“上海买房，就看环城路”，不知道什么时候就有了这样的共识。
确实，同样的房子放在内环、中环、外环，价格是不一样的。
然而，上海是一个多中心城市。 中环比内环贵，外环比中环贵是正常的。
环城只是几条高速公路，怎么能成为判断上海区位价值的标准呢？
对于上海区位的好坏，除了简单粗暴的环理论之外，还应该有更合理的评价逻辑。
今天就和大家一起来解答一下吧。
上海是一个多中心城市。
上海的建成区面积与一个世纪前、三十年前相比无限扩大。
只有一个中心是不合理、不合适的。
用过去的一套标准（距离人民广场XX公里，内环以内>内环外）来判断一个位置的好坏，也是非常不准确的。
比如仁光本身并不是上海的房价高地。 距离仁光很近的西藏北路和四川北路，甚至是内环的洼地。
当然，这也和产品有关系。 整个人民广场地区几乎没有房龄低于15年的次新房。
在上海，很多后发地区的配套设施已经达到甚至超过传统市中心。
因此，如果要判断一处房产的位置，需要考察：距离最近的【市中心】有多远。
如果靠近多个[市中心]，那绝对是一个好位置。
如图所示，我们将【center】分为三种：
市中心、红圈、顶级商圈+CBD：南京西路、陆家嘴、淮海中路、徐家汇、虹桥古北、前滩；
副中心、市级商务区+现有产业、教育医疗配套齐全：花木碧云、大宁、五角场；
工业中心、蓝圈，供给大量高薪岗位：张江、漕河泾、董家渡、后滩；
当然，同级别中锋之间，也有强弱之分。
例如南京西路、陆家嘴分别为浦西/浦东第一，能量水平强于虹桥古北、徐家汇等。
花木碧云的商场投资、教育强度、人口圈层均高于大宁。
浦东开车比较方便，所以中心的辐射范围会比浦西更广。
画出中心辐射图后，位置的好坏一目了然。
城市中心（副中心）的重叠程度决定了区域的强度。
从这个角度来看，上海许多令人难以置信的事实也颇有道理。
例如：
1）为什么外环外的莘庄、唐镇那么贵？
莘庄本身就是一个副中心，发展得很好。 并受市中心徐家汇、工业中心漕河泾辐射；
唐镇是工业中心张江的后花园。 对于张江的高级人才来说，想要买好房子、上班通勤方便，唐镇几乎是必去之地。
2）上海北部、西北地区房价为何如此低迷？
北方副中心五角场发展不错，但单独支撑很难；
宝山吴淞副中心多年来一直在画蛋糕，但尚未兑现，几乎被遗忘；
西北副中心真如尚未发展，也没有受到其他高能产业中心的带动；
3）上海为什么向西南倾斜？
西南一哥徐家汇已升格为CAZ，成为真正的城市中心。
还有莘庄这样像五角场一样成熟的副中心，还有漕河泾这样的巨型工业中心。 各种资源buff堆积起来，土地向西南倾斜。
4）徐汇区湖南路街道可能是上海最好的区域。
地处南京西路、淮海路、徐家汇三大【城市中心】辐射圈重叠位置。
5）黄浦滨江豪宅，品质如新，但单价低很多。
融创外滩一号、绿城黄浦湾等黄浦滨江标杆楼盘品质并不比翠湖45差，但成交单价始终落后20%左右。
从图中可以看出，新天地以淮海路、南京西路（1km）为辐射状；
董家渡本身只能算是一个工业中心。 陆家嘴一河之隔，辐射力大大降低，该地区的能量水平较弱。
6）前滩的商业和办公能力已经很强，已经成为自己的城市中心，但房价和租金低于传统城市中心。
原因是前滩距离其他城市中心较远，无法享受其他中心的辐射，buff叠加较少。
7）黄浦世博河畔是一个潜力巨大的地点。
目前处于董家渡金融城、世博央企总部产业辐射圈内。
西岸金融城建成后，旁边会出现一个新的红圈【市中心】，将世博河滨包裹起来。
8）古北一号位置非常好，不仅卖产品。
古北一号经常被人吐槽，因为它主要卖产品，而且它的位置在闵行并不受欢迎。
这张图可以反驳。 古北一号位于虹桥古北和漕河泾辐射圈的重叠处，也可能受到徐家汇的一点辐射影响。
9) 浦东内环的塘桥在房地产市场上的影响力不如中环的雨桥。
塘桥背靠黄浦江，地理上分散，仅受陆家嘴辐射； 于桥则收获了前滩、张江的双重红利。
再次，环线只是几条高速公路，作为判断上海区位价值的标准过于简单粗暴。
老上海可能有循环情节，但新上海买房的比例却越来越高。 再加上房子边际定价效应显着，价值实际上是由新上海决定的。
新上海人买房时，很少受“上一角、下一角”的观念束缚。 哪里有地铁，哪里工作方便，哪里就安家。
闵行七宝就是这样起家的，浦东唐镇也是同样的逻辑；
可恨的是，这些人大多都是问题解决者。 他们收获了教育的红利，在孩子的教育上自然不会放松。
结果他们聚集的地方就变成了学区，物价也变得更加昂贵。
其实，位置就像人围成一个圈。 人总是在圆圈的中间。 向上看是屁股，向下看是头。
如果你身边有足够多的大人物，你自己可能不会太差；
如果你周围都是屌丝，那么你自己很可能就是屌丝。
判断一个区位好不好，首先要看它是否实力雄厚，有良好的工业和交通设施。 其次要看周围（副中心、市中心）有没有大佬，大佬的实力有多强。
如果位置本身不好，旁边没有大大的拥抱，那基本上就没有未来了。
综上所述，应以具体部门的详细分析来代替简单粗暴的循环理论。
富人区、中产区、刚需老公房的地区，查清楚地区背景问题不大。
别说内圈的凹陷了。 中环的洼地可能不如外环的高地。
