冰山指数的负责人是我的一个老朋友。他制作的冰山指数在业界颇有名气。他每月定期发布房价变化情况。最近，他推出了一款新产品：冰山房价地图。我个人觉得非常好，所以想分享给大家。冠冠也在开发类似的产品，到时候大家可以对比一下。
城市冰山指数反映了一个城市房地产市场的脉搏；
冰山房价图反映了城市内房地产市场的脉搏。
今天我们就以上海为例，介绍一下冰山房价图。
对上海房价的总体印象
下图是根据最新一周的冰山指数绘制的上海房价地图。通过这张图，你可以对上海房价有一个整体的印象。
下图是中环各区房价地图。结合上一张图，你会对上海的房价分布有更清晰的印象。
从冰山房价图我们可以看到，上海房价基本是沿着一个圆圈分布的：
1、内环均价7.5万左右；
2、中环线均价6万左右；
3、外环均价4.5万左右；
4、绕城高速均价25000左右。
绕城线距离市中心的距离差别很大，价格也相差很大，从2万到4万不等。
环线之间的价格基本在环线均价之间。
通过冰山房价图，我们可以对上海的房价分布有一个宏观的印象。
接下来我们通过冰山房价图来了解一下上海各区域的涨跌情况。
上海房价增长图
1、上海房价走势
上海冰山指数今年以来已经下跌了4.8%，目前还没有停止下跌的迹象。
2、分地区房价涨跌情况
1、冰山各区房价涨幅图
2、冰山核心区房价涨幅图
从上面两张图可以看出，2018年上海各区均出现下滑。
下降幅度分为5个等级：
1、黄埔跌幅最小，下跌2.9%。
2、静安、长宁、徐汇、闸北、浦东、青浦下降约3.5%
3、杨浦、普陀、闵行、松江跌幅约5%
4、保山、嘉定、奉贤跌幅约7%
5、金山、崇明下跌20%左右（数据量较小，仅供参考）
总体来看，核心区韧性更强是符合规律的。
跳出这一格局的是青浦，其下滑趋势与核心区类似。
由于上海很多区的跨度很大，为了更清楚地掌握不同区域的房价涨跌情况，我们来看一下划分的区的数据。
3、各街道房价涨跌情况
1、冰山各地区房价涨幅图
2、冰山核心区房价涨幅图
从上面两张房价增长图我们可以看出：
1、越靠近核心区，越耐摔；
红色方框标记的上海最具弹性的区域。
2. 豪华区域抵抗价格下跌
新天地、世博滨江、徐汇滨江、连阳、碧云等区域2018年仍将出现增长。
3、老断区不抗跌价。
即使是降幅最小的黄浦区，老西门、愚园、五里桥、淮海中路、董家渡等老区降幅也都在5%以上。
4、部分地区不符合上述规定。
奉贤有自己的制度，所辖地区历经兴衰；
临港新城的衰落幅度比浦东中部大量区域要小，并且有形成自成体系的趋势。
通过以上介绍，我们基本可以对2018年上海楼市的涨跌有一个整体的把握。
有的读者可能有以下两个疑问：
1、上面的冰山房价图不是很清晰，显示的区域不够齐全；
2.看不到各个区域的中间旋转过程。
对于这两个问题，我们都有解决方案。
上海房价轮转图
为了解决文中冰山房价图不是很清晰、显示区域不是很全面的问题，我们制作了1亿像素的大图。
该图的显示范围：
北至宝山罗店；
西至青浦朱家角；
南至金山；
东至浦东临港新城（没有完全展示，上海太大了）。
整体看起来是这样的，可以将原图放大看细节。
首先导出一张50MB的图片，改变格式，压缩到5MB以上。放大后核心区域的显示效果是这样的。可以清楚的看到各个区域的情况。
另外，为了展示2018年各区域的轮换情况，我们制作了三张图：
1、2018年一季度上海各区域冰山指数涨幅图；
2、2018年上半年上海各地区冰山指数涨幅图；
3、2018年前三季度上海各地区冰山指数涨幅图；
通过这三幅大图，我们基本可以清晰地研究前三季度上海楼市的房价轮动情况。
如果您需要这三张冰山房价图，可以添加草蜢大侠的助理巧巧来申请。
如何获取巧巧微信号：
扫描二维码关注冰山指数公众号并回复1后，即可获取巧巧的微信ID二维码，扫描二维码即可添加。
上海房地产市场应对策略
通过以上分析我们看到以下事实：
1、上海房地产市场总体处于下行趋势，短期内尚无止跌迹象；
2、优质板块、优质房地产韧性较强，下跌空间有限；
3、偏远郊区、老旧危房承受房价下跌能力较差，受到重创，仍有下降空间。
面对当前的房地产市场形势，我们的应对策略应该是什么？
有人可能会说，我们首先需要预测熊市会持续多久，然后根据这个预测制定策略。
草蜢认为，这是不可预测的，未来也是不可预测的。更可靠的策略是：
1. 少关注预测，多关注反应。
关注市场，可以通过冰山指数把握房地产市场脉搏，在房地产市场复苏时立即做出反应。
草蜢观察到的现实是：如果把牛市分为牛头、牛身、牛尾三个阶段的话，牛尾其实就是最热闹的时候，也是人群关注楼市的时候是最大的。
以上海为例，2016年下半年至2017年上半年是楼市最受关注、房地产群体最活跃的时期；
以成都为例，2017年下半年至2018年上半年，是人们关注楼市最多、房地产群体最活跃的时期；
牛尾之后，将会是一个漫长的熊市。熊市中，关注楼市的人越来越少，不少地产集团也变得沉寂。
熊市的结束就是牛头。这个时候，关注楼市的人就很少了。这少数人的竞争对手很少，而这些人却是赚取最高利润的人。
因此，如果你能在熊市中持续关注房地产市场，保持对房地产市场的认知，你就有机会抓住牛头，成为少数。
2.根据悲观估计制定现金流计划
虽然我们应该少做预测，但这并不意味着我们根本不应该预测。我们还需要对未来做一个粗略的估计。
而且为了安全起见，我们必须在悲观估计的基础上制定现金流计划。这个计划至少会持续到2020年。
关于现金流规划，你可以阅读这篇文章。
3、长期看好楼市，为下一次机会做好准备
1、储备长期资金
储备长期资金就是想办法储备更多的现金。三个方向：赚钱、出售资产、抵押资产。
方向一：赚钱很难一下子提升
方向二：现在不是出售资产的好时机（除了换房子，可以先卖后买）
方向三：dy资产是更现实的选择。
目前，上海房地产市场仍处于下行通道，银行评估价不断下调。如果您对资金的使用有明确的计划，尽快申请融资是一个不错的选择。建议尽快准备。
2、储备融资能力，随时调动资金
如果您还不想贷款，可以提前做好准备。您可以阅读 Grasshopper 撰写的关于如何准备的文章：
4、如果有余力，可以抓住当前的一些结构性机会。
现在大家都认为上海楼市在下跌，但实际上优质地段的优质标的并没有下跌，还会有一些结构性机会。
目前我们还有财力去寻找低于市场价格的优质标的。
以上四种是Grasshopper可以给出的应对策略。如果有补充或者不同意见，欢迎留言。
