澎湃新闻记者 周启金
上海是四个一线城市中第一个宣布新的房地产调控政策的城市。
3月25日，上海印发《关于进一步完善全市住房市场体系和保障体系促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》。政策发布当天就开始实施，并在当天举行的新闻发布会上明确，新政策实施时间的确定以网上签署时间为准。
新政针对楼市共出台了9项新政，对楼市调控新政，针对购房者在新政中常见的一些疑惑，澎湃新闻记者结合新闻发布会上权威解答和业内人士，一一做解读。
1、增加非户籍居民购房缴纳个人所得税或者社会保险的年限，自购房之日起前3年内累计缴纳个人所得税或者社会保险2年以上，调整为自购房之日起连续缴纳5年及以上。其次，该条明确指出，企业购入的商品房必须挂牌交易3年以上，且交易标的为个人的，应当按照本市限购政策执行。
解读：在3月25日的市政府新闻发布会上，上海市住房和城乡建设管理委员会主任顾金山表示，对于延长购房限额的问题，主要考虑的是上海安居发展原则，即坚持居住、市民、普通商品房原则。去年下半年以来，全市房地产市场成交十分活跃，成交量和价格一起上涨，尤其是非理性的过热情绪，房价快速上涨，而且有的地区的涨幅非常大，有的是完全不合理的上涨。这也引发了一些恐慌性购买，起到了助推房价的作用，二手房交易也频频出现涨价、违规、不诚信、非理性现象，甚至投资投机行为。一些人正在逃避购房限制。
此外，这也是首次提到公司购买的商业物业必须在三年内重新上市。如交易对象为个人，应严格按照限购政策执行。也就是说，要切断一批人以企业购房为名规避限购的渠道。以前有不少人利用过这一点。
对此，有业内人士分析称，在以企业名义购买房屋时，控股环节必须缴纳高额的房产税，销售还需要缴纳个人所得税和增值税。有些人以企业的名义买房，主要是为了投资，如果要求他们以企业的名义买房三年后才能卖出去，那将大大增加投资成本，对投资的打击将非常严厉。
2、为进一步规范交易行为，限购审查将优先于交易备案环节进行。
解读：据一位开发商销售人士介绍，此前的上海政策允许未在本市户籍但已连续缴纳社保2年的家庭购买房屋，有的家庭会选择购买一手房以便投资购房，然后只在网上进行登记，不申请房产证， 从而规避了住房管理对购房的限制。这一次，限购审查是先发制人的，也就是说，在可以记录在线签名之前，必须先检查限购，从而防止了一些人利用政策中的漏洞。
3、对于一房的居民家庭，申请人为改善居住条件，申请商业性个人住房贷款再次购买普通自有住房的，首付比例不得低于50%;购买非普通自住住房的，首付比例不得低于70%。购房者在申请贷款时，还应当承诺首付款由自有支付，违反承诺的，将作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。
释义：这里需要强调的是，对于第一套“只认房不认借款”。也就是说，已经拥有一栋房屋的一组购房者，无论该房屋是否有贷款，或者贷款是否已经还清，都被视为拥有房屋。
银行信贷人士表示，这主要与325新政的出台有关，许多银行以购房者的名义，进行贷款结清，在购买第二套房子时，贷款优惠，即贷款首付只有30%，利率优惠。325新政后，无论名下的一房贷款是否已经还清，如果再次购房，将不享受首付30%的折扣，首付将提高到5%（购买普通房屋）或7%（购买非普通房屋）。
4、严禁房地产开发企业、房地产中介机构从事首付贷款、过桥贷款、自筹资金、自担保、设立资金池等场外融资业务。对各类非正规金融机构为房地产交易提供的多种形式的金融业务开展专项整改。
解读：对此，顾金山表示，部分企业违规经营，部分开发商、中介机构通过P2P平台开展首付贷款等场外融资业务，使一些不具备购买第二套住房资格的人群可以通过首付贷款、过桥贷款等方式进入市场或提前进入市场。这种操作对市场起到了很大的推动作用，同时也助长了投资行为和投机行为，也加大了金融风险。此外，部分商业银行在实施国家和本市“第二住房贷款”政策时，已将第二住房政策扩大到非普通住房。
上海银监会副主任蔡莹指出，商业银行的核查确实存在一定的困难，这涉及到个人隐私，目前主要要提供付款证明和个人收入证明，银监会会会配合相关部门为商业银行核定首付款提供条件。
