在旧文《浦东内环的优势还能维持多久？》中就提到，在中环2号，浦东大部分优质配套都集中在内环。
浦东有10万平方米以上的购物中心13家，其中7家位于内环；
浦东共有8家三级甲等医院，其中3家位于内环。
内环地区除了塘桥、阳东两地以外，大部分学校都在二级以上，内环以外，能称为学区的区域非常少。
但浦东内环房价却远远落后于整体市场！
01
说到浦东内环的房价，就不得不提到上海绿地。
这一绝对的质量标杆，在单价上几乎被御桥赶上。
万科海上传奇单价一度达到12万元，如今又回落到10万元出头。
上海绿城的单价刚过十万，5月1日就出现了一处跌破10万的成交价。
如果单看单价，两个社区完全是同一档次的。
从地理位置上看，两个社区差别很大，一个在内环以内，一个在外环以内。
发展水平也存在很大差距，上海绿城周边居住氛围浓厚，而玉桥以西是一大片城乡结合部，以北是农业生产区。
阳东环境
上海绿城之所以被御桥超越，是因为浦东内环近年来表现明显不佳。
2020年到现在是一个完整的周期，所以我们拿2019年底的数据来参考。
在浦东内环，不少小区的房价涨幅都在30%以下，上海绿地更是低于20%。
就连号称市场领头羊的联洋，也只有仁恒置地滨江城这样的标杆跑赢了市场，当然，现在也是跌幅最惨重的一次。
浦东内环以外，不少标杆社区的增速已经跑赢内环内。
2019年上海成交均价接近9万，而万科海上丽景的成交均价仅为7.4万左右。
经过2020年这一波上涨，两个社区基本持平了。
事实上，浦东大部分优质小区的售价涨幅都在50%左右。
这意味着，如果只是追求升值，2019年选择内环以外的二手房会更有利。
无论您的预算如何，您都可以在内环外找到替代方案。
当然，浦东内环也有成长性不错的社区。
塘桥浦江海景、国信世纪海景等价格均有较大幅度上涨。
同在阳东区域，仁恒滨江世纪的增速远高于上海绿地。
也就是说，内环二手房价格涨幅并不低，涨幅较低的是房龄15年以上的小区。
上海绿城的楼盘虽然品质很好，但是都是2002年出品的，不能算是二手房。
当然，如果你认为浦东的房子超过15年就不会升值，那你又错了。
御桥民康苑品质比较一般，2019年仅售5.7万元/平米，如今已突破8万元，甚至创下了8.9万元的成交价。
金阳东方丽景始建于2005年，2019年成交均价5.8万元，目前已稳定在8万元左右。
为什么只影响浦东内环15年以上的房子？我们要放弃浦东内环吗？
02
如果按照传统的房价分析逻辑，肯定不会理解这个问题。
以前我们怎么看房价？看配套、看通勤、看房子品质。一进售楼处，销售人员就拿着激光笔开始说：我们这地铁怎么样、医院怎么样、商业怎么样……
这些东西对于自用来说很重要，但是对于投资来说几乎没有参考价值。
决定房价的唯一因素是供求关系，其他的都不重要。
浦东内环各方面都优于其他区域，但供给与需求存在很大问题。
与浦西不同，浦东几乎是从零开始，高楼大厦从广袤的农田中拔地而起。
其优点是路网畅通、社区环境优良，缺点是产品同质化严重。
浦东内环内的居住区绝大多数都是在1991年到2005年的15年间建成的。这15年间，浦东内环几乎完全开发完毕。
由于历史包袱很重，浦西开发比较零散，房屋年龄分布比较分散。
例如南京西路，大部分居住区建于1980年之前，但实际上在1920年至2010年之间大致均匀分布。
事实上，浦东内环也分化严重，梅园、潍坊一带几乎全是老房子，而花木、洋东、源深、联洋、塘桥一带几乎全是1995年以后修建的小区。
这导致住房资源进一步同质化，花木、阳东等地的住宅小区特色并不大。
如果只是房源同质化，也有办法解决，比如周浦、唐镇就有很多同质化房源。
所不同的是，唐镇和周浦卖得比较便宜。
事实上，周浦大部分小区的房价都在400-600万元左右，客户基础足够。
1995年以后浦东内环建成的小区，很多售价都在千万以上。
我们把这些小区称为第一代商品房，品质比老公房高很多，普遍有电梯，但和新房还是有一定差距。
这个时代，110平米的两居室、140平米的三居室才是小区的主流，单价都在十几万元，总价也不便宜。
浦东内环至少有180个这样的小区，按照每个小区800户计算，一共有14.4万套住房。
一个住宅小区的正常周转率在3%左右，这意味着浦东内环大约有4320套第一代商品住宅在售。
2022年，北京、上海、广州、深圳四地共成交千万元以上二手房9939套，上海最多，成交5076套。
浦东内环有4000多套房子，这些房子会卖给谁呢？
当然，以上数据有些偏颇，二手房成交价格更低，浦东内环第一代商品房成交价不足千万元。
但这个尺度是准确的，浦东内环的房子太多，总价太高，对于中产客户来说，显然不够。
这也是欢儿认为大虹桥不可能维持10万人口的原因之一。
未来大虹桥的二手库存量会超过几万套，它们刚交付的时候周转率会更高，而且单价会超过10万，也就是说大虹桥将充斥着千万级的豪宅。
上海确实不需要那么多千万以上的房子。
不是房子好不好的问题，只是社会上没有那么多上千万元的客户。
如果大虹桥能稳定在10万的话，就意味着江桥、南翔、蒲芹、周康、唐镇等同级别的城市也要达到10万。
客户数量不增加几倍到几千万还是不够的。
所以欢儿反复说，看房子很容易迷失自己，最准确的方法是看人。
03
以上都是浦东内环第一代商品住宅价格涨不上去的重要原因。
当然，如果浦东内环的吸引力足够大，浦东乃至上海的顾客都会过来落户，房价也能维持下去。
可惜浦东客户对内环并不执着，很大一部分客户无法接受第一代商品房的品质。
新上海人在浦东房地产市场占有较高的比重，能买得起千万豪宅的外地人，一般家庭条件都不错。
他们可能在宁波、南京生活，住在当地的标杆小区，来到上海之后，很难接受2000年左右的商品房。
欢二去年接待了一个在前滩做项目的客户，他们不仅要求高品质的住宅小区，对地下室的入口大堂也有要求。
浦东有四大驱动力，贡献了浦东GDP的三分之二以上，大部分年轻人都在这四个地方工作。
只有居住在内环的陆家嘴客户才可以享受通勤优势，而外高桥、金桥、张江的客户不一定非要挤进内环。
张江的客户之所以选择唐镇和联阳，至少是因为上下班的路程差别不大。
随着学生离开学区，中环以外的一些优质住区正吸引越来越多的高端购买力。
而且，第一代商品房还遭遇了另一大硬伤：停车位不足。
连阳市13个高品质住宅小区，整体停车位配比不足1：0.5，两户人家连一个停车位都分不到。
浦东的特点是面积广阔，道路宽阔，天然适合自驾游。
停车位不足的问题越来越影响人们迁入内环。
总体来说，行业、规划、人口等特点决定了浦东客户不一定选择内环，内环也过于集中，千万级的豪宅太多，价格压力很大。
当然如果你只是自己想住的话，浦东内环还是比较划算的。
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以上为正文
编辑 | Ring Line Consulting
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