大家好，欢迎收看《聊2035》2020年专题《上海房产指南》栏目。我们继续讲解长宁区的具体路段。今天我们来到长宁区第五讲——古北。
前言
今天我们对长宁进行深度扫描。来到非常有名的地段，“古北”也是很多人，尤其是来上海买房的外地朋友趋之若鹜的地段。相信有非常非常多的人对这个板块感兴趣。接下来，大家就来仔细看看古北板块是什么样子的。
行业基本情况
古北区也许是上海除了陆家嘴滨江之外最著名的豪华住宅区之一。它的名声非常响亮，甚至比陆家嘴滨江还要有名。古北与虹桥西郊共同构成上海第一代真正意义上的国际居住区。这是一个有实据的国际居住区，而不是一些自我包装的扩张区。它有产业、有地理基础、有各种条件，形成了铁三角，形成了上海第一代国际居住区。
与陆家嘴滨江大厦相比，资质更老。由于古北片区是虹桥开发区第一个专门为国内外企业高管打造的片区，所以古北片区其实不大，很小。不过古北附近还有很多房子。例如，金虹桥的一些房子也称自己为古北。每个人都喜欢往脸上贴金。
古北是上海为数不多的纯豪宅小区之一。几乎没有所谓的新装修住房。它一直占据着中心和内部环境标准之王的地位。就像中环外西郊为王；古北虽然搬出内环，但均价8万甚至8万以上。整个中内环地区均价基本在6万-7万。古北基本上平均贵一万。
我强调一下，中内环地区的均价在数量上是徐汇滨江最高的，但是徐汇滨江有自己的特点。真正意义上的徐汇滨江断面才是目前网上绘制的断面。它的房产其实很少，屈指可数。徐汇滨江大部分是公共设施和商业设施，所以房子很少，基数小，没有参考意义。一只手就能数过来，每个项目都接近10万个。因此，中环和内环板块中，该板块的均价一定是古北。
古北为何如此出名？
从板块角度看，它不是上海的CAZ，也不是内环以内。它只是一个扇形，中间和内环有一个黄色的小标记。前面说过，小黄标实际上是一个具有居住功能的核心区。上海几家小黄标中古北的价格为何这么高？
有几个原因。首先，古北是专门为国内外高管打造的区域。虹桥开发区以日本企业为主，所以古北留下的日本风味非常浓厚。除金城路外，以高岛屋为首的日式优质商业集群在上海也颇负盛名。
曾经有一段时间，我们很想在上海吃到最正宗的日本料理。当时的古北可以说是日本人的消费中心。如今，大学城的拉面馆和其他餐馆提供非常纯正的日本料理。上海本来就是一个比较洋气的地方，有红楼、德大、东海等老式西餐厅。上海对西餐并不陌生，但当时对日本菜还比较陌生。
另外，上海人都知道古北家乐福是上海最高端的家乐福。我家门口就有一家家乐福，不过好东西还是要去古北家乐福买。因为当时上海还没有现在那么多的中高端进口超市。其中以家乐福、联华、乐购等大卖场式超市居多。古北很少有像家乐福这样拥有大量进口商品的超市。
当时去古北家乐福一趟的花费其实是非常高的。比如你去一家普通的家乐福，你可以到处走走，买几样东西，费用就在300多；然后去古北基本上可以到600或者800，但是你还是感觉没有平时买的那么多。
因此，为了将本地客群与相对较高比例的外国人相匹配，古北的消费水平最高。
此外，古北的国际学校和私立医院上海起步较早；他们在质量和数量上都遥遥领先。所以，不要以为古北真的是由金城路组成的。不，它实际上是大量涉外客户基于高水平的涉外生活品质打造的业务和资源集群。基本上就被贴上了涉外的标签。
你可以想象一下周边商店的档次和消费情况。往往在古北，你买的第一件事不仅仅是面子；买江边豪宅，面子是一个非常重要的因素。可以说，买江边豪宅的人90%都是看面子的。
但购买古北时，不要太看重它的面子。虽然住在古北的人可能会觉得面子好什么的，但古北确实不是一个面子第一的地方。其资源确实是上海地区相对领先的。古北为何如此出名？这些资源才是其真正强大的背景。
古北现在还这么厉害吗？
古北虽然绝非名不虚传，但却是名副其实的高端豪宅区。确实可以代表上海、整个长三角、乃至中国最高的生活水平之一。它不是一种通过纯粹投机推高价格的货币。类型区域。
你可以这样理解。古北豪宅和滨江豪宅最大的区别在于，它不是纯货币板块。滨江的房子基本上都是货币。说到住在滨江，配套设施不是很方便。旁边就是这么大的一个商圈，整个资源配置、资源、类型等等，并不是全方位以住宅区为中心，也不是按照住宅趋势来建设的。古北是一个真正为住宅而建的地段，所以它不是一个以货币为基础的区域，相对名副其实。
然而，上面提到的声誉也是一把双刃剑。我们知道，上海整体生活水平越来越高。现在在上海的各个地方，甚至在外环、南翔、嘉定这样的地方，你都能遇到几个外国人；不像以前，上海可供外国人居住的地方很少。一旦离开这里，在其他地方就看不到外国人了。现在上海人口密集的地方都能看到外国人的身影。人们。
因此，古北因应瞬息万变的变化而保持不变的领先优势之一正在日益被淡化。那些原本领先其他人一两个身体位置的人，现在可能只领先了一半身体位置。而且，大量因名声而来的暴发户涌入，导致整个地区的人口结构呈下降趋势；这并不是说暴发户不好，他们也是靠技术赚钱的。但我们要诚实，不带任何歧视。暴发户和涉外企业高管的人口素质肯定是有一定差距的。各方面都存在一定的差距，包括孩子的教育。
这很简单。有钱了，就可以开车，去好地方，买好房子。这是自然的，但客观上确实导致了古北本身人口结构的下降趋势。另一方面，现在外国人在上海居住确实有了更多的选择。过去并不是只有几个。现在优质的和低质的数不胜数。
虽然古北比较纯粹一点，但是这两年，外来人口的比例逐年下降，外来人口逐渐被挤出。或许这也与上海的房价在国际上处于较高水平有关。种种原因，导致一些舆论对古北越来越不感兴趣。
虽然我很喜欢古北，但是那里有很多日式购物，服务很好，而且比较安静，没有那么吵，所以我还是更喜欢去古北购物；但我明显感觉这两年古北变得更受欢迎了。北京与前两年略有不同。确实各个方面都在下降。那边的高岛屋等核心企业也经历了退市风波。后来听说是和政府谈判后才保留了高岛屋。
事实上，如果高岛屋不再在古北，整个业务水平就会下降。所以，选择古北也未尝不可，但是大家一定要客观，不要认为古北会花很多钱。 。现在大家都要对古北和其他板块一视同仁，它不再那么特殊了。
如何定义古北的价值
我们说，在《2035规划》中，古北被定位为公共活动中心区，也被称为小黄标。无论如何，也算是一个级别比较高的区域，而且与东侧的CAZ部分相邻。个人觉得和长寿路有些相似。长寿路也有可能成为内环内的CAZ；古北虽然很好，但同样的问题是功能之一。
事实上，古北的商业功能非常弱，而CAZ非常注重经济能力。不管我的CAZ有多大或多小，它一定是CBD，一定是有商业功能的。如果不是CBD，被纳入CAZ的概率是非常非常小的。
古北突出居住功能，商业是其相对弱势。我一直说古北商业不发达。一条黄金城道加上一座高岛屋，无法带来大面积的商业起来；有点伸长。业务比较弱，更别说做生意了；古北的写字楼都是岛屋旁边的古北财富中心或者旁边的楼房，很少有人会觉得那里有办公区。
以居住功能凸显价值，一直是古北的一大特色。现在和将来都是这样的状态。 “2035计划”中不太可能发生重大改变。仍将是一个以住宅为主的A级高端住宅板块。
古北未来发展
我们说古北在全市的整体领先地位略有下降。未来还会继续发展吗？地理因素是当今古北绕不开的话题。我们知道，古北实际上曾经是一个非常封闭的地区。为什么被关闭？这是因为它的消耗。
现在大家都感觉我们中国人到世界各地都买，我们的消费能力是极其强大的。但长期以来，中国人民的国民财富水平与发达国家仍有很大差距。首先，货币不同，收入和经济发展水平也不同。在标志着国外消费水平的古北地区，近20年来，除非是国内一些有钱人，否则普通老百姓都会跑进来，他们会买什么？我什么都买不起，什么都买不起，这就是国家。
当然现在感觉古北条件不错，也没有那么贵，但还是感觉比较贵。大部分商圈还远远赶不上古北的消费水平。天然的消费壁垒让古北变成了一座没有围墙的孤岛。上海整体发展非常迅速，使得古北的消费壁垒现在名存实亡。通俗地说，谁出不起这笔钱？如今，古北与周边地区的巨大差距已经越来越小。
以古北西南角的明都城为例，靠近古北中心的北侧和以南侧为界，呈现出两种不同的面貌。事实上，古北的土地储备已经不多了。除了金城路，其他地方的城貌都没有想象中的那么好，只能说还算干净。古北就是这么一个小城市。如果真想并入西郊，那也没关系。如果不是那些极其昂贵的房子，这个面积还真没有那么大。
这样的话，古北将在“2035规划”的制定阶段从一个区域转变为一个概念。什么概念？这意味着周围的边界板块自然会向古北靠拢，让古北的资源水平进一步扩大。
古北周边几个板块，比如金虹桥、仙霞板块。如果你说你有板块概念，没有人会觉得你特别有价值，但如果你有古北概念，人们肯定愿意花钱。这样的市场层面的行为和趋势，会让古北在未来越做越大，成为一个概念。所谓颜色，近朱则红，近墨则黑，近古北则贵。这就是这个概念。
整个资源层次肯定会进一步扩大，所有人都在朝着它前进，形成大古北的概念。这也是黄色小标记的意义所在。所谓公共活动中心区域必须具有一定的辐射能力，能够吸引周边非主题区域对其进行包围。这方面的能力，古北应该算是佼佼者了。与周围板材的差距已经非常大了。那里太高了，周围的板块需要一些时间才能爬到山顶。未来，古北的向外概念传播将成为长期发展的主题。
古北发展现状
说到古北的发展格局，其实得围绕着这条黄金城道。金城路是一条充满生机的步行街，相当于古北中心豪华住宅区共享的私人公共空间，也是一座私家花园。从功能上讲，它是广场、绿地和商业街。因此，整体的居住功能非常强大，与两侧豪宅所呈现的安静私密性形成鲜明对比。
一条金色的城市道路，呈现出更有层次的生活氛围。我们知道，在很多伪豪区，你会感觉那里没人，或者商圈里人太多。但说白了，真正的豪宅是外面繁华，里面安静。这是豪宅的要求，古北满足了这样的要求；该地区包括铁三角中的西郊、虹桥、古北。这个要求。所以这是我个人非常喜欢的一个很大的区域。
金城路是一条东西延伸的道路，也是一条步行街。最早的是古北一期，位于金城路西端。是上世纪末老品牌中的老品牌了。密度比较高，名字也很有特色。它们要么是外国城市名，要么是动物名，非常容易辨认。该部分向南延伸了一些，现在与虹桥高尔夫相连，被定义为城市高尔夫豪宅。
相对于西区来说，这个区域的历史稍微老一些，整个市场的人气也没有中东区那么高。从某种程度上说，它是当时为外国人建造的房屋类型；比较酷，中国人对中国人有独特的态度。一种家居美学。西区相对较旧，冷一些，但其实还是蛮好买的。金城路中段至东端，即现在的古北二期，建于本世纪初。毫无疑问，古北就是西魏的存在，是古北最具代表性的区域。面向金城路。
金城路两侧项目很少。产品类型也比较新。与现在的豪宅相比，代位权并没有太大区别。也是目前古北最热闹的区域。值得一提的是，相比中段，东段显得相当低调。虽然不大，是一个很小的U型断面，但却有一种曲径通幽的户外感觉。
在古北选房子，不一定非要选中间地段。你也许能在东区找到宝藏。那个区域非常安静，非常舒适。再往东走其实就离开了古北中心区，可以理解为古北和徐家汇之间的过渡区。房子不多，风格确实和古北的豪宅有很大区别。可以认为是徐家汇辐射最远的区域，这也算是一个购买逻辑。并不一定意味着来自古北的辐射。古北只有这个概念的吸收能力，但是却没有辐射资源的能力，因为自己的资源还不够，辐射就没有了。
古北本身已经不再有太多的建设可能性。目前只有一处非住宅项目在建，位于高岛屋对面。但交界处却有相当大的空间，就像前面提到的古北概念区一样的空间。尤其是南方的金虹桥板块，准备向古北二字进发。与古北接壤的地区存在大量建设可能性，这将成为进一步扩大古北区位优势的契机。当以后越来越多的古北概念保护被使用的时候，不要被这两个词所迷惑，一定要理解清楚。因为古北真的只有一条黄金城道。这大概就是古北目前的发展现状。
四个生命圈
◉一公里步行圈
以金城路为中心，这一生活区资源相对匮乏，尤其是商业资源。这是古北比较大的弱点。向东可以到达松园路，但沿黄金城路实际上并没有理论上的古北板块。向西可到达中环路，向北可到达西郊板块、虹桥板块。往南走也是古北里面，快到金虹桥了。由于古北的东西巷相对狭长，南北两侧的长度相对较短。因此，在一公里生活圈内，古北只能使用金城路上自有的核心设施。虽然资源稀少，但价格昂贵。别看它小，但是品质高，这是一个特点。
◉每天跑三公里
在这个圈子之外，三公里圈内还有更多的资源可以利用。东可到达徐家汇，西南可到达中山公园。可以到达中山公园，北面包括整个天山板块。最北可以到达的是普陀长风板块。向西覆盖整个上海西郊，向南到达漕河泾，即徐家汇西侧，距离吴中路商圈也非常近。为什么住在古北一定要开车？因为步行可到的地方不多，但是开车就可以解决一切问题。回想起来，没有车谁想买古北？这些都不是问题。
◉五公里行驶圈
对于古北来说，其资源水平属于相对弱势的地区。它的五公里和三公里相差不大，无法获得很多额外的资源。往东走就是徐家汇的东边，勉强能到日月光。西北侧到达静安寺地段，再往北到达武宁路商圈，紧邻长寿路商圈，西侧到达虹桥机场。这是一个比较大的优势。距离虹桥机场五公里，非常近。再往南基本就是七宝、闵行、上海、上海植物园。这样的状态下，并没有太多的亮点。
◉10公里周末圈
十公里一圈，古北也算是到达了浦东。其最东点可到达世博会及浦东世博南码头。向北可到达大宁板块。西侧可覆盖整个虹桥商务区。向南穿过整个闵行，已经什么都没有了。相对来说，就这样了。放眼整个古北的生活区，你会发现优势还不够。也劝大家不要为了买古北而买。声誉，它确实有其不可复制的价值，但是不要因为它的声誉而盲目地花那么多钱去购买它，因为古北的价格确实很贵。并不是说这不好，而是你必须保持理智。 ，我们不能急于求成，毕竟现在的古北和当年已经完全不一样了。
结论
希望大家客观看待古北地区，不要受到一些舆论和外界声音的影响。好还是坏取决于你自己的需求。没有一个地方完美到每个人都想去那里；也许只有新天地这样的地方。除了贵之外，没有什么缺点。但也有人觉得住在新天地，城市气息不够浓厚。我不可能每天都去西餐厅吃饭。所以，每个人都有自己的需求，所以在选择古北的时候，要小心，不要认为它一定比别人优越，有特殊的需求。
今天的分享就到此为止。欲了解更多详情，您可以收听音频版本。下一期见。
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