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各位退伍军人大家好，我是关关，
相信昨天大家都收到了好消息，现有房贷利率下降了。
我认为这几乎是核爆炸级别的金融恩惠，
因为大家每月的还款额都变小了。
这必然会节省很多钱。无论是用于消费还是投资，都将对市场产生巨大的刺激。
但所有上海抵押贷款还款能节省多少钱呢？如果这个数额加上居民存款总额，是多少呢？
如果这笔钱能用来带动楼市，是不是会彻底扭转市场呢？今天我们来算算吧！
千万不要误判楼市形势！
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好吧，那么通过这次房贷利率下调，全体上海能省下多少钱呢？
我想目前上海还没有哪个自媒体能妥善算清这个账。
大多数自媒体只是信息的搬运工。大家昨天看到的政策解读应该大致是这样的：
标题：大新闻！较低的抵押贷款利率将为您省钱！
在正文中，我首先发布一些有关现有抵押贷款利率下降的消息。
然后告诉你利率的具体变动规则，
让我们举一个个人抵押贷款利率变化的例子。例如，您于20xx年x月x日购买了一套房子。当时利率为xx%，现在改为xx%。假设您的房贷余额为xxx万元，那么您每月可以节省xx元，
最后，恭喜你省了很多钱。整篇文章就结束了。
我建议，如果是这样的文章，你直接取消勾选即可。实在是水平太低了。
如果再问，既然是阳光政策，那么全体上海能存多少钱？还能进一步带动多大的市场？
他们不知道，因为在百度上找不到。
所以作为一名金融老手，我想根据我多年的经验为大家提供一个想法。
众所周知，房贷利息=贷款余额*房贷利率，
其实，想要知道自己能节省多少利息，只需比较利率变动前后的利差即可。
但困难的是，这几年，上海的房贷余额在不断变化，房贷利率也在不断变化。
如果要比较准确地计算这个数据，是相当复杂的。
那我们就一步步拆解吧！
首先，上海的房贷利率近年来有何变化？
考虑到计算的方便，我们在下面的分析中将主要使用首套房贷款利率，因为在上海，由于二套房首付比例较高，第二套房贷款余额占比相对较高。整个抵押贷款余额的一小部分。
众所周知，上海目前的房贷利率规则是：
对于首套房来说，LPR+35个基点=4.2%+0.35%=4.55%，
对于第二套来说，LPR+105个基点=4.2%+1.05%=5.25%。
这样的房贷利率不仅是全国最高的，即便是在四大一线城市，也是大家抱怨最多的！
但就在两年前，上海的房贷利率还低得让全国羡慕不已！
5年期LPR将于2021年9月推出，首次发行价格为4.85%。您认为当时上海的房贷利率是多少？
结果是4.84%，比LPR低1个基点！
看下面的图你就知道了：
随后，首套房房贷利率进一步降至4.65%，并长期维持这一水平。同期，全国其他地区房贷利率疯狂“上涨”。
当时首次购房的主流利率基本在5.5%。武汉等地首次价格上涨25-30%，直接超过6.3%。上海的利率全国最高！
我给大家列一下历年上海房贷利率变化的时间表：
至于为什么上面提到这些时间，我们继续聊吧！
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从房贷利率计算公式不难看出：
房贷利率=LPR+银行积分，
因此，为了准确了解房贷利率的变化，我们需要弄清楚LPR的变化时间和银行积分的变化时间。
过去几年，5年期LPR已变更7次，分别是：2019年11月、2020年2月、2020年4月、2022年1月、2022年5月、2022年8月和2023年6月，
至于银行积分会如何变化，还得看上海公布的首套商业性个人住房贷款自律利率下限。请看下图：
你不明白吗？没关系，先说结论吧：
现有抵押贷款利率的下调是根据贷款合同中规定的时间进行的。无论您的抵押贷款利率是多少，都可以降低至：
贷款合同日期为2016年3月26日至2019年10月7日，可降低至3.78%；
贷款合同日期为2019年10月8日至2019年11月20日，可降低至4%；
贷款合同日期为2019年11月21日至2020年2月20日，可降低至4.05%；
贷款合同日期为2020年2月21日至2020年4月20日，可降低至4.1%；
贷款合同日期为2020年4月21日-2021年7月23日，可降低至4.2%；
贷款合同日期为2021年7月24日至今，可降低至4.55%。
好了，我们终于可以更准确地计算出上海房贷利率的变化了。我们只需要在原来的利率变化表中添加一列降低的抵押贷款利率即可：
现在您已经了解了利率的变化，接下来：
第二步，查出上述对应时间上海住房抵押贷款余额。
这里的数据来自中国人民银行上海总部每月发布的《上上海货币信贷运行报告》附录。
完整的数据报告大概是这样的：
黄色部分的中长期家庭贷款余额基本为住房贷款总额。当然，也可能有一些中长期消费贷款等贷款。因为总量很小，我们几乎可以忽略不计。
那么截至8月底，你可以了解到上海现有的房贷余额差不多有2.67万亿。
我们查到了上述时间对应的各期个人贷款余额。当然，中国人民银行上海总部并不会公布每个时期的数据。在某些月份中，我们只能得到相似时间的余额：
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最后，是时候计算一下整个上海房贷利率调整能节省多少钱？
我们将各期贷款净新增量乘以利率变化，去掉贷款净减少的干扰，直接将结果调整为0，得到如下结果：
我们直接看红色的数字，207.76亿元！此次房贷利率下调，整个上海可节省开支超过207亿元！
但事实上，由于2019年至2020年是上海楼市的上涨周期，这期间的新增贷款远远超过归还的贷款资金，导致新增贷款净额可能远大于上述预估，因此现实中节省的资金应超过300亿元。
好家伙，云锦东方直接出千套了！
比如，2020年2月，通过余额比较，贷款出现净减少，但根据报告明细，2020年2月个人中长期贷款较年初增加143亿元。
那么这样的幅度对当前的市场影响有多大呢？
大家都知道，今年二季度以来，上海楼市逐渐低迷，成交价格和成交量屡创新高。当然，8月份，由于“认房不贷”新政策的影响，出现了一波成交增量，但近期市场有所走弱。
那么我们来看一下相对客观的7月成交数据。 7月，上海一、二手房成交总量约55.26万平方米，单价近6.47万元，成交总价约350亿。
那么这笔节省下来的房贷如果能投资到房地产市场，几乎可以覆盖一个月的交易总额。当然，如果这笔钱作为本金加上贷款支持，那么对当前房地产市场的刺激就更大了！
嗯，这次我们应该是全网第一个准确计算出上海降低房贷利率可以节省多少利息的自媒体了。
但房贷利率下调是否会立即刺激市场，市场是否会立即见底，还要看后市的表现。
毕竟存钱之后，大家怎么花还不确定，但这已经不重要了。
重要的是，这次降息表明了国家的态度。真正要为人民谋福利，让老百姓得到实实在在的好处。
只有大家的钱包都鼓起来了，老百姓才敢消费、投资，你不觉得吗？
对了，不知道大家有没有从上面的面额报告中发现一个重要的数据呢？
即8月份上海居民存款余额总额为5.62万亿元。
据说，上海老百姓没钱买房，但手里的存款却超过5.6万亿元，比年初增加了5269亿元。
这是未来楼市反弹的最大杀手！
降息只是第一步，接下来还有很多工作要做。再次强调，相信政府，政府会刺激你，直到你相信为止。
如果您对于买房还有疑问，欢迎您今晚20:00来我的直播间一起聊天。
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