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问答第 149 期
每周五方哥都会回复大家本周的购房问题；文章篇幅有限，如果您还有更多买房疑问，可以加入方哥的房子询问圈！
问：住宅物业的租金回报率较低。可以考虑卖掉一间小店来投资吗？
答：如果单看租金，确实商铺没有住宅高。西安一般地区一居室的价格只要1400元，两居室1800元，三居室2300元左右。他们甚至无法击败每月付款，但比稳定更好。租房的人总是比开店的人多；
这两年，西安的小区里大概有不少空置的住宅楼。一楼的小户型还好，因为容易分割，业态丰富，所以非常好租。但二楼的很难分割，只能大面积出租。这是很一般的。店铺讲究三点选址、七点经营。同时，对新建社区也提出了很多要求。底层商户不能做餐饮，所以地段好、一层、面积小的小社区底层商户价格很高。
同时，产权不同，住宅房产70年，商业房产40年。住宅物业的长期收益率肯定比商铺好。同时，转售时，住宅物业受众广泛，交易税低的优势凸显。
问：万科金域东骏可以考虑16000元的二手房吗？
答：东郡的位置自然很好。有地铁口，有大开发商，有大社区，有浐灞第一小学区。另外，整个社区的环境也很好。二环附近这样的小区越来越少；
目前该区域无新房供应，阳光100新房均价近期已达12000；中国海蓝城二手房1.6万套左右，西岸国际花园1.4万套左右；但这个价格一定要理解清楚，只是房东的简单报价。 ，或添加所有费用后的平均价格；
（二手房税单）
根据西安现行政策，如果网上签的房产证三年两年，免征5.6%的增值税，但契税、个税、贷款、贷款代理费、中介费等也是需要的。最高金额可以达到总房价的10个点；
同时，银行贷款评估价往往低于市场报价。如果资金不够，则需要增加首付，最终成交价将超过16000元。建议您在所有费用16000元计算后查看交易。
问：我对华住中城一套50平米的两居室感兴趣，但犹豫是否要买？
答：据说现在的市场是买房的好时机，也是卖房子的好时机。前者是因为价格相对稳定，后者是因为今年9月将有一批16年限售房源可供交易；没有房产证。 5.6%的增值税必须缴纳两年，再加上中介费、代理费等，成本比较高；
同时，一套50平米的两居室，短租还可以，但永久居住就不实用了。一旦家里有了孩子，就得考虑换房子，而且随着时间的推移，换房子的费用会越来越高；这个面积范围基本都是一居室、一居室。大厅或者大工作室，华住中城占据好位置，有地铁，有商业，有人气。买整租没问题，但不适合自住；
如果预算有限，还是建议选择距离远一点、面积较大、单价较低的房子。毕竟你住的是舒服的房子，以后卖了别人也愿意接受。
问：几年前我到上海打工。在西安买房合适吗？
答：因为西安房价高，去上海工作没有什么问题。工作机会多，收入高，但房价也高得离谱。在上海，每平方米4万元的老房子和小房子很多，但在西安，4万元就可以买一套豪宅。 ;
按照目前的行情，工资大概率跑不过房价。按照西安此前开盘涨价500的价格，一年的辛苦积蓄，几次开盘就会被摊薄。所以建议西安目前的物价还是比较稳定的。到了就趁早去买；
尤其是急需的，因为几年都不会住在那里，所以住在比较偏的地方，比如港区、沣西这样的地方也是可以接受的。我不能说房产未来会增值多少，但至少房产会保值；
能否出租还不确定。新区的大楼从建成到移交需要两年多的时间。附近必须有工作需求和工业才能出租。但以目前西安每月5000元的还款额，想要贷款支撑房租基本不可能。 。
问：房价太高了。是直接买龙湖星悦汇的公寓还是买房子呢？
答：买房子一定不能便宜。毕竟，大多数人并不富有，需要几十年的贷款才能还清。星悦汇公寓交房已经好几年了，因为它占据红庙坡中心位置，周围都是商场和大型社区，人气很高；
不过，这两栋楼的住户数量也非常多。大部分为38平方米的一居室，带装修。角落里有两居室的小公寓，但都是有40年历史的商业物业。目前一居室的租金仅为1200元左右，价格并不高，而且在这里购房的人大多是赚租金的。转卖税太高，而且面积不大，不好卖；
三环以外的地区也有。城南、城西、城东已是住宅区。现在最低价13000起，选择不多。因此，无论是从居住的舒适度还是房子的保值性来说，住宅区肯定比公寓要好，而且后期出售二手房的时候，好的学区的二手房价格会更高。高得多。
问：宝益公园银楼王位置有大平层。我可以支付多少钱？
答：目前西安精装修大户均价基本在18000左右。北郊龙湖景联天旭、恒大悦龙台、南郊华润悦府、长安金茂公馆、中海长安公馆、西郊融创一号院、宝怡公园；
（最新批次价格公告）
其中宝仪的价格确实是最低的。宝亿10号楼198-244平米区间最新一批挂牌价仅1.2万元。要知道西安一个住宅区的均价已经是13000元了。这是严重值得怀疑的。是我手抖，写错了；
King Building占据了社区最好的位置。它不面向街道，空间宽敞。比普通建筑贵2000元左右。具体楼层和方向略有不同。如果14000元能买到，肯定能赚到。
问：我在雅居乐和恒大有两套房子。哪一款适合卖呢？
答：虎居注意到，从房子交房开始，有关学校问题、规划问题、社区绿化问题的投诉就一直存在，尤其是F区。以前二手房价格是6500元，现在二手房可以卖到14000元。就收入而言，已经翻倍；
但恒大玉龙苑尚未交房，房产证也未核发，无法正常交易。同时以9600元购买，现在该地区的房价并没有上涨。位置比龙阁更好的中南清月，高楼林立。现在才14000，附近宝怡楼的公布价是12000。龙亭在价格竞争上没有优势；
同时，整个大规模的西路还没有进行改造，高架桥、批发市场、加油站、陇海铁路等不利因素都没有得到解决。龙亭小区就在中间，这个房子不好卖。
问：华润悦府买不到。我需要去学校。我可以推荐一下吗？
答：目前高新、曲江的学校资源比较丰富。高科技新房选择仅有保利天悦、万科翡翠国宾和天地源皖西天地（雁塔）。其中保利、天地园拥有自己的教育用地。 、学校待定，万科最近有五所小学，价格也是三所中最高的；
曲江还有更多选择。华润曲江九里这里有5栋楼，面积118到201平米不等，均价1.4万；金汇世界城18号楼面积87至223平米，均价1.4万。 ;万科城光南区3号5号楼，面积91-163平米，均价14000，上学资源齐全。
问：南三环花城公园县怎么样？ 16000可以买吗？
答：这注定是一个租户多于居民的社区。北有三遥地铁口，北有三森，东有城中村。生活便利，位置优越。不过小区密度不低，塔楼不少。虽然内部环境还不错，但是住户太多；
目前大部分二手房均价在12000左右，不好卖。预算16000，两公里外的曲江黔林县和金汇世界城还有新房可以选择，位置也不同。属东三窑；
该地区的未来前景，仍取决于整个东三窑村拆迁后的西安CBD规划何时启动。这将需要很长时间。与此同时，二手房社区过了10年的黄金期后，小开发商的项目已经变得老旧。速度会增加。
问：金泰、融侨二手房2万元，保利天悦新房1.8万元。你是不是很困惑？
答：你看到的2万只是单价。融侨和金泰同为3和2，但个人税、契税、中介费等加起来，额外成本接近6分，而且这还不包括银行的低评级。 ;
由于开发时间较早，金台和融侨的位置并未提及。有些房子还带有学位，这是一个卖点。但小区也比较老旧，尤其是融侨这样的巨型小区，停车位紧张，楼房密集，居住体验很一般。当它建成时，它的目标是成为一个刚需市场；
天悦开发较晚，在房屋设计、定位、社区规划等方面较好。同样属于高新区，区域价值比雁塔强。后期房子的保值性和舒适度都比较好，尤其是楼盘，比荣更好。乔家的金惠就好多了。
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