见的棘手问题：
①投资框架不成熟，随着时代的变化而被消除；
②实用技术太复杂了，可以测试心理质量，这导致博客作者为自己起名字，但粉丝们没有赚钱。
它将每月不断更新：
超过1,800个朋友领先，并加入了小克尔的知识星球，获得了在官方帐户和Xiaohongshu平台上分享的私人亮点：
