不过管家地产提醒您，即使限购放宽，外环以外也有一些板块是不能碰的！毕竟，还有很多天坑。接下来小编就带领大家躲避雷击！
1. 奉贤湾
2006年，当其他规划还停留在市级规划时，奉贤湾已上升为国家级规划。当时的规划目标是世界第九大湾区。
各大配套设施也非常高端，首先是人口：上海师范大学、华东理工大学、上海应用技术大学、上海旅游学院等都入住了，他们也花了很多钱运沙打造4A级景区碧海金沙。
其他重要配套设施还有：国际风筝放场、东海观音庙、滨海知青文化广场、京剧服饰馆、文化街、松声马术俱乐部、安达医院、海泉路商业金汇港等滨水景观带。
然而，世界第九大湾区并没有就这样崛起，它的辉煌时刻也是昙花一现。
从楼市来看，奉贤湾最辉煌的一年可以追溯到2016年。那一年，奉贤湾板块全年销售1835套，均价15229元/平方米，房价涨幅为高达47.8%。
这里是湾区最高端的社区之一。据介绍，2014年，棕榈滩高尔夫别墅项目的售价已达到87662元/平方米。
然而去年11月，阿里巴巴法拍网显示，该项目最受欢迎的别墅共有9人报名参与拍卖。共有 122 人出价。最终，房子以总价约638万售出，比起拍价高出132万。单价约12570元/㎡。 9年时间，这个项目的价格从8万多元跌到了1万多元的止赎价，着实令人心酸。
据链家网了解，海湾镇二手房成交价格约为每平方米12000-16000元。
这样的板块虽然价格低，但距离较远，配套设施也没有跟上。该计划已被搁置。海边还有金山。本地人可以买，其他买家应该避免。当我第一次梦想“世界第九大湾区”时，现在正在从梦中醒来。
2.青浦·白鹤
青浦有很多热门路段，比如新城、徐泾等，但也有一些存在感为零的路段，白河就是其中之一。
白河镇地理位置位于青浦区北部，空间上属于青浦一城两翼的东翼成员。是青浦区11个行政区划、8个镇、3个街道之一。根据《上海总体规划（2017-2035年）》新的核心镇、中心镇、一般镇三级城镇体系，白河镇应划为“一般镇”。
虽然在上海，但交通不如旁边的花桥方便。这是一个完整的“农村”。如果你远远地看昆山花桥，你会以为那是上海。该地区唯一的城市铁路线嘉庆至松金线连接上海西部南北郊区，无法与上海主城区相通。也无法吸引上海主城区的上班族，意义不大。
规划水平薄弱、交通不便是白河的两大致命弱点。
白河镇2035规划还规划在镇西南部建设轨道交通站。老白石公路以南、外青松公路两侧约1平方公里范围内，将结合轨道交通站周边TOD导向开发，打造区域中心。
200万以上可以买三套房子，这可能是白河唯一的吸引力。目前该板块在售项目仅有两个，一是宝业活力乐园，二是翠湖水岸，均价约为2.8万/㎡。
宝业活力乐园于2021年拍卖，原开发商宝业甚至付出了8%的溢价才得到。目前处于准现房状态，交付时间在2024年初左右。该项目已两次上市，售出比例不足30%，目前近一半楼盘在售。
翠湖滨水区在2022年上海第三批土地拍卖中，由金禾建设以44174万元拍得，楼面价11800元/㎡。 2023年曾两次推出，但销量并不理想。目前已售出77套，尚有300余套在售。
总而言之，除了价格低廉之外，该行业几乎没有亮点。价格低总是有原因的。没有工业，没有交通，所以价格只能这么低。未来没有什么引人注目的规划，入坑需谨慎。
3.浦东·鹤庆
浦东的一切起起落落，似乎都与鹤庆无关。
浦东鹤庆镇以东是长江入海口的东海。南边是浦东国际机场所在的竹桥片区，还有迪士尼乐园所在的川沙。西边是目前新房热门地段唐镇，北边是六大搬迁基地曹路。
鹤庆地铁保温，地铁2号线和9号线分别位于鹤庆南北两侧，未来不会规划地铁。
生活设施也很薄弱。没有大型商户，只有一些街头商贩和社区商户。归根结底，当地的购买力无法支撑。唯一的医疗资源是社区医院，学校是普通小学。
虽然距离陆家嘴不到20公里，但基本还是乡村状态。商品房供应已六年多，少数二手房挂牌价格仅3万多。
二手市场缺乏流动性，没有规划，没有发展动力，潜力有限。
除鹤庆外，浦东外环以外的新昌、惠南、宣桥等板块也在奋力跟进。与鹤庆一起，形成了浦东外环外的“天坑群”。比如，二手板块标杆新昌、万科清林景，自2016年以来7年涨幅不超过20%。
万科二手房增速始终高于地区平均水平。连万科都亏损了，还是谨慎为好。
还有惠南，几乎成了浦东的明珠之一。先后规划了6个大学城、五家世贸商城等，结果大学城变成了大学城，五家世贸商城就让人难以理解了。
4. 宝山罗店
提到保山可能已经成为很多购房者的障碍，更不用说最北的罗泾了。
其实保山的吴淞片区、南大片区、环上片区都相当不错，发展也很快。目前来看，它们的性价比相对较高。至于罗泾，是宝山区唯一没有地铁的路段。它已经成为宝山北部距离市区最远的死胡同，正在被人们遗忘。
对于教育来说，没有；对于商业来说，没有；放眼望去，农田遍布，哪怕是一个小县城，也像是边缘地带。
本来这个产业是规划好的，这是一大利好。宝山区与宝迪资产紧密合作的树之宝迪·罗景花园，曾经给人们带来了希望。但其位置距离主城区太远。入驻的企业不得不考虑为员工提供班车服务，这使得员工数量大大增加。成本降低了，所以选择入驻的企业并不多。
上海宝山天波该板块新房均价为3.76万/平方米。自2021年推出以来，已上市4次。目前尚未清算，还有60多套房子可供出售。
其他一些项目的售价也超过3万元。上海3万元以上的选择还是很多的。除非万不得已，罗靖不会考虑。
5.松江·小昆山
听到这个名字，大多数购房者可能都会有一个想法。
小昆山位于上海绕城高速外，距松江地铁9号线约12公里，距市区较远。
就连车墩也被纳入松江新城，而小昆山还处于角落，不属于松江新城片区，错过了政策红利。没有地铁，这是一个致命的缺陷，给交通带来巨大的不便。从这里到9号线，公交车连接需要半个多小时，再乘坐9号线进城非常不方便。
重要的是房价也不便宜。相比罗景的3万多元，小昆山的价格则在4万多元。没有地铁，生意一般，没有优势，不建议购买。
此外，还有松江车墩、嘉定外港、浦东泥城、奉贤托林等板块缺乏想象空间，潜力有限。当然，也不排除这些板块在遥远的未来会有新规划、新资源、新产业推动其发展。不过，就目前来看，管家地产建议还是避坑为好！
