很多时候，人类的常识和理性比复杂的理论和情感更可靠，更容易穿透时空。但在世人面前，人们通常只看到自己想看到的东西，而对自己不想看到的东西却视而不见。人们愿意接受的并不是正确的概念，而是往往与自己相似的概念。这种自我把握在很多时候塑造了我们对一些简单事实的判断。判断房价是否泡沫就是一个典型的例子。
1、北上深房价当然是巨大泡沫
对此没有太多疑问。我们可以用三个例子来解释。
首先，如果你有兴趣看看北京和上海的许多单栋住宅价格超过1000万元的社区，不难发现这些社区里堆满了老人的自行车、摩托车和踏板车。这些出行工具的存在绝对不是因为车主们非常重视环保，而是它们往往是他们最常用的出行方式。廉价出行方式本身就说明，在目前的价格水平下，几乎绝大多数业主已经失去了购买新房的能力。他们之所以还能住上百万豪宅，只是因为买得早，但事实恐怕并非如此。目前收入很高。
其次，如果居住在北京、上海，统计显示，北京、上海家庭可支配收入中位数约为12万元，收入前20%的高收入家庭年可支配收入约为20万元。假设你是一名白领，月收入2万元，将收入的50%存起来买房。北京、上海最便宜、最宜居的房子可能要300万元一套。这意味着，作为一个高收入的白领，你的收入连每年5%的房价涨幅都跟不上，想要自己买房几乎是不可能的。
第三，如果我们计算北京、上海、深圳的住宅市场价值，我们可能会觉得很荒谬。粗略估算，北京约有800万套住宅，每套售价300万元，即市场价值约为24万元。那么北京、上海、深圳的住宅物业市值很可能超过70万亿元，这还不包括这三个城市的酒店、商店、写字楼等。目前沪深港股市所有上市公司总市值只有70万亿。
如果常识告诉我们，作为普通人我们住不起、买不起这么贵的房子，而这三个城市的房子甚至超过了关系到国民经济命脉的如此庞大的上市公司的价值，那么我们尝试回避甚至否认。一线城市的房价泡沫是非常艰难的。
2、北京、上海、深圳房价为何这么贵？
解释这一点并不难。大城市病和最富有的一代共同催生了房价奇迹。
一是大城市病。以北京为例，五环以内面积约750平方公里，约占北京行政区划面积的5%。然而，教育、医疗、就业、娱乐、创新等各种资源几乎都集中在五环以内。如果大都市的核心功能不合理界定、功能不分散、资源不分散，就不可能解决狭小区域内人、财、物过度超载的城市病问题。但疏通城市功能，打造宜居城市，说起来容易做起来难！比如，大量央企、金融机构、外资、民营企业总部聚集在城市，带来高房价的同时，也给地方政府带来税收、消费、就业等。谁愿意离开？
第二代是最富有的一代。 1955年至1980年出生的人可能是中国最富有的公民。当然，“最富有”是相对的而不是绝对的，即这些年的人与收入相比拥有最大的财富。造成贫富差距的不是货币工资的差异，而是财富的差异，比如买不买房。我称这群人为最富有的人有三个原因：第一，这些人经历了中国最快的货币化进程。 1998年至2015年，我国GDP增长了约8倍，城镇职工货币工资收入也随之增加。大约8倍，但广义货币M2增长了14倍。其次，这些人经历了中国城市化带来的资产价格最快的扩张。自1998年以来，北京、上海、深圳的房价可能上涨了15倍左右，其中主要涨幅发生在2005年以后。第三，这些人是中国家庭中税负最轻、储蓄率最高的。说中国人税负轻可能会带来很多不必要的争议，但中国家庭占国民收入初次分配的40%左右，只提供了政府税收的8%左右，而中国企业占约占国民收入初次分配的50%。但它支持了大约70%的政府税收。中国家庭税费轻，储蓄意愿强，创造了富人买得起房、储蓄的特殊阶段。甚至可以说，过去十年，决定你穷还是富的，不是你的工资，而是你是否买了更多的房子。
三是收入分配差距最为悬殊。很多人可能会感到惊讶。目前，北京、上海、深圳的新房价格轻松突破千万。谁还有能力买房？据说，在美国，占人口0.1%左右的富人，拥有美国家庭部门80%的财富。在中国，约有120万人拥有可投资金融资产37万亿，而全体中国人民的可投资金融资产约为100万亿。正是这万分之一的公民仍然拥有较强的购房能力，而北京、上海、深圳仍然有能力购买新房的人可能不再是中国居民的0.1%。
过去20年，货币化、城市化和贫富差距推高了繁华大都市的房价。迄今为止，都市病尚未明显缓解。
3、北上深房价泡沫何时见顶甚至破灭？
泡沫过后？也许泡沫更大，也许泡沫破裂。判断北上深的房价是否存在泡沫并不难，但判断泡沫何时破灭却极其困难，甚至无法准确判断。如果资产价格泡沫的破灭是可以预见的，那么人类基本上可以避免它。或许我们可以粗略地观察两个快变量和两个慢变量来观察泡沫的存活情况。
两个快速变量是人民币广义货币增速和人民币兑美元汇率。
股票和债券的反应非常快，会根据利率、汇率等调整价格，几乎没有粘性，但房地产市场的价格似乎粘性很高。陈启宗曾表示，在日本和香港，当货币当局将M2增速从10%以上逐渐放慢至个位数时，就是一个危险时期。 M2增速从10%下降到8%通常需要几年左右的时间。 ，房价将面临压力。我没有核实这个说法，但中国人民银行的货币供应量增长似乎正在放缓。期望2017年大规模推出货币政策是不现实的。
另一个快速变量是人民币汇率。我们基本上可以忽略一篮子货币、特别提款权或其他复杂参考基准的汇率变化。我们只需观察人民币兑美元指数的变化即可。目前，美元似乎正处于强势周期的中后期。未来1-2年内，人民币对美元仍有可能有序贬值。但如果人民币汇率出现逆转，我们就需要警惕了。因为本次汇率逆转意味着北上深房价泄压阀的关闭，而汇率逆转很可能不会伴随着中国经济增长或外汇储备平衡的复苏。
两个慢变量是储蓄率和家庭部门税收制度。
目前，我国家庭部门纳税很少，个人所得税、遗产税、房产税等都没有得到有效征收甚至征收。这是中国人感觉自己比一些西方发达国家富裕的重要原因。一个比较理想的政策设计是先开征遗产税，再提高个人所得税。逐项纳税后的综合纳税申报表是否有效尤为重要。随后，财产税作为财产税被普遍引入。考虑到北京、上海、深圳的住宅租金收益率不足2%，房产税的开征必然导致房价大幅下跌。当我们觉得只有死亡和税收是不可避免的时候，就已经意味着流向房地产市场的资金正在加速枯竭。
另一个缓慢的变量是储蓄率。中国最富有的群体正在逐渐老龄化。我相信85、90年代出生的人比他们的父辈要穷得多。中国生育率的急剧下降和年轻人的高消费欲望导致中国家庭储蓄率迅速下降。徐殿庆研究指出，东亚经济高增长阶段的高储蓄率通常只能维持20-30年。曾经储蓄率很高的日本，其家庭储蓄率已降至零以下，甚至低于美国约6%的水平。徐教授预计，从2030年到2035年，中国的储蓄率将大幅下降。我相信，中国的90后到了中年，存不了多少钱。他们目前购买汽车甚至日常消费的行为意味着他们的储蓄率为负。因此，中国家庭部门储蓄率的下降将比日本更快，这必然使房价难以为继。
北京、上海、深圳的房价曾经是神话，现在仍然是神话，见证着神话的破灭。如果你运气不好，你可能不需要等待慢变量，快变量可能就足够了。
如果上海有7套房，深圳有66套房又如何：泡沫消失了，购房者的处境最糟。
来源：综合自信圈（ID：xintuoquan）、苏宁财富资讯（ID：SuningWealthInsights）
北京年薪10万元，招不到好的瓦工。
在杭州，要价7000，工厂老板感叹至今还招不到一个熟练工人。
在广州，一家服装厂甚至给一线工人开出4000元至6500元的月薪，但一上午只收到三份简历。
在江西，一家鞋厂即使花3000元也招不到工人。
在广西，雇人砍甘蔗一天要花200元，但一吨甘蔗只需要440元。因此，越南人来中国做这些工作，每天只需要砍掉70块钱。
这些均来自媒体报道。
当前，中国的人口红利正在消失。
2000年代出生的人口比80年代出生的人口少了1亿。
中国80后人口为2.28亿，但00后人口已降至1.2亿。
此外，中国在过去三年中损失了1000万劳动力。
中国劳动年龄人口（16-59岁）2013年减少244万人，2014年减少371万人，2015年减少487万人。
如果劳动力成本不大幅上涨才奇怪。
与父辈相比，更多的年轻人不再愿意进入大工厂，或者在流水线上从事重复性的机械工作。
他们有更远大的抱负，比如从事服务业或者互联网行业，或者其他更轻松的工作。
或者你可以选择根本不工作。
英特尔前执行董事、美国白宫前官员黄正宇近日回国。
在上海机场，他叫了一辆车。
在海阔天空聊天时，司机朋友得意地炫耀自己的财力。由于拆迁，他家被分到了七套房子，所以他并不指望孩子们能取得好成绩。司机笑着说：“就算我儿子考试考了最后一名也没关系，因为家里的钱够我们一家人过一辈子的了。我现在开车去拉客，体验一下新鲜事物，消磨时间。”
是啊，在上海有七套房子的家庭，孩子还得努力读书吗？还需要再打工吗？
今年6月17日，信托圈还在头条发表了一篇文章，名为《我家一共分到了66套动迁房，现在穷得连饭都买不起》。
主角是深圳市南山区大冲村的村民。他之所以“吃不起”，是因为安置房只租出去了5套，租金简直就是“白菜价”。 66套房屋的装修和购买家电都是靠银行贷款获得的，每个月还要支付这么多房屋的贷款、利息和物业费。
这位生活窘迫的“大亨”最后问道：我有66套房子，人都去哪儿了？
一夜暴富。您认为这样的“富人”，尤其是他们的下一代，还有动力去工作、奋斗吗？
他关心的只是收取租金。他的主要工作是收取租金。几乎没有其他的了。
他们已经尝到了房产价值上涨的好处。过去房子能升值10倍，未来哪怕升值一两倍也很了不起了。还有什么比房子更好的呢？他们正是依靠这些特性来生存。这些物业的功能包括养老、教育、医疗、下一代、下一代。
如果你现在说房价有风险，人们会认为你疯了！
与年初相比，现在房价上涨了100万以上。在北京和上海，每年甚至以2至300万的速度增长。工薪阶层需要多少年才能赚到300万？
今年8月，深圳多家二手房卖家因房价上涨与购房者发生纠纷，不愿履行协议。他们对深圳中院的相关判决表示不满，纠集60余人前往深圳中院参观。
把钱投资到哪里？正如网络上的笑话所说，富人死于信任，中产阶级死于理财，失败者死于P2P。总有一个骗局适合您。人们最终发现，只有房地产才是可靠的。
然而，有人分析发现，十年后一对夫妇将拥有6套房子。
随着中国人口老龄化，祖父母和父母拥有的财产将由第三代继承。在计划生育制度下，大多数家庭都是“421”结构。即使我们祖父母家只有一套房子，第三代小两口结婚后也会拥有六套房子。
只是当房子到了不好的地步时，有些人可能会穷到只剩下房子了。
因为房子不是股票，你想卖也卖不了。
如果你20年前去过日本，你就会深信这一点。
两年前的中秋节，近藤大辅去福冈扫墓。在郊区，他震惊地看到一排排空房子。他在《经济观察报》中写道：
对于生活在东京的人来说，这样的单门住宅是令人羡慕的。然而，眼前的房子都是几十年前建造的。如今，房子的主人要么西迁，要么住在疗养院。由于房子位置不方便，他们的孩子也搬到了城里。然而，尽管身处“鬼城”，仍然有一家拥有26家分店的生意兴隆的店铺——高山当铺。这是一家专门向老人收购珠宝、贵金属制品的“当铺”。如果老人的孩子继承了这些遗产，就需要缴纳高额的税金，所以还不如尽快将这些东西卖给当铺，换取一些真金白银。
天堂和地狱总是距离很近。
市场经济从来没有例外。只有潮水退去，才知道谁在“裸泳”，泡沫终将破灭。
当房地产泡沫破灭时，购房者将有多悲惨？
房地产泡沫一旦破灭，房价必然暴跌。这种情况对普通人有什么影响？真的是大多数购房者想象的那样——房价跌破贷款余额，房子扔给银行，最多的就是首付损失吗？
为此，笔者仔细研究了一份《汇丰（中国）房地产抵押贷款合同》。合同并没有涵盖大多数购房者想象中的上述条款。因房价下跌导致抵押物价值不足的相关条款如下：“如果抵押房产因任何原因贬值或损坏，其价值低于下列三者中的较低者：
（1）签字前的评估价值或（2）出借前的评估价值或（3）抵押房产的购买价格（即贷款全额评估），抵押人负责重新提供或增加抵押权人可以接受的担保。弥补不足部分，或者根据抵押权人的要求提前返还部分贷款，以减少贷款余额。”如果合同约定“处分抵押房地产的收益不足以偿还贷款的，借款人欠抵押权人的全部款项及贷款利息，抵押权人有权依法向借款人追加追偿。”经查阅其他银行的房产抵押贷款合同，相关条款类似。
一旦房地产泡沫破灭，上述规定会产生什么后果？
举个例子，2016年8月，赵先生在北京购买了一套房产，市场价格为1200万元。银行评估该房产1000万元，提供银行贷款800万元，并要求首付400万元。 2017年8月，这套房子的市场价格跌至900万元。银行要求赵先生补足100万元抵押品或提前偿还100万元贷款，否则拍卖财产将被没收。但赵先生却很难补充抵押物或提前偿还贷款。结果，银行没收了该房产，并以750万元（通常明显低于市场价格）的价格拍卖。最终，赵先生的损失是扣除拍卖房产后的400万首付和50万元的债务。赵先生的房子被银行无情地没收了。与此同时，他还欠着银行50万元的债务，进入了名副其实的负资产状态。可见，房价暴跌后的银行债权并不会在抵押房产拍卖后消失。
最后奉劝与泡沫共舞的购房者和投资者：请在泡沫形成初期拥抱泡沫，在泡沫加速见顶、全国资金加速涌入时远离泡沫。
注/本文由金融大师协会编辑出版。它来自互联网。转载时请注明。
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