文：任泽平团队
来源：泽平宏（ID：zepinghongguan）
房价还会继续上涨吗？我还可以买房吗？哪些领域有潜力？为什么这20年来房价不断上涨？ 2021-2022年房地产市场为何会出现大调整？未来房地产的大趋势是什么？
近20年来，中国房地产经历了快速发展阶段，房屋市值增长近20倍，房价普遍上涨。未来，房地产大规模开发时代即将结束，进入总量平衡、区域分化的新发展阶段。主要原因是城镇化进程放缓，人均住房面积接近发达国家水平，住房供应逐步平衡，总人口已达峰值，住房拥有量已见顶回落， ETC。
我们提出了业内广为流传的经典房地产分析框架“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，并出版了《 “房地产周期”和“全球房地产”。在此分析框架的基础上，2015年成功预测“一线房价将翻倍”，并被评为年度十大经典预测之一。
我们本着实用经济学的精神，在前人研究的基础上，不断拓展对房地产领域的研究，从宏观到微观，从整体到区域，以丰富的历史数据和扎实的逻辑数据为基础，对房地产领域进行深入研究。国内外房地产市场。详细分析，试图分析总量平衡、区域分化背景下不同地区、不同行业的房地产发展潜力，力图为读者提供一个清晰的房地产分析框架，清晰地看到房地产的大趋势。
1、全球房地产趋势：核心城市核心区域的房地产是少数能够长期跑赢“印钞机”的资产之一。硬通货
放眼全球，推动不同经济体房价走势的因素和模式是什么？哪些国家的房价涨幅最大？哪些地区涨幅最大？
我们的研究发现，决定房价走势的主要因素是：经济增长带来收入的增加，居民购买力的提高会增加对房地产的需求；人口总量和结构变化带来的人口效应主要体现在对中高收入经济体跨境跨境投资的吸引力上。人口流入及主要购房人群变化；货币供应量带来的货币幻象体现在各国过度发行货币引起的资产价格变化；住房制度引导一国房地产市场的发展，德国房价稳定的关键在于以住宅为导向的住房制度设计。
同时，受人口流入、产业发展等因素影响，国内各地区房价涨幅也存在差异。总体而言，核心城市核心区的房价高、涨幅大，是少数能够长期跑赢“印钞机”的核心资产。 ，硬通货。法国巴黎房价57年上涨44倍，位居巴黎大区之首，大幅超过法国房价平均涨幅的30倍和法国名义国内生产总值(GDP)增幅的32.7倍。
从国际比较来看，中国大陆一线城市的绝对房价和相对房价均位居全球前列。全球最贵十大城市中中国占据一半，但租金回报率低于其他国家核心城市。原因是什么？我还可以买房吗？根据我们的研究，由于土地供应严重不足、优质公共资源充裕以及货币宽松，中国大陆核心城市的房价并非由当地人口中位收入决定，而是由居民收入决定。全国高收入人口；再加上中国居民收入统计不完全、高储蓄率、高经济增长等因素，其房价收入比和租金回报率不具有国际可比性。如果将一个经济体或城市比作一家公司，那么住房就类似于公司的股票。房价就是股票价格，房价收入比就是估值，租金回报率就是股息率。发达经济体经济增长稳定、低位、不爆发，估值一般；中国经济增速在世界上是比较高的，核心城市相对房价高，是增长的体现，估值也较高。
学区房的概念源于就近入学的原则。因为与优质的教育资源相匹配，所以往往会有溢价。根据我们的研究，实行“租售平权”+教师流动的国家不存在教育资源失衡和学区投机现象。例如，德国、日本严格制定了全国统一的中小学教师培训标准和标准化的教学硬件设施。 、“租售同权”实施比较到位，教师流动制度严格，学区房房价执行严格，学区房溢价较低；相反，在优质教育资源不均衡、需要买房才能上好学校的国家，学区房的住房溢价较大，包括美国、英国、法国、韩国。这些国家优质学区税收高，教育经费充足，地区间教育资源相对不平衡，精英教育文化盛行。
2、中国房地产大趋势：大分化时代来临，都市圈城市群，“产业+区位”为王，纯开发房企转型，改善型需求为主，多元发展水平住房供应系统
区域分化是未来房地产市场的最大特征。具体来看，东部沿海地区好于东北和西部，南部地区好于北部，发达城市群和都市圈潜力高于欠发达城市群和都市圈。未来，大都市区和城市群的人口流动将越来越大。大多数城市都会出现人口外流和住房过剩的情况。位于发达城市群和都市圈热点地区的一二线城市的房屋将跑赢印钞机。我们预测，中国未来70%的城市房屋将出现过剩，只有20%以上的城市房屋有潜力。
大规模开发、房价普遍上涨的时代已经结束，城市内房地产市场更加分化，产业+区位为王。一方面，历史积淀和城市规划发展创造区位，吸引高购买力人群，从而影响房地产价值；另一方面，高端产业的集聚造就了高购买力的人群，推高了土地成本，进而影响了行业内房地产的发展，而行业溢出也会带动周边行业的发展。
行业正在出清，剩下的才是王道，纯开发地产企业正在向“轻重并重”转型。高杠杆时代已经结束，房地产行业正在转向高质量发展。未来，大部分开发型房企将消失，龙头房企的市场份额将进一步提升。随着行业出清和“三高”商业模式的结束，行业整体负债率将会下降。经历了行业寒冬后，越来越多的房企开始探索新的开发模式，提高现金流安全边际。未来，他们将转变为“轻重并重”的新发展模式。
精益求精的时代即将到来，产品力将成为核心竞争力。中国整体住房短缺的时代已经过去。消费者对住房的需求从“有房子”升级到“好不好”，即从“有房子住”、“住小房子”到“住好房子” ”和“住在大房子里”。户型、高品质、高品质的物业将越来越受到购房者的青睐和认可，住房产品的不同能力将促进住房价值的差异化。
多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度是大势所趋。目前，我国已初步形成以市场供应为主的商品住房、政府供应的保障性住房、公共租赁住房、棚户区改造、保障性租赁住房等为主的住房供应体系。未来，多层次住房供应体系将不断完善。解决居民住房问题，实现“住有所居”，需要依靠“低收入保障、中等收入支持、高收入市场支持”。
当务之急是取消商品房预售制度，逐步实现现房销售。用买家的钱盖买家的房子仍然是“半成品”，这对买家不公平。预售制度是1998年房改期间的权宜之计，现在房地产已经进入存量时代，预售制度已经过时了，是时候取消了。销售现房有利于提高开发商的建设质量，有利于保护普通购房群众的权益，有利于落实中央“住房是用来住的、不是用来炒的”精神。
3、中国人口迁移的总体趋势：城市群时代，未来80%左右的新增城市人口将分布在19个城市群。
人口迁移引发地区兴衰、产业更替、霸权更迭。根据我们对美国、日本等国家的研究，人口迁移将经历从低收入地区到高收入地区、从农村和中小城市到一二线城市和大都市区。
改革开放以来，我国跨省人口迁移经历了从“孔雀东南飞”到回归中西部地区，再到粤、浙、粤等地人口重新聚集并存的三个阶段。近年来又回到贵州、四川、重庆、湖北等地。从区域看，人口持续向深圳、上海等大都市圈以及珠三角、长三角城市群聚集。但东北、西部地区产业结构单一，存在人口外流趋势。预计未来我国1.3亿新增城镇人口中约80%将分布在19个城市群，其中60%左右分布在长三角、珠三角等7个城市群。
人口是一切活动的基础，人才是第一资源。近年来，人才不断向东部城市聚集，长三角、珠三角城市群人才聚集能力逐步增强。人才倾向于去大城市就业。跟着人口流动买房绝对不会错。智联招聘数据显示，2017年至2021年，东部地区人才净流入率从6.2%增长至12.9%，而中西部、东北地区持续出现人才净流出；长三角和珠三角城市群人才净流入率分别从4.6%上升至12.9%。 、2.0%增至7.4%、4.1%。随着人口红利消失，人才的价值日益凸显。 2017年以来，各地掀起了“人才争夺战”。城市人才竞争逐渐升级，人才政策不断优化，包括放宽落户条件、提供创业补贴等，以吸引和留住人才。已成为城市提升综合实力的重要手段。
4、中国区域发展的大趋势：区域差异化是主旋律，未来一二线城市和大城市群机会较多。
影响一个地区房地产周期的因素很多，如区位、人口、货币、行业等；从长远看，区域经济繁荣的基础在人和产业。产业兴则城市兴，产业聚则人口聚。
人口是一切经济社会活动的基础，也是房地产市场发展的根本支撑。人口迁移的根本动力在于实际收入与生活水平的差距。根据我们对近百年来全球数十个国家大规模人口迁移的研究，人口向大都市区城市群迁移是一个基本规律。随着人口总量逐渐达到顶峰，各地进入了人口竞争的存量博弈时代。
产业决定一座城市的兴衰。工业的繁荣带动城市的繁荣。产业的集中导致人口的集中。中国经济正逐步从高速增长阶段转向高质量发展阶段，从全球价值链中低端向中高端转型升级，区域产业格局发生显着变化。东部沿海制造业向内陆和东南亚转移，发达城市群一般制造业向外围转移，而高端制造业和服务业仍向核心城市聚集。
基于上述逻辑，我们从“需求+供给”两个维度构建区域基础研究框架来分析城市房地产的发展潜力。从结果来看，北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、苏州、南京、武汉、重庆位列发展潜力前10名。
从典型城市来看，北京、上海作为中国的政治、经济中心，承载着首都经济金融发展的核心功能。尽管近年来人口受到严格控制，常住人口增长几乎为0%，但持续吸引优秀人才流入；深圳乘改革开放腾飞，聚集了一批创新创业人才和产业，发展潜力超过广州。作为民营经济的“大本营”，杭州、苏州这座“全球工业城市”，近年来聚集了一批高素质工业人才，发展潜力较大；成都作为“西部经济高地”，发展潜力始终走在新一线城市前列。
5、典型城市大趋势：区域房价上涨的逻辑是什么？房价稳定的原因是什么？
哪些地区和行业房价上涨较快？我们以上海为例，通过比较不同地区、不同户型的房价上涨差异，探究其背后的逻辑。研究发现：
1）全市范围内，中心城区、核心区房价及涨幅位居前列。这得益于高端产业和优质资源的集中，吸引了优质购买力。
2）上海都市圈协调发展，惠及环上海地区经济产业。上海部分产业、资金、房地产需求过剩，带动环上海地区房价上涨。
3）由于目前不同地区教育资源分布不均，优质学区房仍有较大溢价。但随着教育新政策的出台，通过购买学区房获得优质教育资源的确定性有所下降。部分学区房已经降温，但长期来看仍有价值。
4）地铁开通会推高区域房价，离地铁近的涨幅就大。
近年来，长沙、重庆的房价和增速在全国主要城市中均处于较低水平。房价保持稳定的原因是什么？首先，长沙、重庆土地供应充足，保证购房需求得到充分满足。二是实行“低端保障”多层次住房供应制度，丰富住房供应市场。例如，重庆打造了“重庆模式”公共租赁住房制度，实现了市场供应和政府保障相结合的“双轨”住房制度，保障了中低收入人群的住房供应。三是抓好资金来源，控制投资强度。四是落实试点地区限价政策。例如，长沙2017年首创“成本+利润+税收”价格结构，将商品房平均利润率限制在6%至8%。限价标准明确、严格，既保证了房地产企业一定的利润空间，又保证了房价的相对稳定。六是通过购房政策限制投机行为。长沙对房产契据、人才购房、离婚人员购房等要求严格，限制投机行为。
6、启示：建立房地产新模式，主要围绕城市群战略、人地联动、金融稳定、房产税、租购并举等方面。
中国大部分城市的房地产调控重在抑制需求而非增加供给，重在行政手段而非经济手段。短期调控并不能解决供需长期失衡的根本矛盾。迫切需要推进新一轮住房改革（新房改），立足城市群战略，加快构建以地联动、金融稳定、房产税、住房保障为核心的房地产新模式。租购并举，促进房地产市场长期稳定健康发展。
一是尊重人口流动基本规律，实施都市圈城市群战略。二是以常住人口增加为重点，改革“人地联动”，优化土地供给，实现人地匹配、供需平衡。三是保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。四是稳步推进房产税试点。五是推进租购并举，对低收入家庭和应届毕业生的租房费用给予适当补贴。
