本文刊登于《中关村杂志》2024年3月刊
虽然“以房养老”在我国还没有成为主流，但由于老年人口基数大，这也是一种很重要的养老方式。
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在一个金融强国的“五大文章”中，养老金融以独特的分量位列其中，其内涵最核心的政策诉求是面对越来越庞大、越来越重大的老龄化需求，需要不断开发和丰富养老金融产品和服务……从这个角度来看，虽然倡导和推动了10年的“以房养老”政策，在供给侧和需求侧都与政策预期存在很大差距，但只要制度创新、激励机制到位，未来依然有可能成长为养老金融产品大矩阵中的一支强大力量。
商业化养老新探索
虽然北京、上海等一线城市也曾进行过零星的自我探索，但“以房养老”的大规模突破，还是在2014年6月原保监会发布《关于开展老年人反向抵押养老保险试点的通知》时。《指导意见》选取北京、上海、广州、武汉四座城市作为试点城市。两年后，又决定将试点期限延长至2018年6月30日，试点范围扩大至江苏、浙江、山东、广东四省所有直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市和部分地级市。2018年7月31日，原银保监会发布《关于扩大试点范围的通知》，《关于老年人反向抵押养老保险实施范围的通知》正式将反向抵押保险扩大至全国范围。
官方文件将“房养老”描述为“老年人养老房反向抵押”，与居民向金融机构购买养老保险或养老金融产品（后者往往要求购买者先进行前期投入，才能领取养老金）不同，符合条件的老年人无需先行投入资金，而是通过抵押房产向金融机构领取养老金。因此，“房养老”又被称为“反向抵押”。 ”，这与人们从银行办理抵押贷款买房正好相反。简单地说，“以房养老”就是拥有完全产权的老年人，将自己拥有的房产抵押给保险公司、商业银行等金融机构。老年人对抵押的房产继续享有占有、使用、收益的权利，并有权在经抵押权人同意的情况下对其进行处分，并按约定的条件领取养老金，直至老人去世。老年人去世后，金融机构获得抵押房产的处分权，处分所得将优先用于支付养老金相关费用。
可见，“以房养老”的需求主体必须同时满足两个基本条件：一是实际年龄在60周岁（含60周岁）及以上，二是房产完全归房主所有。从金融机构可领取的养老金会随着年龄增长而增长，按照目前的设定，如果老人房产价值100万元，老人今年60岁，扣除相关费用前，每月可领取的养老金为2514元。当老人80岁时，每月养老金将增至5989元。同时，金融机构提供的养老保障没有最低年龄限制，直至老人去世。
一般来说，老年人将房产抵押给金融机构后，金融机构会委托专业的评估机构对抵押房产进行估值，在此基础上，金融机构会根据借款人的年龄、性别、预期寿命、房产升值与贬值等因素对抵押房产的价值进行评估，最终计算出老年人养老金的现金价值。在养老金正式发放前，金融机构会从房屋估价中扣除相应比例作为房产折旧费和老年人死亡后房产处置的手续费。抵押合同正式签订后，老年人有30天的犹豫期，可以在合同生效后随时提现赎回房屋，但需支付相关手续费；老年人死亡后，在金融机构处置抵押房屋前，其继承人也可通过偿还死者应承担的养老相关费用，优先赎回抵押房屋；若继承人不愿意赎回抵押房产，金融机构有权委托第三方出售，最终所得收益将首先用于偿还按规定花费的养老费用，如有剩余，则退还给受益人的继承人，若不足以偿还债务，金融机构将承担相应风险，并且不再向房屋继承人寻求补偿。
由于房地产是“以房养老”的核心要素，涉及的利益相关方较多，在实际过程中，“以房养老”的运营价值和便利性在“特定老年群体”中体现得更为明显，如空巢老人、丧偶老人、失独老人，或拥有多套房产但养老金无法满足消费需求的老人。因此，“以房养老”与医保、养老理财等金融产品不同，并不适合大多数老年人，只能看作是商业养老针对小众市场的新探索。
供给与需求双重制约
统计显示，“安居养老”项目实施10年来，共吸引全国147户214位老人参与，参与人数平均年龄71岁，平均每月养老金近8000元，抵押房产总价值近4亿元。值得注意的是，“安居养老”试点结束、推广至全国的6年间，全国范围内仅发生6起交易，涉及6个家庭13位老人，也就是说平均每年仅发生1起交易，每户约有2位老人参与“安居养老”项目。从地区分布来看，“安居养老”全部交易发生在北京、上海，导致老年人的弱势地位更加突出。参加“房养老”政策的人员享受的养老待遇的差异，与养老待遇差距较大有直接关系，即北京、上海、广州同面积房屋所能支付的养老待遇远高于其他城市，这导致“房养老”政策对居住在北京、上海、广州三市以外的老年人产生了负面影响，失去了应有的吸引力；另外，观察供给侧的参与方发现，目前仅有幸福人寿、中华财险等4家保险公司获得开展住房反向抵押养老保险的资质，事实上也仅有幸福人寿推出了一款名为“幸福房来保”的产品在售，至于商业银行、信托公司等金融机构，均未在“房养老”市场尝试任何业务。
不难看出，“房养老”遭遇了得而不得的尴尬。从需求端来看，传统家庭模式中“代际契约”关系和固有的“养儿防老”观念首先构成了“房养老”的需求。而我国“养儿防老”最大的制约因素，一般有如下隐性的“契约”：子女负责晚年照顾老人，老人去世后将房子留给子女。虽然这在法律和伦理上都不符合，但从道德上讲，不管有没有房子，子女都有赡养父母的义务。然而，长期形成的传统契约，使得“房养老”与“养儿防老”的观念产生了冲突。根据上海民政部门的一项调查，高达九成的老人考虑将房产留给子孙后代。与此同时，央视发起的一项调查显示，71%的受访者没有选择“以房养老”，还有一个不得不承认的事实是，即便老人愿意选择“以房养老”，他们的子女也会感到羞愧，害怕承受道德舆论的压力，会明确表示反对，这导致很多家庭无法接受“以房养老”。
虽然传统观念难以突破，但在大多数老人的现实中，房子是他们最重要的财产，希望房产升值也是每个老人的心愿。然而，如果把房子抵押给金融机构，虽然每个月都能领到养老金，但还款金额却是固定的，这就产生了一个悖论：如果未来房价上涨，伴随着不可避免的通货膨胀，老人领到的养老金金额其实会随着抵押房屋面积的增大而增加，损失也就越大。正是因为害怕“吃亏”，很多老人才拒绝“以房养老”。而一个客观事实是，过去10年正是国内房价普遍疯狂上涨的时期，老人对房产的拥有预期被进一步加剧。很多老人宁愿将房产出租，也不愿选择“以房养老”，因为前者的短期收益远远胜过后者。
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就在需求端存在巨大抑制的同时，供给端也存在着相当大的主客观约束。数据显示，中国居民平均寿命已达77岁，这意味着从老人60岁抵押房产获得养老金开始，金融机构要负责近20年的现金支付，如此漫长的周期，金融机构不仅要持续承担现金流的压力，而且，除非客户提前赎回，否则一般要在客户身故后才能实现债务和清偿收益。对于金融机构而言，“养老”其实是一项前期投入大但见效慢的业务，自然难以勾起市场的胃口。更重要的是，在漫长的支付周期中，金融机构还面临着房价走势的不确定性风险，如果房价下跌，最终计算出的房产收益难以覆盖金融机构的养老金支付价值，金融机构将不得不接受损失。从目前看，国内房价已经进入下行通道，金融机构“以房养老”要更加谨慎。
除了房价不确定性可能带来的损失，金融机构开展“房养老”业务还将面临多重压力与风险。首先，每项业务都需要经过房屋评估、尽职调查、抵押登记、工商公证等环节，金融机构要投入大量的人力、物力和财力；其次，利率也成为一个敏感因素。比如，目前银行利率较低，意味着金融机构运营“房养老”的机会成本增加；第三是长寿风险。如果抵押人的寿命超过预期值，就意味着金融机构要在更长的生命周期内向抵押人支付更多的养老金，支付金额甚至可能超过抵押财产的价值，这种情况下，金融机构就是在亏损；最后，还有房债处置风险。即当抵押财产的继承人没有经济来源和谋生能力时，金融机构将无权处分抵押财产，而且，基于公民的居住权，如果继承人占有抵押财产，不履行房屋处分义务，金融机构对该机构的债权将无法顺利实现。
尤为需要强调的是，现有的制度缺陷也对“以房养老”的推进构成了相当大的障碍。一方面，我国法律明确规定城镇住宅用房土地使用权年限为70年，而“以房养老”是以抵押房屋为主，大部分房屋已经实际拥有并长期使用。70年产权到期后，房屋归属谁、相关权利如何处理，现行法律尚不明确，导致供需双方对“以房养老”的担忧挥之不去；另一方面，《民法典》实施后，公证遗嘱的效力不再具有优先性，如果抵押房屋的老人生前变更遗嘱或起草新的遗嘱，公证遗嘱的效力将被覆盖，金融机构的权益将受到影响。政府将遭受严重损失，至少债务执行难度将空前增加，这将极大地抑制金融机构参与“以房养老”计划的积极性。而且，“以房养老”计划涉及民政、发改、房管、公证等多个部门，政府很多关键环节尚未衔接。比如，老人选择“以房养老”，首先需要指定财产继承人，继承人同意后公证处才敢做公证。没有子女但有自有财产或继承人不愿配合的老人，就被挡在了“以房养老”的门外。
仍有增长空间
从国际上看，“以房养老”起源于荷兰，美国是目前最为完善、最具代表性的国家，但受限于细分市场的制约，“以房养老”在美国也经历了至少40年的缓慢沉淀期，直到本世纪以后才加速发展。目前，美国参与“以房养老”的人数占比为2%。数据显示，截至2023年底，我国60岁以上人口已达2.97亿，我国参与“以房养老”的老年人口可达594万，因此，“以房养老”虽然在我国无法成为主流，但鉴于老年人口基数庞大，仍不失为一种重要的养老方式。
当然，并不是所有老人都有资格参与“以房养老”计划，拥有能够自主掌控的产权是最基本的前提，而且，即便农村老人对房屋拥有绝对的占有权和处置权，但由于房屋价值低、流动性差，金融机构不会选择其作为商业合作开发标的，导致只有部分城市老人能够参与“以房养老”计划。据中国人民大学的研究报告显示，我国城市老年人自有住房比例为87.75%，其中6.94%拥有两套房子，同时，我国老年人口的年龄结构在60至69岁之间，拥有一套住房的比例为80.63%，这意味着他们拥有更多的选择空间，充分体现了“以房养老”的产权优势和年龄优势；此外，报告显示，我国城镇老年人独立居住（独居或与配偶同住）的比例为65.4%，目前仅有26.8%的老年人与子女同住。这一群体更有利于金融机构充分挖掘和培育成为“以房养老”的重点客户。
更为严峻的事实是，一方面我国老年人口不断增加，另一方面国内养老金支付压力越来越重，据中保协会发布的研究报告显示，未来8年养老金缺口在1万亿到10万亿元之间，而且随着时间的推移，这个缺口还会进一步扩大，可能拉低养老金替代率。目前，国内基础养老金替代率不足50%，这比世界银行制定的全球平均水平还低20个百分点。虽然多年来养老金支付水平不断提高，但目前国内城市居民平均养老金最多也只有3600元，这个养老金收入对于大部分城市老年人来说根本不够，只能满足基本的生活开支，再想通过这种方式来提高生活质量，也是行不通的。
但由于“房住养老”业务以增加养老收入、终身福利和居家养老为重点，在盘活存量房产的基础上，首先可以改变不少老人“有房产、穷现金”的现状，为老人提供补充性养老收入，有效填补养老收支缺口；同时，金融机构不参与“房住养老”房产增值收益的分配，还要负责“底线”，这将使老人参与“房住养老”的风险降为零；更重要的是，“房住养老”与“居家养老”齐头并进，确保老人能在熟悉的社区和家庭环境中更安心地生活。幸福人寿发布的官方报告显示，近10年来，没有接到任何形式的投保客户投诉，可见参与“房住养老”的老人体验满意度之高。
体制创新和激励机制保障
“养老房”除了本身具有小众属性外，更是一种突破传统养老、住房理念的创新养老方式，参与其中的公众和金融机构都理解并接受它。政府加强和参与住房发展需要一个相对较长的过程，而缩短这一过程、尽快实现“养老房”的普及，关键在于进行系统性的制度创新，形成完善的激励机制。
首先，需要制定完善相关法律法规。一方面，应修改《物权法》中关于土地使用权70年期限的规定，通过延长期限，构建住房产权长效机制；另一方面，鉴于“养老住房”实行抵押权在先、房地产在后处置的政策，涉及继承转移的双方当事人必须先解除抵押的房地产，但解除抵押后，抵押权人面临债权实现困难的风险。对于“养老住房”，可以在《房地产登记管理条例》中明确规定抵押财产按照约定成为共有财产，相关法律也可以进一步研究抵押权转移等强制债权担保措施；不仅如此，继承相关法律法规也应明确规定“养老住房”抵押权人变更遗嘱须履行下列程序、向金融机构告知和取得同意的义务；为保证房地产估值的公正性和准确性，应建立更加完善的市场定价和资产评估机制。
其次，要建立必要的政策性保险机制和市场风险分担机制。“以房养老”是一项风险高、关系复杂、付款周期长的生意，任何参与的金融机构都可能因房价上涨而面临风险，政府可以考虑设立“补偿基金”，补偿金融机构因不可控因素造成的巨额损失，也可以由地方财政考虑对参与“以房养老”的机构给予补偿。在市场层面，可以引导商业银行、保险机构、信托公司等共同开展“以房养老”，在分散风险的同时，对“以房养老”形成更强的背书。三方共同投资，银行负责债务托管，保险公司提供保险，信托机构负责客户关系的管理和维护。或者，鼓励供给侧参与企业跨国设立专业合资公司，共同开发、拓展“以房养老”模式的市场。
三是要制定积极的财税支持政策。在供给侧，对产权短、房产抵押贷款年限高等“以房养老”产品给予一定的财政补贴，对“以房养老”业务免征房地产税，降低交易环节税费，鼓励金融机构开发“以房养老”金融衍生品，免征增值税、资本利得税，激发金融机构开发“以房养老”产品的积极性；在需求侧，对参与“以房养老”的老年人，政府可同时对参与“以房养老”的低收入老年人支付房屋评估、公证、律师费等个人部分给予财政补贴，有效减轻老年人购买“以房养老”产品的实际负担。
最后，要营造有利于“以房养老”的商业环境。一方面，需要采取有效措施防止房地产价格大幅波动，建立相对稳定的房地产市场预期，最大限度缓解和缓解“以房养老”参与者的焦虑情绪。另一方面，要从供给侧发力，开发多样化的“以房养老”产品，满足多层次的养老需求，特别是金融机构应开发更丰富的增值服务，如“适老化”住房改造、养老服务、康复医疗等，让“以房养老”产品更加人性化、更有温度，从而增加存量客户的粘性，并通过“口碑效应”吸引增量客户。另外，近年来“以房养老”市场还发生了少量诈骗案件。不法分子诱骗老年人抵押房产购买所谓的“理财产品”，并承诺支付高额利息，但最终理财产品轰然倒闭，抵押房产的老年人一无所有，房产被迫拍卖，投资打水漂。此类新闻被不断放大为负面报道，直接削弱和损害了“以房养老”的公信力。因此，要重点加强正面宣传引导，用更多成功案例，有力提升“以房养老”的公信力。
