我最近看到一个报道说，中国的奢侈品消费大幅减少。中国人已经过了炫耀奢侈品的时代，那么他们更喜欢买什么呢？
中国居民家庭资产真实状况
（请继续阅读并参考数据以帮助您更好地理解）
数据说明：
第一栏“1996年以来商品房销售数量”是统计局现有数据，第二栏“可交易产权住宅套数”是根据几个城市的年鉴和统计公报进行分类统计的（上海深圳、武汉等）来吧。第一栏的商品房是可以交易的，但也有一些房改房和一些动迁房、经济适用房到期后会进入流通，所以第二栏的数字比第一栏的要多。
第五栏“储蓄”是中国人民银行当前数据（2018年）。第六栏“其他流动资产”包括基金、股票、信托理财等，资金规模约为45万亿，来自中国人民银行、中信证券和招商证券报告合并收益。
没错，目前中国城镇居民家庭资产总额约为330万亿元，其中235万亿元是房地产。也就是说，中国家庭家庭资产的70%是房产，其余的是股票、基金、信托等金融资产。具体到城市，以上海为例，上海居民总资产近40万亿，其中房地产约33万亿。
以下是一些代表性城市的评论：
1、从上图数据可以看出，厦门市可交易商品房仅有100万套左右，不足。因此，厦门虽小，但厦门的房价却一直在快速上涨。价格高达3.5万、5万，与北上广深相当。 。虽然厦门的房价已经很贵了，但经过调整之后还会继续上涨。所以不要说中小城市赚不到钱。厦门的投资朋友在这一轮的行情中获利增加了一倍多。
不过，厦门有一个指标需要关注。厦门城镇居民“其他流动性”不足，仅有1791亿元。同时，房地产占家庭总资产的91%。也就是说，厦门居民真的几乎掏空了家里的资金去市场买房。整个城镇居民杠杆率非常紧张。一旦政策落地，房价将会深度回落。事实上，2018年厦门出台楼市调控政策，引发房价回调，就印证了这一指标。厦门房价虽然快速上涨，但由于居民杠杆偏紧，房价难免下跌。
即便如此，很多人的投资在纸面上仍然是有利可图的。他们以18,000的价格买下它，后来涨到了39,000。然后就停止上涨，跌到3.5，但他们还是赚钱的。
2、看巨型重庆。虽然人口数千万，但房子几乎比人还多，一千一百二十五万！这也难怪，重庆有千万人口，但房价却一直徘徊在每套15000元左右，远低于拥有千万人口的北京、上海、广州、深圳，甚至还没有那么小。厦门、三亚。
事实上，在目前的市场情况之前，也就是2015年之前，尤其是黄市长执政期间，重庆的房价一直非常稳定，几乎没有上涨。那么本轮房价上涨之后，重庆目前的情况如何呢？快来感受一下
你看到了吗？仅重庆一处房地产项目，就有数百套待售房屋。类似的房地产项目还有很多，我就不一一列举了。如果你还抱有短期获利心态，建议不要再在重庆买房，卖掉房子。压力太大了。
那么重庆的房价有没有可能赶上北上广深呢？不
除非炸掉其中800万套房子，否则重庆的房价永远注定会缓慢上涨。
以前我们主要关注需求侧，比如几千万人口、区域经济、资本。其实供给侧也很重要。现在我们看北京、上海、深圳、重庆等城市的住房存量，我们发现供应过剩了。在城市，即使经济和人口不差，房价也很难大幅上涨。
什么样的房子具有保值功能？只有具有一定稀缺性的房子才具有保值功能，而供应过剩的房子则不具备稀缺性。
3、我们再看看西南双星的另一个城市：成都
从第一张图来看，该市可交易产权住宅套数仅为重庆的一半，各方面发展条件与重庆相似。由此可见，成都的楼市更有潜力。
从市场行情来看，我们也能感受到成都的人气远超重庆。重庆此前的上涨行情已经结束，但成都民众对彩票的热情依然高涨，而且还传出幕后操作的全国性丑闻，走投无路的老百姓买房真是拼了命。
2015年我去过成都，当时我感觉成都的经济繁荣、繁荣，也有一定的新兴产业。整个经济结构正在合理调整，发展潜力不小，所以我就催促身边的朋友尽快买房。现在想来，当时听了建议买了高新区的朋友都是那个时代的幸运儿。
目前成都的房价和重庆的房价差不多。我大胆预测，5-8年后，成都的房价将是重庆的两倍左右。成都无疑将成为西南地区的房价高地。
4、我们看一下四个一线城市。北京、上海、广州、深圳中，最特别的是深圳。深圳可交易产权仅约170万套，远低于其他三个城市。
有的朋友可能会问：可交易房产只有170万，显然不够住啊！那些人住在哪里？
是的，他们住在小产权农民盖的房子里。改革开放三十年来，深圳建设的小产权房、农户数量多于商品房。这就像一大笔钱。
因此，与上海和北京相比，深圳的生活成本相对较低。为什么深圳一顿快餐才12元？由于快餐店老板住在附近农家，房租便宜，12元卖快餐赚的钱可以帮助他在深圳生存。
事实上，深圳很多初创互联网企业都是诞生于产权较小、改造厂房的创业孵化器中。低成本让他们熬过了创业的艰难期，包括目前正在蓬勃发展的华为、平安集团等企业。
这也是深圳整个城市的活力源泉之一。可以说，小产权房、农民住房让深圳三十年的发展红利惠及全体市民，让每一个初来深圳打拼的年轻人都能轻松找到立足之地。经过一番努力，他终于为深圳这座城市的发展做出了贡献。当年深圳接纳华为，还有很长的路要走。如今，举世闻名的华为已成为深圳的名片。
曾有人调侃：深圳该建什么样的保障房？这几百万的小产权房，都是市场为政府建造的经济适用房。
看上面第一个数据图，值得一提的是，房地产仅占深圳居民家庭总资产的76%，这意味着很多居民还持有其他流动资产，比如股票、基金、信托产品、 ETC。
当深圳楼市受到控制时，这些人会出售股票、基金等来提取现金，以维持每月的付款并保住房产。因此，深圳楼市比北京、上海更具韧性。 （深圳宽松的户籍政策肯定是原因之一）
现在上海整个交易已经进入半冻结状态，北京也跌幅超过10%。不过，深圳民众依然淡定从容，甚至比政府还要淡定。经过三年的调控，房价并未下跌。
中国的房价合理吗？
如果完全套用过去几十年日本、美国房地产市场的起伏，你会发现你根本无法理解中国的房地产市场，甚至可能会感叹“经济学失败”。事实上，经济学并没有失败。供需决定价格仍然是铁律。只是观察的角度不同，让一些人无法理解。
中国房地产市场与日本、美国最大的区别是什么？这是属于社会主义国家的土地。
这就决定了中国土地制度下的房地产市场非常独特，尤其是其供应和定价规则。
在定价规则上，“成本加成定价”的策略是似是而非的，这意味着通过成本加上相应的利润来确定定价是行不通的。
只要一瓶矿泉水的成分大致相同，没人会在意它是附近开采的还是从两千公里外运来的；别人卖两块钱，你却卖不了三块钱，因为运输成本高。你可以设定那个价格，但如果你卖不出去，你就会被市场淘汰，剩下的玩家就是能控制成本的玩家。在市场经济中，普遍的规则实际上是“竞争定价，定价成本”。
换句话说，决定价格的不是成本，而是市场竞争。
当你在菜市场卖红薯时，你卖的价格不是由你种红薯的钱决定的，而是由市场上有多少人在卖红薯决定的。卖红薯的人越多，你能承受的价格就越低。供应竞争决定最终价格。
“成本加成，按价销售”是卖家梦寐以求的好事，但在市场经济下却极其困难。看看中国政府在粮食政策上遇到的困难就知道了。上世纪末，为了保护粮价，高层“放开收购，同价出售”，从农民手中收购粮食，然后以更高的比例出售。为此，需要严格控制粮食交易市场，准确地说是杜绝一切其他粮食交易活动。但国家这么大，供应粮食的可能渠道有无数种。如何控制？这样一来，仅粮食收购一项的财政损失就不少于3000亿。
即使动用强大的国家机器，想要赢得与整个市场的战争也是极其困难的。
但中国的房地产市场并不“平常”。其独特之处在于整个土地市场只有一家供应商。
由于土地市场上只有一个供应商，因此非常有动力去寻找“需求曲线”上利润最大的点，即控制供应量并提高价格。这就是为什么土地价格随着出售而变得更高。
中国房地产市场之所以独特，是因为全球大多数经济体的土地市场都有众多供应商，许多土地所有者可以根据市场价格信号快速做出买卖反应。中国则不然。这是中国与其他经济体的本质区别。
因此，在这种情况下，双方博弈确定的价格就是合理的价格。中国的房价不但不会崩盘，反而还会继续上涨，因为这是一个高度管制的房地产市场。
综上所述，中国房价的定价原则实际上并不是以所谓的房价收入比、租售比为依据，而是以中国独特的土地供应制度下的新建住宅价格为依据。
如果新房的价格被地价“顶”得很高，那么现有房屋的价格也会上涨。从这个角度来看，整个房地产市场价格的“锚”不是租赁市场，也不是二手买卖市场，而是新房市场——仅仅成交的几套新房就足以引领或引领房价。甚至决定整个房地产市场。价格。
如果隔壁的新房卖10万，那么我的二手房一定不能卖3万、4万，而必须卖7万到8万，甚至更多。这是大多数人的想法。
为何老城发展缓慢？除了配套设施陈旧之外，最主要的原因还是老城缺乏新房引发房价。如果市场上没有新房，人们就只能根据最近出售的二手房定价，跟随市场，一点一点慢慢上涨。
未来三年房价走势如何？
1、如上所述，中国城镇居民家庭资产中，房地产占比超过70%，主要城市这一比例超过80%。这远远超过美国、日本等其他国家。
事实上，房地产不仅是家庭的重要资产，也是国有资产。为什么？自1998年房改以来，我们还没有找到中国四大国有银行的现有住房贷款在过去几十年里达到了多少的具体数据。我们认为，如果房价大幅下降，现有的住房贷款已经达到数千亿，甚至更多。 ，即变相国有资产流失。别忘了，很多人买房都是首付30%，剩下的70%归银行。
2、美国消费高，日本储蓄高，中国住房储蓄高。
日本人均储蓄接近95万元，而中国人均储蓄为5万元。中国不再是一个高储蓄国家。中国人的钱要么买房子，要么进入投资市场。看看这几年炒币、炒股、炒鞋、P2P的崩溃，你就知道现在中国人投资上瘾到什么程度，几乎不愿意往银行存一分钱。
所谓中国人爱储蓄是在20世纪80年代。这种刻板印象早就应该被抛弃了。事实上，每个新兴工业国家都经历过这样的变化。英国、美国、日本、韩国等国家刚开始发展时也经历过同样的情况：高储蓄、高通胀、低储蓄、不断投资、满世界采购。
3、中国人爱赚钱，但不爱花钱。以前他们爱存钱，现在他们爱存房子。为什么你对存钱的热爱变成了对住房的热爱？因为货币每年都在贬值，所以不要只看M2的增速。 M2只计算银行存款。现在影子银行的管理规模相当于居民存款规模。因此，衡量流动性增量的最好标准就是社会融资规模。今年社会融资规模同比增长预计在10%左右。
4）只要这10%存在，中国人在必要的消费之后就会想尽办法将所有的流动性都转换成房地产。无论是普通人还是流动资金都跑不过这10%。房地产是长期避险的最佳投资。
5、最近，很多人对贸易战下中国的未来感到担忧。这种情绪影响了他们对中国房价走向的判断。悲观者认为，房价很难再上涨，高房价非常危险；乐观人士认为，房价只是暂时休息，几年后将继续上涨。物价再上涨20年是没有问题的。
事实上，作为管理者，最大的任务就是控制市场预期。
如果市场也如此预测，那将是灾难的开始。历史上形成的各种泡沫，在破灭前夕，一定是一致看涨，然后突然爆炸。
中国楼市所经历的一切，其实都是预期调控的“结果”。当危机即将爆发时，人们会竭尽全力去挽救。一旦楼市火热，他们就会不遗余力地抗击。在拼和攒之间，这就形成了中国楼市的起起落落，也就是大家所说的中国楼市周期。
事实上，楼市不存在短周期。人们看到的是政策造成的现象。
就像一个水龙头，如果每年三六月份打开的话，池塘里的鱼就会认为三六月份是水月，它们就会固化自己认为这是一个规律。
其实这个水龙头我们可以在三六月份打开，七八月份也可以打开。这没有什么规则。
要说楼市真有规律，那只是万物都有规律，那就是：萌芽、发展、衰落、死亡。楼市反映的是中国城镇化和人口结构的变化，是一个长期的过程，不会每三四年发生一次变化。所有的短周期都不存在。
正是由于政策干预价格波动，形成了所谓“三四年一政策市场”。但无论政策干预与否，楼市都会按照原来的趋势发展。大约十年前，2008年，法规比现在更严格，但增加还是到期了。就像一个人，不管你怎么打他，他最终都会长高，长高。这是原来的法律。
当大家一致看好的时候，好日子其实就快结束了。而当大家一致看空的时候，好日子其实就在政策制定者的肚子里酝酿着，他们准备选择放松的时机。
大家都看好，我们距离全国调控也不远了；大家都看空，所以救助和放松限制很快就会到来。自2016年中国全面调控以来，已过去近三年时间，目前整个市场弥漫着看跌情绪。事实上，许多城市并没有什么可失去的。
近期，深圳房价又开始上涨，带动珠三角多个城市纷纷效仿。未来一两年，中国各大城市也将难以承受，将逐步变相放松限制。目前我们看到的是，一些城市放松了限制。价格，我相信进一步的措施已经在酝酿之中。
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