微信公众号推送规则已更新。快点给我们加星吧。点击文末阅读。一言楼的最新楼市资讯和热门楼盘评论将第一时间出现在您的订阅列表中~
此前有消息称，上海第四批楼盘已于8月5日提交会议，预计近期入市。然而，最近情况发生了逆转。知情人士透露，上海第四批新房已被拒绝，何时入市仍是未知数。
那么第四批楼盘是否真如传言那样推迟了呢？笔者询问了瑞虹新城敬亭销售人员，获悉该项目预计10月份获得认证。杨浦仁恒海洋资源地产顾问也表示，项目发证时间待定，预计以第四批清单入市。
此前，瑞虹新城敬亭和仁恒海源均在潜在第四批认购名单中。即将入市的龙光项目买家中，也有房产顾问认可了这一传闻。
龙光天景购房群截图
业内人士分析，预售证审批被推迟，这可能意味着第四批项目将大概率推迟至9-10月才可认购。至于具体情况，我们还需耐心等待官方公布。
一方面，从近期楼市限购升级、房贷调整和二手房价格核定机制的出台来看，楼市或将进入发酵期。可见，管理部门希望稳定市场情绪，防止二手房市场过热，同时控制新房供应。也可以避免短时间内触发高点和高认购率，防止市场恐慌。
上海房屋管理局通知
另一方面，近期疫情出现反弹。市房管局昨天也发布了《关于进一步加强房屋管理系统疫情防控工作的通知》，本周4个项目开盘选房受到影响。其中，大华郎香公园选房活动已取消；家家美松宣布推迟选房；建发云锦湾将线上开放；而海月轩公馆则需要持有COVID-19疫苗接种证明才能参与线下选房。截图或三天内有效的核酸检测阴性证明。
因此，政策窗口期与疫情反弹期重叠，第四批房源延迟上市也在情理之中。
调控措施接连出台，为楼市“高烧”降温！
事实上，第四批已经进入市场很久了。核心目的是抑制楼市过热。从上海近期出台的一系列监管措施来看，似乎已经取得了成效。我们不妨回顾一下这一系列新政策。
首先，7月9日，上海对二手房挂牌实行核价。 7月19日起，所有未通过审核的商品全部下架。目前，新天地、前滩等区域的大量房源已下架。
图片来源贝壳屋搜索
随后，7月23日，上海调控升级，赠房也纳入限购范围。同时，5年内捐赠人拥有的住房数量仍计入捐赠人之中。当日晚间，上海宣布上调房贷利率。首套房贷款利率由4.65%上调至5%，二套房贷款利率由5.25%上调至5.7%。房贷利率上调对高杠杆人群影响很大。对于购房者来说，可能需要适当减少预算或者增加购房首付。
8月6日，上海出台住房贷款新规，二手房住房贷款审批将实行“三价最低”原则。即银行按照合同网站价、涉税评估价、银行评估价这三个价格中相对最低的价格审批贷款金额。
对此，中原地产市场分析师陆文曦表示，设定最低价的目的是为了降低杠杆。自住买家不会故意提高网签价。首先，纳税额会很高。二是合同价格与实际成交价格不一致。是“阴阳”契约中的违法行为。但如果你是房地产投机者，你就会承担这个风险，因为你可以获得更高的杠杆。下半年，针对二手房的政策将会有更多。最近一段时间，市场确实开始降温，上门的顾客也减少了。从趋势来看，8月降温趋势仍将延续。
短短一个月的时间，如此集中的政策出台，确实让人始料不及。政策窗口期，市场观望情绪加剧，不少房东和购房者仍需消化新政策的实施。
精准打击炒房，对有需求的客户影响有限
那么政策的出台会对新建房和二手房市场产生哪些影响呢？笔者从售楼处了解到，宝山洋行刚需市场四季城一位置业顾问表示，该项目总价基本在3.5-500万左右，主要客群以刚需为主。 。由于预算可控，对购房者影响相对有限，且售楼处有指定银行合作，贷款时间有保障，因此政策影响不大。
虽然房贷利率上涨，但以首贷100万为例，30年等本息，每月还款只增加200多元。因此，只要杠杆资金不大，对刚需的影响就不会很大。
四季城项目实景
那么，市中心的高端项目会受到影响吗？瑞虹新城一位销售人员表示，购买市区高端房产的客户资金实力比较充足，该项目也可以正常申请住房贷款，不需要全额还款。
业内人士透露，作为市中心的高端产品，瑞虹新城项目总价预计将在1200万以上。对于首次购房者来说，如果首付相对较低，且房贷利率提高，每月还款额会大幅增加。 ，对这类购房群体影响较大。在此，笔者建议炒房者不要试图通过高杠杆买房。
二手房调控政策近期也密集出台。二手房挂牌价核定机制以及房贷审批时间过长也在一定程度上影响了房东置换房屋，导致部分房东放弃了新建房屋的计划，导致二手房成交量下降房屋市场。成交量大幅下滑。
数据显示，7月份上海二手房市场明显降温，成交约2.4万套，环比下降约9.7%。从线下中介店来看，现场基本无人，前来看房的顾客也很少。可见，本次楼市调控是对炒房者和中介机构的“精准打击”。
中间店实拍
当然，第四批房源可能会推迟上市，因此近期市场上仍有部分新房上市，自住购房者仍有机会购房。网易地产数据显示，第二批集中认购的新项目仅有1个尚未认购，而第三批集中认购的新项目已全部认购。其中，第三批45个项目中有25个触发积分制度，仍有18个项目或房屋在售。
上海第三批房源认购情况
从未触发点的项目来看，除了相对偏远的金山外，青浦新城、嘉定新城、奉贤新城等地仍有机会。尤其是奉贤新城辐射范围内，目前住房供应较为充足。
第四批房源虽然会迟到，但也不会缺席，所以下半年选房的机会还是很多的。只是目前我们正处于政策窗口期，不排除还会出台进一步的监管政策。因此，购房者应根据自己的经济状况和积分情况，理性购房。
