近日，搜狐财经对经济专家管庆友进行了专访。他表示，房价将会再次下跌。
管庆友认为，一线城市房价已回落至2015年、2016年的水平，目前正在阶段性企稳。
但考虑到人口结构的变化，一二线城市的房价很难维持在这个水平。长期来看，房价大概率会稳定在2013-2015年的水平，以时间换空间，以缓解楼市风险，适应人口结构变化。 。
他还指出，房贷利率下降是一个趋势。如果要定一个标准的话，未来降低到与十年期国债收益率相同的水平，即2%左右，会比较合理；但应频繁地、小步地、一次性地降低它。大幅降准确实会对商业银行造成较大影响。
至于现在是不是买房的时候？如果从租金回报率来看，回报率能够达到十年期国债收益率的水平，即2%，他认为房地产是一个可以考虑的投资选择。
关庆友建议，稳定楼市、股市的政策可以更加有力。比如，发行特别国债，必须让房地产政府和投资者看到弹药是无限的；另外，重点要放在促进消费、增加居民数量上。为了增加收入，必须毫不犹豫地在国家层面发放消费券和现金。
辩论
管庆友是我国著名经济学家、社会科学院研究生、金融学院院长。他的观点还是比较权威的，分析角度是全方位的，但不够全面。他从几个方面来分析。
1、一线城市房价回归2015-2016年。这个说法似乎没有什么问题。上海一些社区，主要是老婆小，确实回到了2016年。但我相信管庆友不知道，从2015年到2016年，上海房价上涨了近40%！
例如：以浦东巨峰路东路六街为参考，2024年10月，链家网售出两套顶层公寓，单价3.4万，一套中层，单价4.3万！
2016年11月，顶层单价为4.3万，中层最高单价已达5万。明显突破了2016年的最高单价。
东路街区位于浦东金桥巨峰路。有双轨6、12号线，算是老坡小里比较优质的老公房了，还是有代表性的。
我们随后将交易周期延长至2016年1月，交易单价仅为2.7万，今年增长了85%。如果房价回到2015年5月仅2.4万的单价，与目前4.2万的房价相比，还需要修正42%。
小编从事房地产17年。早在2021年，他就预测房地产市场将达到顶峰，房价将开始下跌。但他不敢说出狂言，说要回溯到2015年，更何况是2013年！
以上观点只关注跌幅最大的旧破市场，次新房源品质小区远未到2016年下降。以浦东仁恒森兰雅园为例，本月已有多名业主出售该楼盘。 150平米三居室业主去年以1500万买下，如今仅售1298万挂牌，导致一年半亏损超200万年。另一套214平米的4房挂牌价达到1778万，单价仅8万（同户型最高成交价2300万）。从2016年的成交价格来看，小编一套186平米仅售950万。 2016年连降价都不现实。
2、管庆友给房价定了标准。未来会回落至与十年期国债收益率相同的水平，即2%左右，较为合理。小编非常同意这一点。我也经常写文章用租售比来衡量房价。欧美发达国家的租售比可达4分（即年租金回报率为4%）。我们国情不一样，能投资的东西质量没有他们高。随着存款利率的降低，年租金回报率2%是比较合理的。
接下来我们用2%的租金回报率来计算对应的房价。我们还是以东路六街为参考。一套67平方米的两居室每月租金约为5000元。租金回报率为2%，对应的房价为255。本月成交价为6楼238万，3楼280万。按照租金回报率来计算，显然房价已经触底了！
这是老旧小公寓的租金回报率。我们正在看仁恒尚兰花园。目前186平米4房租金为2万元。年租金回报率2%对应的房价为1200万元。目前最低挂牌价为1600元。万，这意味着需要修正400万才能满足租售比。 （豪宅业主看到请温柔，这只是数据，不代表市场观点）
每种产品的租金差异较大。比如我上半年卖了一套金虹桥别墅，2320万元。月租金高达5.8万元，年租金近70万元，租售比高达3%！当然，并不是每栋别墅都有这么高的租售比。目前社区同类型公寓挂牌价为2900万。如果你错过了一些房子，即使等两年也可能找不到。
从租售比数据来看，意味着上海破晓已经触底！不过，随着未来经济越来越好，人们对生活质量的要求也提高了。当每个人都有钱的时候，他们可能会花更多的钱去租更好的房子。这样，优质小区和老旧小小区的租售比会更好。剪刀差会越来越小。
如果单纯按照租金回报率计算，市区旧房、危房的租售比已超过2%。今天，一位海外退伍军人联系了我。他在徐家汇嘉汇广场有一套房子想要出售。面积146平方米，三间卧室，配有电梯。他家装修比较好，月租2万元，非常可出租，年租金24万元。根据房子的挂牌价给他的建议是，如果有客户出价900万，他就可以卖掉。年租金回报率已经高达2.66%，比关庆友所说的2%还要高！
本文用租售比来判断房价是否回值，具有比较高的参考价值。
给大家分享几套笋盘。上期标价2400万、267平米、车位的世茂滨江项目已售出。现在一线江景房业主再次降价，业主急售！
1、浦东一线江景——陆家嘴（世茂滨江花园）高端区，业主直折500万！面积232平方米，3间卧室，2间客厅，3间浴室和一间保姆房。它有一部电梯和一张刷卡进入房子。坐北西南，呈方形，采光良好。目前挂牌价2400万。
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2.浦东-森兰（仁恒森兰雅苑） 仁恒第四代产品，单价仅8万+！ 214平方米，4间卧室，2间客厅，4间浴室。是2013年优质标杆社区，5楼有电梯，每户都有大平层。它位于社区的中心。它装饰和维护得像新的一样。您只需携带行李即可入住。对口学校是明珠小学和进才中学。现在只有1778万个有产权车位出售，单价才8万出头。我们可以谈谈诚意。
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3、徐汇-徐家汇（嘉汇广场）年租金回报率为2.66%！ 145平米，3房2厅2卫，11楼有电梯。房屋布局在社区内属于直立式，坐北朝南。业主去年花了50万精装修，我却一天没住进去。位于徐汇中学和市第四中学的重点区域！
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声明：近期二手房捡拾、失踪笋盘的更新有点慢，经常收到粉丝朋友的提醒信息。
