上海房价“止跌企稳”了吗？
①从租金回报率来看：不少老旧小户型的租金回报率已达到3%及以上，但次新房普遍仍低于2%。难道是老公寓超卖了？或者说新房需要交钱吗？哪一种可能性更大？我的判断是后者；
②从成交量和挂牌量来看：即使部分房屋的房价超卖，什么时候才能稳定？从目前上海成交量25000+、连续两个月挂牌量23万套来看，还有待进一步验证。这个25000+的交易量还没有持续6个月，挂牌量也没有达到15万以下。据说，楼市稳定有些明显站不住脚；
③从外部环境看：明年特朗普上台，加征60%的关税，人民币汇率普遍预计将回落至7.3-7.8之间。资本外流加剧，房地产作为我国核心资产将面临较大压力；
④从房地产企业拿地数据来看：中植研究院发布文件显示，2024年1月至11月，TOP100企业拿地总额7431.8亿元，同比减少31.5%，降幅比1-10月收窄7.1个百分点。 9月底以来，一线城市实施了一系列政策优化，市场活跃度维持在较高水平，有望带动短期市场活跃度延续。 11月，北京、上海等一线城市陆续高价出让多幅地块。这些地块均由央企龙头收购，导致百强企业拿地总量同比降幅大幅收窄。但拿地企业仍集中于央企和地方国资，民营地产企业拿地仍较为谨慎；
图：2022年1月至2024年11月TOP100房企累计拿地总量
⑤还有婚姻数据突然下降，人口不可避免的下降，以及近期的房产税和遗产税，这些都对房地产不利。
已经跌了30%到50%了，做过股票的人都会明白它止不住跌的原因。
“国运”这种形而上的东西是无法解释清楚的。你可以搜一下，听听东北证券CEO付波最近的演讲，你就会明白现在和未来几年国运会如何发展。
马上就要年底了，还有很多老板急着用钱。上海挂牌量高达23万套的情况下，如果有10%的房东急于用钱，需要快速卖房套现，就会进一步压低房价。坠落。
别说豪宅有独立市场，至少二手豪宅就没有。最近走访了陆家嘴的几个楼盘：仁恒滨江花园、财富海景花园、盛大金盘花园（都是10年以上的老豪宅，但优点是地段好。陆家嘴，先——一线江景房），我看到的也是从高点回落，调整幅度在30%左右。
作为上海中产阶级标杆社区之一的虹口瑞虹新城，两年前均价约为14万，但近期瑞虹二期均价已达到9万。这是今年527、929连续刺激后的成交价格。 ..
希望有人能抽空留言，一一反驳。我真希望以上5点都是站不住脚的。
