买房前、挂牌前
看看一万一套，总能帮到你
2016年8月上海链家挂牌中位价：52831元
2017年8月上海链家挂牌中位价为58,533元。
目前链家在上海挂牌中位价为51378元。
近两年，上海房价大幅下跌5万至6万元。
因为是二手房，与政府限价无关。
所以我平时很喜欢思考问题，我就问自己，为什么价格是5万-6万，而不是6万-7万或者4万-5万？
而且不仅仅是上海。如果北京链家的挂牌结构和上海一样的话，应该也是5万-6万。
北京链家8月挂牌均价为67444。但考虑到北京链家仅有25399套（上海的1/3），且55%集中在北五环地区（类似上海中环），上海链家的情况也是如此。该地区只有37%的房屋挂牌，所以如果两个区域的挂牌房屋结构相同，中位数应该在5万-6万元。
这样的巧合，让5万-6万元/㎡似乎有了特定的意义。
1、为什么是5万-6万元/㎡？
因为在二手房的世界里，
上海和北京居民只能偿还150万元债务
抵押贷款150万元，贷款期限20年，每月还款9817元。
智联招聘发布《2017年暑期求职期平均薪资城市分布》
上海平均月收入9337元
平均一个家庭最多可以还款9000元，150万已经成为大多数正常家庭的还款上限。
除了那些疯狂的房地产投机者之外。
在信贷收紧、楼市整顿的环境下，还款逻辑比借贷逻辑更能表达房价逻辑。
向银行借款的方式和比例锁定后，还款限额固定为150万元，均价最终出现在5万至6万元。
我们拿几组房价数据来证明一下。
链家上市金额为215万，与假设接近。
中位数列表：
那么提高入门价格=出售第一套房子获得的200万+向银行借款150万=350万元
链家挂牌住宅共有29660套，总价在300万至500万之间，中位数为340万，与假设基本一致。
中位数列表：
350万套住房中大部分是两居室单元
40平米的房间，对于大多数上海人来说，其实就是第一个家。
从一居室换成小两居室是大多数人最大的改善需求。
从成交量来看，这些人已经成为现阶段上海购房的基本面。
81%
8月上海住宅成交率（低登记价恢复挂牌价后）
我们再看一下收入数据来证明这一点。
智联招聘发布的上海月薪数据
上海2017年秋季月薪9337
上海2016年秋季月薪9642
上海2015年秋季月薪8601
上海2015年春季月薪为6774
用2015年春天的6774元每月还款，只花了150万就买了一套40平米的房子。
单价约35000元/㎡
用2015年秋的8601元每月还款，只需179万就可以买一套40平米的房子。
单价约45000元/㎡
上海月工资与当时的房价走势惊人的相似。
如果只是巧合的话，那就太奇怪了。
2、5万-6万元/㎡房价地域界限
月收入9337元的上海居民愿意搬家的最远地区
这就是5万-6万元的地理界限
上海1700万手机用户工作居住地分布图
红色部分为手机用户最远的居住地
同济大学建筑与城市规划学院副教授牛新一利用图书数据制作了上海就业居住地图。手机信令数据是手机用户在移动通信网络中活动时，手机与基站之间交换的信息的记录。它记录了手机用户在不同时间的空间位置。手机信令数据能够相对实时、连续地反映手机用户在城市空间的移动轨迹。我们使用上海移动2011年的手机信令数据进行分析。在上海全市范围内，连续两周利用匿名手机信令数据，从超过1700万匿名用户中识别出约849万居民的就业和居住地，获取了849万居民的通勤数据。
链家挂牌的5-600万房源我们已全部标注
两张图契合度很高
最北边是松堡和顾村
最西北可达江桥、南翔
正西，最远可达徐泾、九亭、泗泾部分地区
最南是江川、三林、周康
这是全市各产业带员工搬迁最远的区域。
这也是5-6w房价的最后前沿。
另外，根据1700万套手机数据显示：从通勤区外长途通勤到中心城区就业的居民仅占中心城区通勤人群的3%。
也就是说：只有3%的进城务工人员来自嘉定、松江、青浦新城等地区
当然，随着大虹桥商务区的形成和17号线的开通，青浦新城将重新调整就业和住房格局。
松江东部也将在漕河泾园区带动下，诞生科创走廊，延伸就业和居住景观。
唯一未来难以突破的地方就是嘉定新城。
研究上海产业格局就是研究房价
工业区质量越高，每月产生的工资就越多9337
三、上海产业结构对居民收入的影响
上海共有9个国家级园区，松江工业园区是远郊唯一具有代表性的园区。
上海经济技术开发区分布图
单看工业产值：仅市级工业园区嘉定汽车城产值巨大
工业总产值前20名：
注：上表信息来源于上海经济和信息化委员会
但吸纳世界一流企业的能力明显下降。
世界500强前20名企业：
注：上表信息来源于上海经济和信息化委员会
最后需要指出的是：汽车城巨大的工业产值难以吸引高收入人群
人均收入前20名的企业：
注：上表信息来源于上海经济和信息化委员会
行业类型决定了9337在一个地区的月薪集中度
以科技、互联网、医药、研发为主的园区
月薪集中度明显高于装配、汽车制造
这也可以解释：汽车城的改良型安亭锐狮（单价3.1万，总价3.2-380万）这么难卖。如果没有外地投资者，当地的工业客户经济就跟不上。
我们来看看上海重点产业区的布局规划
上海生物医药产业布局图
注：上表信息来源于《2015年上海工业和信息化发展报告》
上海石化和精细化工产业布局图
注：上表信息来源于《2015年上海工业和信息化发展报告》
上海民航产业布局图
注：上表信息来源于《2015年上海工业和信息化发展报告》
上海船舶及海洋工程装备产业布局图
注：上表信息来源于《2015年上海工业和信息化发展报告》
上海汽车制造产业布局图
注：上表信息来源于《2015年上海工业和信息化发展报告》
放眼未来五年，上海5万至6万的房价肯定会向外扩张。
我可以毫不掩饰地说，三个新城中，我最看好青浦新城。
生物制药业、航空业位于西部。
东有虹桥商务区，曾经的死胡同又焕发了生机。
接下来是松江新城，
东部地区以闵行工业带动。
西部地区本身就是国家级产业园区和科技创新带。
此外，嘉定新城、
萧何成功，萧何失败。汽车城总产值占嘉定市的60%。
因为这样一个庞然大物来了，嘉定转型的主要精力就集中在它身上。
产生的高收入人群数量有限
小编有话要说：
近两年来，居民收入与房价之间存在着奇妙的线性默契。
如果智联招聘的月薪数据正确的话，
在相同利率和贷款期限下，
工资每增长1%，住房承受能力上限提高1%（公式如下）
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