1、二手房买卖合同纠纷产生的原因有：卖方为抬高房价拒绝履行合同，或卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续，导致买方无法按时获得贷款，无法履行合同；还有一种情况是买方在合同签订后未履行完毕时，不再具备购房资格，或因贷款额度限制无法继续履行合同，从而起诉解除合同、退还定金或购房款等。此外，有的中介机构提供的合同主要条款不明确，忽视甚至刻意回避一些本应明确约定的期限，如首付缴纳时间、办理还款及放款手续时间、银行面谈时间等。由于期限不明确，导致房屋买卖合同无法顺利履行，引起买卖双方纠纷。
2、由于涉及利益巨大，买卖双方矛盾激烈，无论是提高房价继续履行合同，还是解除合同支付违约金，双方诉求预期差距较大，调解难度大，仅有20%左右的案件通过调解结案。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条关于房地产纠纷专属管辖的规定，不适用于房屋买卖合同。有管辖权的法院应当依照民事诉讼法关于合同纠纷管辖的规定确定。（最高法院案号：（2018）最高民诉字第1175号）
4.合同约定履行地点的，以约定的履行地点为履行地点。合同没有约定履行地点或者约定不明确的，争议标的为给付金钱的，合同履行地点为收受金钱一方所在地；争议标的为交付不动产的，合同履行地点为不动产所在地；其他标的的，合同履行地点为履行义务一方所在地。即时履行的合同，合同履行地点为成交地。合同未实际履行，双方当事人住所地不是合同约定的履行地点的，由被告住所地人民法院管辖。（《民事诉讼司法解释》第18条）
5. 房屋买卖合同的履行需要双方配合完成各项手续，但合同并未完全约定所有手续，对于合同中未约定的手续，双方通常会通过中介机构或电话联系。因此，在案件审理过程中，双方通常会提供录音、微信截图等证据来证明交易过程，此类证据往往需要司法鉴定。
6、购买二手房时，首先要核实现有户籍，看是否是卖方及其家人的户籍。这涉及到卖方是否能够真正迁出户籍的问题。如果卖方通过二手房交易取得房产权，那么登记的户籍有可能是之前房屋买卖合同的卖方。这种情况下，卖方客观上无法履行迁出户籍的义务。
7.同居家庭成员将另一家庭成员拥有的房屋以自己的名义卖给他人，该行为对房屋所有人是否有效，必须确定房屋所有人是否事先知道并同意。为此，人民法院应根据房产证、钥匙是否由房屋所有人持有、对价支付情况、买受人实际占有房屋的时间长短、相关证人证言等情况，综合判断。（《最高人民法院公报》2018年第2号）
8、应约定违约责任，特别是在一定期限过后按日计算违约责任，以督促卖方尽快履行义务。同时，应注意违约责任只能督促卖方尽快迁出。由于户籍转移属于行政机关的行政职能，不属于法院管辖范围，一旦转移失败，买受人只能要求违约金或赔偿损失，无法通过诉讼达到强制对方迁出的目的。由于户籍问题并不影响房屋的实际使用和转移登记，以此为由要求解除合同往往得不到法院的支持。如果买受人购买房屋是为了定居或供子女上学，可以在合同中明确约定，未按约定迁出户籍是解除合同的条件。当满足该条件时，买受人可以起诉解除合同，并另行购买其他房屋。
9、若涉案房屋登记他人户口，还可能影响房屋转卖时的价值，或房屋转卖所涉及的违约责任。因此，即使买受人没有落户的需要，也应就此事与卖受人协商，并在合同中作出约定。卖受人还应注意交易房屋是否存在非本人或其家人登记的户口，能否履行迁出户口的义务。从实践来看，此类案件中，卖受人往往因客观条件所限无法履行该义务。由于违约责任往往在一定期限后按日计算，若卖受人未履行迁出义务，将承担较高的违约金数额。
十、房地产中介机构应当审查交易房屋是否可以挂牌交易、是否存在共有、是否存在抵押、是否被国家机关采取强制措施、交易房屋是否为卖主家庭名下的唯一住房、签约双方是否具备民事行为能力、是否存在无证代理人、买受人是否具备购房资格等。房地产中介机构违反信托中介义务，严重损害委托人利益，给委托人造成损失的，应当根据其过错程度承担相应的损害赔偿责任。
11.通过第三人口头沟通方式购买夫妻一方名下的房产时，买受人不仅要证明口头合同成立有效，还必须证明自己无权处分该房产，且该房产是善意取得的。（北京市第二中级人民法院（2015）二中终字第11634号）
12.婚姻关系存续期间，父母为子女购买房屋所支付的首付款性质不明确的，依法应当认定为父母对夫妻双方的赠与。（北京第一中级人民法院（2015）一中终字第07430号）
13.虽称房屋买卖，但综合分析房屋产权归属、遗嘱内容等因素，应当认定双方已形成赠与法律关系。（北京市第三中级人民法院（2016）京03民终7576号）
14.学区房买卖合同纠纷案件中，买受人申请对涉案学区房实施行为保全，经审查符合法律规定的，法院可以裁定保全。（北京市海淀区法院（2016）京0108民初16170号）
15.夫妻一方擅自转移共有财产，且与第三人的交易过程存在诸多疑点，且双方均无法提供合理解释的，应认定为恶意串通。（北京市第二中级人民法院（2015）二中民终01000号）
16、双方当事人以同一金额为依据签订了《商品房买卖合同》和《借款协议》，约定如贷款到期，还清贷款，则《商品房买卖合同》不再履行；贷款到期，无法还清贷款，则《商品房买卖合同》继续履行。该合同、协议依法成立并生效，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖与民间借贷两份民事法律关系。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。贷款到期，借款人不能按时归还贷款，对方当事人通过履行《商品房买卖合同》请求并获得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条关于禁止浮动质押的规定。 （《最高人民法院公报》2014年第12号）
17.借款合同双方当事人协商一致解除借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并将借款本息折算为已支付的购房款结清的，不属于《中华人民共和国物权法》第186条禁止的情形，订立商品房买卖合同的目的也不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件应用法律若干问题的规定》第24条作为民间借贷合同担保的规定。在不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定情形的，商品房买卖合同合法有效。但折算为已支付购房款的借款本息数额，人民法院应当结合借款合同等证据进行审查，防止当事人将超过法律保护限度的高额利息折算为已支付的购房款。 （指导案例72号：唐龙、刘新龙、马中泰、王洪刚诉新疆鄂尔多斯燕案）
18.涉及学区房买卖合同的案件，买受人申请对涉案学区房学位采取行为保全的，经审查，申请人的请求合法，且不采取保全措施可能导致买受人无法使用学位或者遭受其他损害的，法院可以作出保全令，禁止买受人使用涉案房屋及其对应的学位。（（2016）京0108民初16170）
19、出卖人将房屋出售后再转卖给他人的，买受人是否履行了必要的审查义务、是否支付了合理的价款、与出卖人是否存在特殊关系等，都是判断买受人与出卖人是否存在恶意串通的依据。（（2012）昆民一中字第35号）
20、在冒用他人名义购房、抵押贷款案件中，如果冒用他人名义的人主张协议无效，并拒绝协助将房产登记到委托人名下，法院应当查明双方达成的协议内容，该协议是否为双方真实意思表示，是否存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，再对该协议是否有效作出认定。如果认定协议有效，应当根据协议内容即所谓协议实为代理协议，结合案件其他事实，确定房屋的实际购买人。（（2011）和民初字第406号）
21、某房屋买卖双方为逃避税收，签订“阴阳合同”，并以虚假低价的“阳合同”转让产权，损害了国家利益。其对应的价格条款应当认定为无效。“阳合同”其他条款如不违反法律规定，应当继续有效。继续有效的条款与“阴合同”对应条款有差异的，应当认定为对“阴合同”相关内容的变更。（（2012）海民初2192号）
22.因房地产新政策和违约行为双重影响，导致房屋买卖合同无法履行的，双方当事人均有权解除合同。一方违约的，仍应承担违约责任。人民法院在审理此类案件时，还应当考虑房地产新政策等因素，按照公平原则确定违约责任数额。（（2011）浙永民二中692号）
23、国家实施新的房地产政策，当事人预见到购房的巨大商业风险，并在合同中自行承诺不能因国家住房贷款政策变化而解除抵押贷款，该情形不构成情势变更，房屋买卖合同不能解除。（（2010）浙永民二中514号）
24.房屋买卖双方未签订书面买卖合同，但双方在房屋权属登记中心签署并确认《现房自成交网络合同申请表》和《现房买卖信息表（自成交）》（即“网络签约”），并载明合同价格、房屋信息的，视为双方买卖合同成立。（（2010）二中民初字第05439号）
25.房屋实际面积与合同约定面积不一致时，根据合同相对性原则，只有合同的直接当事人才能主张权利或者承担义务。房屋是否转卖，不影响权利人按照合同约定享有的权利。（（2008）北民初字第270号）
26、针对蚁害具有隐蔽性、长期性、难根治性等特点，应合理分配买卖双方的权利义务。买方不是专业人士，只知道蚁害的表象，卖方支付的赔偿金额与实际损失不成比例，因此卖方仍需承担相应的保修责任。蚁害与地震、雷击等自然灾害有着本质区别，房屋卖方不得以不可抗力为由逃避质量缺陷保修责任。（（2009）沪一中（民）终1622号）
27、合同履行的全过程应当遵循权利义务一致原则。出卖人在订立合同过程中实施了瑕疵行为，违反了诚实信用原则和先合同义务，在这种情况下，出卖人无权解除合同。买受人以出卖人因实施瑕疵行为违反了先合同义务为由，拒绝履行其应当承担的主要合同义务，属于不当行使履行抗辩权，买受人应当承担相应的损害赔偿责任。基于出卖人的瑕疵行为，买受人对交易标的物存在错误认识，买受人有权请求变更成交价款。（（2017）京民终289号）
28.夫妻一方转让登记在自己名下的共同房屋，配偶一方明确表示不同意转让的，法院经审查应当认定房屋买卖合同不违反《合同法》第五十二条。但买受人请求继续履行的，不予支持。法院应当说明买受人可以主张解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担违约责任，包括赔偿房价差价损失。计算房价差价损失时，应当综合考虑出卖人的预见性和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意转让房屋的配偶一方到法院起诉的时间作为计算房价差价损失的节点，因诉讼继续进行而扩大的损失由买受人承担。（（2016）京03民终716号）
29.法律规定房屋买卖合同必须采用书面形式。口头订立合同时，如果出具房款收据，买卖标的、数量存在争议，且不能有效证明“一方已履行主要义务，另一方已接受”的，则该合同依法不成立。买受人可以基于合同过失责任请求赔偿机会利益损失，但不能要求对方赔偿因房价上涨造成的损失。（（2015）渝二中法民终字第1037号）
30、银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易而出台的一项政策性调控，调控政策何时出台、具体内容如何，当事人在签订房屋买卖合同时无法预知。如果买受人有证据证明其因银行房贷政策调整而无法履行付款义务，且合同中未明确约定即使买受人无法获得银行贷款也应当继续履行合同义务的，可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第23条处理，允许当事人解除合同，买受人不承担违约责任。（（2010）佛中法民一终1761号）
31、买卖双方为了逃避国家房地产交易税而约定的更名条款无效，但不影响双方合同交易目的的实现，其他条款的继续履行不损害社会公共利益的，该条款的无效不导致合同其他条款的无效。基于坚持诚实信用原则、鼓励交易的合同法精神，应当支持双方继续按照合同目的和合同其他有效条款履行。（（2012）阳民终0058号）
32、房价差价损失是典型的机会成本损失，对这种机会成本损失的补偿，其实是一种无奈之下的强制交易。司法实践中，常见的补偿方法有补交法和收益法两种。在二次卖房的案件中，可以适用收益法，将卖方的二次出售价格减去涉案合同的成交价格作为卖方的违约利润补偿给买受人。其理论基础是卖方不能从二次卖房的违约行为中获得违法收益。（（2013）二中民终字第06171号）
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