我叫胡舒，上海有多年的房产研究和投资经验，长期关注上海房地产市场信息，熟悉购房政策、买房攻略、学区房信息，欢迎关注交流。
以下上海购房问答内容来自微信公众号“沪叔说房”粉丝精选的问题：
问：胡叔你好，请问红旗花园和宝虹新园学区怎么样？这两个小区好吗？
胡叔：宝宏新园靠近3号线、8号线，周边商圈氛围浓厚，有多伦同心小学、虹口区第三中心小学；红旗花园小区环境好，物业管理也好，学校跟宝宏新园一样，算是区里的重点学校。
问：胡大叔你好，我目前在浦东潍坊社区明珠小学A对面有一套房子，目前估价600万左右，手头有250万，孩子上二年级，打算换初中三室的区房，孩子学校不能太远，打算在浦东合适的地段买房，应该考虑哪些区域？另外我用过一次商业贷，两次住房公积金，商业贷资质比较好，目前这套房子是我唯一的住所，上海等地我没有其他房子。看二手房还应该考虑哪些因素？现在买不一定能进热门学区，如果买热门学区有风险，要多考虑升值因素。
胡舒：你好，我是换学区房。先看资金情况：首付850万现金，我有房贷，目前置换购房是二套房，扣除回购时产生的税费和中介费，预计50万左右。手头资金还有800万左右。按照目前三套房价，可以拿较低的房贷额度。二套房购二手房首付80%。你的总预算价格在1000万-1050万之间。
选择初中：明珠A区对应东昌南校，是一所潜力梯队初中，如果想转老牌名校，建平西、张集、金才北，原则上对应地方小学都有转学名额空缺。
经济型三房选择：关注洋泾1998年至2005年间建成的小区，如明珠园、罗山怡景园等。
问题：胡叔你好，我有个问题想问你一下：我家在上海有两套房产，一套是梅园双学区房，总价约650（20年前购买，三年后用于学区房），另一套南码头多层住宅，总价约930。我会在学校附近租一套房子陪孩子上学。南码头这套房子升值慢，想卖掉换一套升值潜力更大的房产，预估价1300万。8-10年内，社保180个月，选择哪个区域比较好？如果抽新房时积分不高，是买二手房还是不需要积分的新房？谢谢！
胡大叔：目前你买新房的基本分应该是25分（如果你置换南码头的房子），也就是15年的社保。这种情况下，你是买不到热门房源的，可以考虑买一些不触发积分的新房。这类楼盘的特点是，单批推出的房源数量比较多，一般在500套以上，或者楼盘存在一些被诟病的缺点，没有用。第二个可以考虑的是，把南码头的老房源置换成好地段的二手房。
不管是买新房还是二手房，选对板块是成功的一半。决定房价涨幅的因素有板块、地段、物业、产品。不管是一线城市还是二线城市，城市内不同区房价的差价都很大。梯度，每个区域都不一样，先确定具体区域，选对优质地块，再没用的户型也会升值；而在低质量地块，再好的户型也很难升值。见知识星球。
问：胡叔你好，看了你的很多文章，觉得你的分析很准确。上海疫情前，我交了10万定金，买了彭浦新村共和新路的房子，距离幸福新园、地铁一号线6分钟路程。我有一套6楼41平米的小户型，1994年建成但刚刚装了电梯。但因为在国外生活多年，这个小区的管理和配套让我因为上海疫情而犹豫不决。求教。胡叔，如果作为投资，这个房子值得买吗？总价255万。谢谢您宝贵的时间。共和新路3650号幸福新园刚刚装了电梯。
胡叔：您好，彭浦新村是闸北从70年代开始的工人新村，主要为大宁、永和、彭浦等地各工厂工人提供住房，房屋基本都是25-40年，没有推土机重建或城市更新的机会，近几年所有老旧小区都进行了整修，设施也都重建了，该区域居民多为苏北、上海，消费能力比较弱，2020年房地产市场只实现了不到10%的涨幅，甚至没有跟上整体市场18%的涨幅，从投资角度来说，目前国内住宅市场主要注重选择最好的地段和产品，能否取得成果要看地段和房屋本身的涨幅，住宅租金回报率最多也就2%，没有太大的投资参考价值。目前上海危旧房房价普遍在300万-500万元之间，不算低。经历这次疫情，很多新上海会更加看重房屋的居住属性，危旧房、小户型居住属性如此之差，房价自然难以上涨。关于危旧房挑选的详情，请查阅知识星球。
问：胡叔，你好，我家孩子过几年就上小学了，如果想让他上优质公立学校，一定要买学区房吗？今年的双减政策还是对学区房的改革，请问未来学区房还会继续涨吗？
胡叔：你好，未来房价会不会涨，要看供求关系和房子本身的价值。上海房票很珍贵，少一张就是少一张。新房学区房大多不确定，未来教育均衡是大趋势，短期内学区房需求会降温，但长期来看，教育资源需求还是会存在的。
以上是微信公众号“沪叔说房”粉丝精选问题
现在的楼市两极分化越来越严重，注定了未来能够赚到钱的只能是少数人。
胡叔总结了上海未来最有潜力的社区和板块，其中很多对地产趋势的解读并不适合对外公开，敬请关注获取内部信息。
