刘英明
环仲律师事务所高级合伙人。
法学博士、上海政法学院副教授
引言
中国有一部分养老资金存在缺口，同时拥有独立产权住房的老人希望能够实现“以房养老”。在“以房养老”的形式方面，目前政府提及频率最高的是“住房反向抵押养老保险”。然而，这种在欧美发达国家流行的业务形式，在中国当下的开展情况并不普遍且不够成熟。在当前的现实生活中，中国民众实施“以房养老”的方式呈现出多种形态。
本系列文章对案例进行系统梳理，以此归纳“以房养老”的类型，发掘其实务中的争点，总结其风险防范的要点。希望能帮助有需求的老年人了解各种“以房养老”方式的优缺点以及风险关键点，让他们能够理性选择最适合自己的方式，并且在律师的协助下，通过清晰约定或其他法律安排来规避风险。本篇文章主要介绍在以房养老的附义务赠与合同纠纷里的赠与合同撤销方面的纠纷。
以房养老之附义务赠与合同纠纷
笔者搜集了 118 件以房养老法律纠纷，其中 36 件纠纷主要和赠与合同相关，特别是附义务赠与合同。这些纠纷依据其争议点，大致可分为以下五小类，依次展开为：
赠与人提前设定的居住权在赠与房屋后能否对抗受赠人之债权人？
柳德祥以及马秀珍（作为执行案外人）、董小刚、柳建国之间的执行异议之诉纠纷案。案涉房产原本是柳德祥与马秀珍这对夫妻共同拥有的，这一事实十分清晰。按照法律规定，所有权人具备处置财产的权利。柳德祥和马秀珍通过公证的方式将房产赠与给自己的儿子，这并没有违反法律规定。并且，上述被赠与的房产已经办理了过户手续，依据相关法律，案涉房产已经归属于被告柳建国所有。柳建国向被告董小刚借款后，将上述已有的房产进行了抵押。董小刚依法取得了他项权证，他的相关权利应当受到法律的保护。柳德祥、马秀珍与柳建国在赠与合同中的约定属于合同义务。赠与行为成立且所赠房产已过户后，柳建国需遵循并履行上述义务。赡养义务是法定义务，即便没有财产赠与，作为柳德祥、马秀珍之子，也应尽赡养老人的法定义务。赠与合同约定让柳德祥、马秀珍居住所赠房屋至百年，柳建国理应遵守。并且上述约定发生在抵押前，董小刚为实现他项权利而处置房产时，仍应受到限制。综上所述，为了保护当事人的合法权益，同时尊重老有所养、老有所居的社会公德。结合本案的实际情况，在执行案涉坐落于绍兴市越城区的房屋时，应当充分保障柳德祥、马秀珍合法居住上述房产直至百年的权益。然而，对于柳德祥、马秀珍在本案中的诉请，他们所提供的证据尚不足以排除强制执行的民事权益，也无法证明其请求的合法性，所以该院对此不予支持。判决：驳回原告柳德祥、马秀珍的诉讼请求。”
该案二审法院即浙江省绍兴市中级人民法院维持了这一判决意见。其论述内容如下：本案二审存在一个争议焦点，那就是柳德祥、马秀珍是否对涉案房产拥有能够排除法院强制执行的民事权益。首先，柳德祥、马秀珍与柳建国在签订赠与合同的基础之上，于 2014 年 8 月 29 日把涉案房产的产权过户给了柳建国，而柳建国依法获得了涉案房产的所有权。其次，董小刚合法取得了涉案房产的抵押权。2014 年 9 月 5 日办理抵押权他项权证时，涉案房产登记在柳建国名下。从物权公示的要件方面来看，董小刚有足够的理由相信，当时作为涉案房屋所有权人的柳建国有权处分涉案房屋，并且能够对涉案房屋设立权利负担，他是善意取得涉案房产的抵押权。首先，柳德祥、马秀珍与柳建国在赠与合同中约定了合同义务。其次，从现有证据来看，柳建国在办理抵押后便不知所踪，未尽到赡养义务。即便柳德祥、马秀珍主张受赠人柳建国未履行合同义务，要求撤销赠与合同，然而柳德祥、马秀珍对涉案房屋享有的是返还原物请求权，且该请求权不能对抗善意第三人董小刚对涉案房产的担保物权。柳德祥、马秀珍得知绍兴市越城区人民法院受理了他们与柳建国的赠与合同纠纷一案。他们认为该案的诉讼标的是本案的涉案房产。他们提出的要求对本案中止审理的理由是不成立的。本院对中止本案诉讼的申请不予准许。从本案实际情况来看，一审法院基于保护当事人合法权益以及尊重老有所养、老有所居的社会公德这一角度出发，认定在案件执行过程中应当充分保障柳德祥、马秀珍合法居住涉案房产直至百年的权益，这一做法符合社会主义核心价值观，本院对此表示赞同。综上所述，柳德祥、马秀珍对涉案房屋并不具备能够排除法院强制执行的民事权益，对于他们的上诉请求，应当予以驳回。
值得注意的是，2021 年 1 月 1 日《民法典》开始实施。《民法典》368 条中段和后段规定，设立居住权时，需向登记机构申请居住权登记。并且居住权自登记时才设立，若未登记，居住权则不成立。
其他值得讨论的问题
1.夫妻一方将夫妻共同财产赠与他人是否有效？
张某 1 与张某 2 等存在赠与合同纠纷案件。一审法院即北京市海淀区人民法院进行论述：夫妻共同财产是共同所有的。在夫妻关系存续期间，财产不存在份额的区分。夫妻对全部共同财产都不分份额地共同享有所有权。因此，张某 1 单方面将涉案房屋赠与张某 2、张某 3 的行为应当全部无效。合同无效之后，因该合同而取得的财产，是应当予以返还的。所以，张某 1 要求张某 2、张某 3 协助把涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，既具有事实依据，也具有法律依据，本院对其予以支持。
赠与人不愿撤销赠与，而受赠人又不履行赠与合同所附义务，此时赠与人能否主张受赠人多负担抚养费？
老年人把财产赠予子女，当他们失去劳动能力且生活陷入贫困时，在实践中存在撤销赠与并要求那些不愿承担赡养义务的子女返还财产的案例。原告不想提起这样的诉讼，而是以要求支付赡养费的方式来处理养老事宜。经考虑，原告除有养老院费用和医药费支出外，还有零花钱支出，所以本院酌情确定三被告总共应支付 3500 元赡养费。王某 2 月收入相对较高，然而分得的家产较少，并且表示放弃相关继承权。鉴于本案的实际情况，王某 2 要求王禄萍和王某 3 多承担些赡养费，其理由是正当的，本院予以采纳。父母疼爱子女的方式各有不同，在实践中，条件好的子女少分些家产的情况时有发生。希望王某 2 能够明白，父亲的初衷是希望能够对每一个子女都做到公平对待。然而，父母可能有他们自己的逻辑和思考，并且会以他们自己所认为的公平方式来处分财产。
父母将财产赠与子女，子女的配偶因婚姻关系而获得赠与财产的部分份额。之后，该子女与其配偶离婚，当父母申请解除赠与合同并要求返还财产时，能否要求该离婚子女的配偶返还财产呢？
柏家旺、黄霞等与柏晓健等存在赠与合同纠纷案。在该案中，一审法院即安徽省巢湖市人民法院进行了论述：1999 年 12 月 8 日，两原告与被告柏晓健签订了赠与合同。而被告凌华并非该赠与合同的当事人，所以被告凌华无需承担该赠与合同的合同义务。所以被告凌华在原告解除赠与合同并要求被告返还房屋一事中不承担责任。
本文作者
刘英明是环仲律师事务所的高级合伙人。他目前担任上海政法学院的副教授，之前曾担任上海政法学院研究生处的副处长。现在他是上海市律协民商事诉讼研究委员会的委员，也是全国省级人民检察院民事、行政诉讼监督案件的咨询专家。他曾多年担任某直辖市法官入额遴选笔试试题的主要命题人。现任中国人民大学反腐败法治研究中心有研究员这一职务，同时还是移投行专家智库的高级研究员，担任宁波仲裁委的仲裁员，是南昌仲裁委员会的委员，也是上海市青浦区法学会的常务理事等。在公司治理与并购重组领域以及民商事诉讼和刑事辩护领域，都具备丰富的执业经验。
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