政策环境：持续宽松
一、中央层面：要推动房地产市场止跌企稳，回应群众关切
2024年第三季度，我国房地产政策将放松升级。中共二十届三中全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》，为中国特色社会主义现代化建设指明了方向。我国房地产中长期改革发展；连续两次召开的中共中央政治局会议，对当前房地产工作作出了具体部署，提出“推动房地产市场止跌企稳”，释放了“房地产市场稳中向好”的强烈信号。稳定房地产”；中国人民银行、国家金融监管总局等部门出台多项政策“稳定房地产市场”。具体来说：
7月21日，新华社受权发布《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》。 《决定》提出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产开发新模式；加大保障性住房建设和供应力度，满足工薪阶层刚性住房需求；支持城乡居民多样化、改善型住房需求；充分赋予各城市政府调控房地产市场和实施因城施策的自主权，允许相关城市取消或减少限购政策，取消普通和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度；完善房地产税制度。
7月30日，中共中央政治局会议强调，要继续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用于保障性住房，进一步确保交付加快构建房地产开发新模式。
9月24日，中国人民银行、国家金融监管总局印发《关于延长部分房地产金融政策期限的通知》和《关于做好当前金融支持稳定健康工作的通知》 《关于支持房地产市场发展的通知》（银发[2022]254号）支持开发贷款和信托贷款等存量融资合理延期政策适用期限延长至12月31日， 2026； 《关于做好经营性房产贷款管理的通知》（银办发[2024]8号）相关政策有适用期限的，将适用期限延长至2026年12月31日。 《个人住房贷款政策》出台。对于贷款购房家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为不低于15%。 。
9月26日，中共中央召开政治局会议强调，推动房地产市场止跌企稳，要严控增量、优化存量、提高商品房质量住房建设，加大“白名单”项目贷款力度，支持振兴。存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量抵押贷款利率，加快完善土地、财税、银行等政策，推动住房城乡建设房地产开发新模式。
9月27日，中国人民银行发布《关于优化保障性住房再融资相关要求的通知》，提出调整优化保障性住房再融资相关事项。对于符合条件的金融机构发放的贷款，中国人民银行将金融机构发放的再融资比例由贷款本金的60%提高到100%。
9月29日，中国人民银行发布公告，完善商业个人住房贷款利率定价机制，提出固定利率商业个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构发行新的浮动利率商业贷款。个人住房贷款取代现有贷款；当浮动利率商业个人住房贷款利率与全国新增商业个人住房贷款利率出现一定程度偏差时，借款人可以与银行业金融机构协商，由银行业金融机构发放新增浮动利率商业贷款。 。个人住房贷款用于替代现有贷款。
此外，7月31日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，提出进一步深化户籍制度改革，放宽除部分户口外的落户限制。特大城市，鼓励有条件的城市逐步将就业、生活稳定的农业转移人口纳入城镇住房保障政策范围； 8月23日，住建部宣布启动住房养老试点，研究建立住房体检、住房养老和住房保险制度，构建住房全生命周期安全管理长效机制这些政策也对房地产市场的未来发展产生重要影响。
2、地方层面：核心城市大幅优化住房限制政策，三四线城市推进住房“以旧换新”、房票安置等。
2024年第三季度，各地共出台房地产法规198项。其中，宽松政策172项，中性政策17项，紧缩政策9项。政策频率较二季度略有下降，但政策宽松力度并未减弱。特别是9月26日中共中央政治局会议定调“推动房地产市场止跌企稳”以来，不少核心城市实施限购、限贷。 、税收等政策将显着优化。
从调控内容看，核心城市限制性政策进一步放开。例如，广州全面取消住房限购，北京、上海、深圳则进一步优化调整住房限购、信贷、税收等政策；海南省部分市县也优化或取消了限购政策。重点城市涉及的规定还包括取消普通和非普通住宅标准、取消商品房转让限制、取消新增土地出让限价等。不少城市也提出取消新建商品房价格登记要求，销售价格由开发商确定。企业自主调整。三四线城市的政策更侧重于推动“以旧换新”的实施，加大住房券安置力度，发放购房财税补贴，加大住房公积金政策支持力度。此外，多地也加入到推动收购现有住房作为保障性住房的行列。
房地产市场发展特点
一、供需情况：主要行业指标边际改善
2024年三季度，房地产行业仍处于筑底调整阶段，主要指标小幅改善。本季度，开发投资累计同比降幅稳定在较低水平，与上半年末降幅相同；新房开工、企业到位资金、商品房销售面积和金额同比降幅均逐月收窄，但总体规模仍处于历史较低水平。住房竣工规模持续萎缩，同比降幅逐月扩大；全国房地产景气指数从上季度末的92.07回落至92.41。
投资：降幅趋稳。前三季度，全国房地产开发投资78.68亿元，同比下降10.1%，降幅与上半年末持平。其中，住宅投资占总投资的75.9%，同比下降10.5%。分地区看，东、中、西部地区降幅较低，同比降幅分别为9.1%、10.8%、11.9%。东北地区降幅较大，同比下降20.1%。开发企业投资重点仍集中在东部地区，占总投资的60.2%。三季度，全国房地产开发投资26151亿元，环比下降14.1%，同比下降8.9%。
开工建设：仍然较低。前三季度，全国房屋新开工面积56051万平方米，同比下降22.2%；竣工面积36816万平方米，同比下降24.4%。三季度新开工面积18028万平方米，环比下降13.1%，同比下降18.9%。本季度累计同比降幅逐月收窄，较上半年末收窄1.5个百分点。三季度竣工面积10297万平方米，环比下降8.6%，同比下降30.4%。本季度累计同比降幅逐月扩大，较上半年末扩大2.6个百分点。
销售：降幅收窄。前三季度，全国商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%；商品房销售额68.88亿元，同比下降22.7%。其中，商品住宅销售面积和销售额同比降幅更大，分别下降19.2%和24.0%。从地区来看，各地区销售面积和金额均呈现下降趋势。东北地区降幅较小，同比分别下降13.3%和14.9%。中部地区销售面积和金额下降幅度最大，同比分别下降19.1%和23.9%。东部地区销售面积和销售金额分别占全国的46.7%和61.5%。
三季度，全国商品房销售面积22368万平方米，环比下降11.4%，同比下降11.6%；商品房销售额21.747亿元，环比下降15.6%，同比下降16.3%。本季度，两项指标累计同比降幅逐月收窄，较上半年末分别收窄1.9和2.7个百分点。
库存：小幅减少。三季度末，商品房待售面积73177万平方米，比上半年末减少717万平方米。其中，住宅待售面积37679万平方米，减少608万平方米；办公楼待售面积5175万平方米，减少36万平方米；商品房待售面积14234万平方米，减少39万平方米。 。
2、价格：环比跌幅总体趋稳，同比跌幅继续扩大。
新房：环比价格跌幅趋稳，同比跌幅继续扩大。 7月至9月，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市分别为2个、2个、3个，环比算术平均值为——分别为 0.65%、-0.73% 和 -0.71%。 7-9月，房价同比上涨的城市有2个，同比算术平均值分别为-5.28%、-5.69%、-6.09%。
二手房：70个城市价格同比、环比均下跌，且同比降幅继续扩大。 7月至9月，70个大中城市二手房价格环比上涨的城市数量分别为1个、1个、0个，环比算术平均值为——分别为 0.80%、-0.95% 和 -0.93%。 7-9月，价格同比上涨的城市为0个，同比算术平均值分别为-8.17%、-8.59%、-9.02%。
3、城市：商品房成交量下降，消化周期拉长。
三季度，监测的30[1]个重点城市商品住宅成交总面积2992.13万平方米，环比下降20.6%，同比下降21.1% 。从具体城市来看，成都成交量明显领先，为281.85万平方米。其他城市均在200万平方米以下。排名前十的城市包括青岛、广州、西安、天津、上海、武汉、杭州、北京、南京。 ，成交面积在111万至195万平方米之间。
三季度末，重点城市中，成都商品房库存面积最大，超过1700万平方米，嘉兴库存面积最小，为151万平方米。与去年同期相比，8个城市库存有所增加，其中上海涨幅领先，增幅为34%； 22个城市库存下降，其中郑州跌幅居前，降幅达15%。从消化周期来看，只有杭州的消化周期低于12个月； 27个城市消化周期在12至36个月之间；有2个城市消化周期超过36个月，其中珠海消化周期为45.2个月。一线城市中，上海消化周期最短，为14.6个月，北京消化周期最长，为32.5个月。与去年同期相比，30个城市的消化周期均有所延长。
土地市场方面，西安、南京三季度土地成交面积相对领先，分别为236.92万平方米和222万平方米。成都、广州、徐州、合肥成交面积位列前十，成交面积在103万平方米至159万平方米之间。其他还有重庆、杭州、上海、济南等，面积在80万到100万平方米之间。从成交金额来看，上海以376.77亿元领先其他城市，广州、北京紧随其后，成交金额超过300亿元，南京、杭州、西安、成都则在216亿元至274亿元之间。成交金额排名前十的是合肥、常州和武汉，成交金额在75亿元至129亿元之间。
4、企业：销售业绩持续下滑，投资意愿低迷
业绩：持续下滑。 1-9月，房地产百强企业销售额26338.2亿元，同比下降36.6%。房地产百强企业销售成交金额门槛同比下降39.0%至49.9亿元。 TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房地产企业门槛分别为640.0亿元、258.5亿元、178.3亿元、106.3亿元，同比下降49.7%。 、46.6%、41.1%、43.3%。前三季度，累计交易金额超千亿元的企业有6家，分别是保利发展、中海地产、绿城中国、万科地产、华润置地、招商蛇口。
投资意愿：意愿较低。 1-9月，百强新商品总值、总价、建筑面积分别为13484亿元、6263亿元、6590万平方米，同比分别下降41%、42%、28%同年。新增土地储备价值百强门槛为37.7亿元，同比下降29%；前10名房地产企业新增价值占总新增价值的56%，11-20年占8%，21-30年占12%。 1-9月，共有14家房地产企业拿地金额超过100亿元。保利发展、建发地产、绿城中国位列前三，拿地金额超过350亿元。
融资：缩小规模。 1-9月，克而瑞研究中心监测的65家典型房地产企业累计融资金额3585.37亿元，同比下降27.3%。新增债券融资成本为2.99%，较2023年全年下降0.61个百分点，其中境外债券融资成本为4.18%，较2023年全年下降3.86个百分点，境内债券融资成本为4.18%，较2023年全年下降3.86个百分点。融资成本为2.97%，较2023年全年下降0.51个百分点。
资金到位：跌幅收窄。前三季度，房地产开发企业到位资金78898亿元，同比下降20.0%。其中，国内贷款11466亿元，下降6.2%；利用外资29亿元，下降19.9%；自筹资金28680亿元，下降9.1%；预收存款及预收款项23593亿元，下降29.8%；个人住房贷款11079亿元，下降34.9%。三季度，企业到位资金25.36亿元，环比下降8.9%，同比下降13.4%。本季度累计同比降幅逐月收窄，较上半年末收窄2.6个百分点。
当前行业存在的问题
1、楼市新政密集出台，但短期购房消费预期仍不乐观。
季末，各项救助政策陆续推出，包括降低存款准备金率、降低LPR利率、降低存量住房贷款利率、降低二套房首付比例、加大对购房的金融支持等。建设经济适用房，为股市提供流动性。这些措施已经实施或即将出台，旨在降低购房成本和门槛，增强市场信心。我们认为，这些措施有利于房地产市场的发展，可以部分扭转市场螺旋式下降的趋势。然而，市场的三尺坚冰不是一天形成的，也不可能一日解开。购房力的释放不仅受到税收、首付比例等外部因素的影响，还受到需求刚性、偏好性、紧迫性等内部因素的制约。在住房刚性需求方面，目前城镇人均住房建筑面积已近40平方米，住房保障水平越来越高。市场“供大于求”的局面彻底改变。购房消费短期预期并不乐观，短期内不存在彻底逆转的现实。我们要有心理准备，即使政策宽松到底，楼市总需求仍会下降，房价仍会保持平静。
2、房地产企业不宜盲目看好项目前景，抬高价格。
通过观察，近期房地产供需变化相关的短期因素有所改善。资本或资金正在重新定价中国资产。股市和楼市两大资金库开始被搅动，很可能会改变市场预期。中央定调房地产要“严控增长”，说明管理层延续“楼市供求关系发生重大变化”的观点，去库存是主线。开发商群体之间竞争与合作的局面不会因政策的完善而发生根本改变，仍将以“生存”为核心诉求。如何“生存”？难道是顺应政策潮流，不改旧习惯，赚一把钱，趋势一出现就涨价吗？还是夯实基础、夯实实力，快速抓住可能出现的“机会之窗”，并循环利用？聚焦现金流，聚焦“优化库存”和“提升品质”。这应该是每一个有长远战略的房地产企业都需要思考的问题。在总量“过剩”的情况下，“提高质量”对应的是要求开发商多建房。目前，市场上好房子仍然紧缺。希望未来开发商集中有限资源，打造小而美、个性化、体现地方特色、高品质、科技绿色、改善型的“好房子”。
3、专项债券支持地方收购和储存闲置土地和存量住房，但力度和效益存在不确定性。
财政部表示，将运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具支持房地产稳定。其主要行动方向是回收闲置土地、收购存量商品房、优化一二级市场供需关系。对房地产市场意义重大，是真正的财政纾困措施。但影响政策效果仍存在较大不确定性。一是专项债券基金规模如何，参与条件是否方便市场主体，投资标的能否惠及更广泛的房地产开发主体？二、收购、储存闲置土地和现有住房的价格如何确定？复垦的土地和房屋能否用于转售和经济适用房？这些资产能否得到有效盘活？资金能否平衡？是否会形成新的地方债务积累？三是收储价格降低是否会扭曲市场价格，导致资源配置不合理，不利于市场稳定。
4、当前政策难以促进三四线城市去库存、稳市场。
目前出台的各项去库存政策，无论是棚户区改造货币化安置，还是征用多余土地和住房，都是为了解决进城务工人员、新就业大学生等新公民和年轻人的住房困难。对于产业薄弱、人口流出的三四线城市来说，保障性住房需求较小，难以消化过去积累的大量库存。此次货币化安置回归房地产，涉及城市更窄、规模更小。不可能像2015年那样直接激活商品房销售市场，解决三四线城市的高库存问题。更严重的问题是，很多小城市的房子已经完全失去了流动性，很难卖出去。出售和出租。业主面临持有成本高、回报低的困境。房价下行压力持续，市场更难扭转。
2024年第四季度房地产市场走势预测
一、全面细致的支持政策。四季度产业政策聚焦“稳市场”、“保住房交付”、“去库存”等核心任务。 10月中旬，住房城乡建设部、财政部等部门已明确相关政策方向，四季度将加快落实和细化。加快出台支持盘活闲置土地和存量商品房的具体措施；为房地产企业提供更多融资支持，缓解资金压力，落实“白名单”项目扩容，做到“尽快进展”、“尽早推进”。从地方层面看，北京、上海、深圳全面放宽限购的可能性不大。各地在财税补贴、公积金贷款、结算条件等方面仍有宽松空间；更多城市将放开商品房价格管制，企业将根据市场情况放开。定价出售。
2、市场有望继续向好。四季度行业主要指标改善趋势有望延续，开发投资同比降幅有所收窄，但收缩幅度不会太大。在强有力的政策支持下，居民置业信心有所恢复，核心城市销售市场有望率先触底企稳，对全国销售市场形成一定支撑。销售面积和金额同比降幅进一步收窄，但整体规模年内恢复上升区间的可能性不大。房价走势有望止跌企稳，但不同城市和地区存在差异。在“严控增量、优化存量”的背景下，土地市场供应节奏将进一步放缓，优质地块的受欢迎程度或将大幅提升，市场竞争将加剧。
3、企业注重有效销售和去库存。四季度，开发企业将继续谨慎投资土地，聚焦核心城市和核心区域，优化资源布局。抓住未开发土地和存量商品房就地收储、“白名单”项目信贷规模增加等政策机遇，重点去库存、优化资产结构，推动住房保障交付。抓住年底政策窗口实现有效销售，更加关注市场预期和购房信心变化，审慎规划销售定价，采取灵活的营销策略，实现全年销售目标。在行业整体利润下滑的背景下，房地产企业仍将积极开拓产业链上下游新业务，培育第二增长曲线，提升企业盈利能力。
[1] 注：具体城市范围请参见重点城市成交数据部分。
