投资开发从业者开玩笑说，以前在精品市场买地，轻而易举；现在在批发市场买地，就得摸着石头过河了。近几年土地拍卖政策的变化，改变了土地供应的上下游，包括开发、建设、销售和物业运营。
前天，我接到一位房地产行业同事的咨询：“在土地集中供应、三条红线的前提下，我们房企未来该如何管理，特别是成本如何管理？有什么新的管理思路和理念吗？”
当我接到这个问题的时候，我的第一反应是，装配式建筑的优势可以解决房地产企业在如此复杂的环境下面临的所有问题。
一个环境
在“房子是用来住的、不是用来炒的”国家定位下，中央“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署落到实处，近期对房企影响最大的莫过于“三条红线”和“集中供地”两大政策。
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产调控长效机制。会议为房地产规划了三条红线：
2021年2月22日前后，各地落实住建部《土地市场动态监测监管系统》要求，实行集中供地政策，即2021年最多发布3个住宅用地公告，在指定月份“集中”发布公告，并“集中”组织住宅用地出让。
两个主要影响
从公开渠道来看，两大政策对房企主要有以下两方面影响：
1、拿地难度加大。也就是说，每块土地都更加珍贵，对土地差异化价值的挖掘更加刚性，拿地后对产品品质和投资回报的要求更高。
以前他们可能是“抢”了一块地，现在他们可能真的抢到了一块地，“集中供地”政策对房企的运营管理能力，尤其是精准的拿地测算、集团现金流运作和融资能力，是一个进一步的考验。
同一家房企将面临同时在多个城市进行土地集中拍卖的复杂局面，不同地块上结构调整优化的空间将比以前缩小，通过拿地调整实现回升的空间越来越小，因此，拥有精准测算、精细化成本管理能力、现金流配置能力和集团层面融资能力的房企更有机会获胜，尤其是优质、高周转率的房企。
2、项目竣工难度加大，光是竣工销售已经不够，开发商的房地产管理能力开始受到考验。
集中土地供应、集中建设、集中销售的政策下，正对房企造成新一轮压力，企业内部运营体系需要做出适应性调整；在“限价、争自持、争配套”政策下，土地拍卖愈演愈烈，成功之后，甚至比“一拿地就赚钱”的时代离去更甚的是，“高周转、快钱”的日子也一去不复返了。
从各地情况看，自有比例大多在10%-40%之间。在自有物业的开发和运营管理方面，万达、宝龙、红星美凯龙等商业综合体开发商具有相对较强的优势。我们在自有商业商场和酒店运营多年，积累了足够的运营管理经验和教训。
三大能力
在两项政策的影响下，具备以下三方面能力的房企将加速成功：
1. 能够控制开发周期。
在标准化产品设计和管理的基础上，结合新技术、新材料、新工艺，组织大规模错峰建设，实现高周转，这是以技术先进为基础，依靠管理领先，实现的理性高周转。
尤其是在环保建设标准日益严格、扬尘控制时间日益规范的当下，缩短开发周期变得更加迫切。
百战不殆，唯快不破。缩短工期可以实现早预售，早回笼资金；早竣工备案可以提前解冻资金，实现资金高周转；早交付可以提前确认上市公司销售收入。周期较短的房企在竞购土地时，有更大的竞价空间。
（注：上图来自《交错效率提升体系解读》-工程管理联盟2021.1）
例 1：
碧桂园SSGF体系采用装配式墙板、装配式楼梯、铝合金模板、智能爬架、全混凝土外墙等，某项目案例工期数据如下：
示例 2：
以2006年开工建设的上海万科新里程住宅项目8#楼（地上13层，预制率20%）施工为例，施工工期缩短了70天。
（注：上图来自《上海万科的工业化探索之路2016》）
示例 3：
以2014年开工建设的上海万科翡翠河畔住宅项目（地上23层、预制率15%）为例，单栋住宅建筑施工工期由原来的89天（不含穿插施工）缩短至159天（含穿插施工）。
（注：上图来自上海天华建筑设计院有限公司李卫星博士）
据公开资料显示，该项目在政策未明确装配式建筑要求的情况下，率先采用装配式建筑，并成为全国首个应用PC石材逆向预制技术的住宅项目，此外还采用了非连体墙爬架体系、预埋铝窗等技术。
装配式建筑天然具有缩短工期的能力，由于所有构件均在施工现场外预先生产，因此天然具有“以空间换时间”的能力，只要施工现场准备好，即可运输、吊装，可大大缩短现场施工工期；预制构件一体化设计，可将结构、装修、保温、门窗等多个专业工序融为一体，减少中间工序，干式施工技术上缩短了间歇时间，使用得当可大大缩短工期；利用装配式建筑的优势，可更早、更快地组织内外装修工程，大大缩短整体工期。
只要记住最常见的例子——不抹灰比缩短抹灰过程的时间更能有效地缩短工期。
通过缩短工期，实现开发项目高周转，提高投资转化率，实现高周转是抵御任何风险最有效的手段；通过缩短工期，可以降低财务和管理费用，提高投资项目IRR，提高房企ROE水平，这是装配式建筑通过工期优势可以实现的最大成本降低。
若采用装配式装修，工期优势将更加显著。
示例 4：
上图为我国首个“没有围墙的社区”——北京郭公庄一期公租房项目，其中住宅面积13万㎡（9栋楼，地上6-21层），共计3002套公租房，为装配式混凝土建筑（预制率约35%-40%），采用全屋装配式装修系统解决方案。
装修标准约1000元/平方米，单栋楼装修工期3个月，比传统装修方式缩短约60天，若每栋楼工期缩短2个月，可节省财务费用和管理费用约100万元，整个项目可节省约1000万元。
下图为南京江北新区人才公寓项目照片。
（上图来自《装配式混凝土建筑-甲方管理问题分析及对策》）
在北方，有更大空间发挥装配式优势，组织北方项目进行冬生产、春施工，彻底告别目前“半年停工”的局面，大幅缩短施工工期。
2.产品质量控制能力。
在同样的限价、同样的地段下，产品质量更好、耐用度更高的房企会更受消费者青睐。
随着自持率的提升，产品质量管控将不再停留在销售阶段，而必然着眼于长达50-100年的整个物业运营期。
示例 5：
上海绿地某住宅项目结合预制化指标要求，设计大跨度住宅，结构剪力墙沿套房外侧布置，套房内部不设承重墙，仅设一道次梁，楼板全现浇，实现了开放的套房空间，实现“户型可变”；
厨房的管道井设计外向，空间整洁，无凸角；
采用全预制混凝土外墙，不仅满足了上海规定外墙预制比例应≥50%，而且避免了不同外墙材料之间变形裂缝、渗漏问题，避免了立面划分、整形的需要。
同时还采用了单管旋流静音排水、同层排水系统等技术，该类产品解决了客户敏感的工程质量痛点，提高了产品的性价比。
绿地百年住宅项目将高品质的理念发挥到了极致。
下图为国内首个百年住宅示范项目绿地南翔威廉公馆项目，以客户需求为导向，通过调研，在购房者关注的仓储系统、住宅检测、维护便捷性、安全耐用性等加码成本投入，挖掘土地差异化价值，以300-500元/平米的成本投入支撑800-1000元的产品溢价。
装配式建筑由于所有构件均在室内生产，工作环境更好，工业化程度更高，自然品质高。可以彻底省去“骨架”，内外墙可直接装修，无需抹灰（下图为上海建工海悦轩住宅项目），石材干挂可直接干挂或倒挂，无需钢龙骨层。
只要记住最常见的例子——不抹灰比严格控制抹灰层的质量更能彻底提高质量。
若采用集成工艺，质量优势将更加显著，见示例3、4、6。
3、物业运营管理能力。
在新的土地拍卖政策下，基本每个房地产开发项目都会有一定比例的自有物业，不同于以往的“一次性成交”。
它们已经拥有成熟的运营管理团队，并一直以全生命周期管理理念来投资、建设、运营开发项目，在开发建设期就已经兼顾物业运营维护的成本管理，这样的房企在应对政策时更加得心应手。
示例 6：
上海首个石材反铸项目，上海森茂国际大厦（现名恒生银行大厦）。位于上海浦东新区陆家嘴金融贸易区，总建筑面积11.3万平方米，项目于1998年建成。以下照片拍摄于2020年。地下4层，地上46层；最高建筑高度203.2m，标准层高3.9m。
地上结构为内筒外框刚性钢筋混凝土结构（SRC结构），外墙采用PC挂板（石材贴面板），共计约1950块，每块一般约5吨，最重约7.5吨。楼板采用钢筋混凝土作内衬，抛光花岗岩作饰面板，在工厂制成复合板，包括铝合金窗、玻璃装饰等，再运到现场通过边缘连接节点挂在钢结构悬臂梁连接件上。
此项目若采用传统石材挂装，根据规范，石材幕墙设计使用年限仅为25年，如今此项目已使用23年，很快就需要安全性验证、维护、改造。逆向预制混凝土技术，石材与钢筋混凝土板同寿命设计，意味着在建筑整个使用年限内，只需要定期维护立面接缝处的胶水，一次性施工成本增加，但物业使用年限可达50-70年，维护费用大幅降低，全寿命周期成本降低。
类似项目还有：万科翡翠河畔项目、重庆中科大厦等。
装配式建筑天然被赋予了全寿命周期造价管理的基因，我国装配式建筑的发展就是要实现从量到质的转变，装配式建筑天然能够实现去中介、去面层、去临时三大降价策略。在装配式建筑中，外装饰可以应用装饰面层反推技术，实现与结构装饰同寿命设计；内装饰可以应用管线分离技术，将不适合与结构同寿命的机电管道连接工程分离设计。这种一内一外、一合一分离，都是基于全生命周期管理理念实现造价管理目标。
只要记住最常见的例子——没有哪一种装饰层在运营管理上比防止装饰层脱落和加强装饰层的维护更为彻底。
总结
在“集中土地供应、三条红线”两大政策下，我国房企面临拿地难度加大、项目落地难度加大的双重压力，每一块土地都更加珍贵，对每一块土地的产品质量、投资回报都有更高的要求，每个项目的落地难度都更大，除了需要高周转开发的能力，还需要有自有物业的运营管理能力。
装配式建筑天生就带有高周转、高质量、全生命周期管理的基因，标准化设计、一体化设计、预生产、干施工是装配式建筑的刚性要求，新技术在工业制造环境下才能得到最好的应用。
利用装配式建筑“以空间换时间”的优势，组织建筑构件预制、室内生产、多工序一体化设计、一体化生产施工，可进一步缩短开发周期，提高资金使用效率；工厂化生产和机械化生产提高了建筑工程质量准确性和质量可控性，可省去传统建筑中的找平层、龙骨层等质量校正层，从根本上解决空鼓、开裂等质量通病，提高装饰层、保温层质量；外立面与结构层一体化设计，可直接根治外立面质量通病，提高建筑产品的质量、品质和耐久性；同时，基于全生命周期管理理念的一体化设计、管线分离等先进技术的应用，虽然会增加部分建设成本，但预计在使用50-100年期间可节省更多的运行维护成本。
预制是一种新型的建筑方法，其本质就是为应对高标准和恶劣环境而设计的。
发挥装配式建筑优势，缓解“集中供地、三条红线”管理压力。
当然，这一切的前提是做好装配式建筑。
如何做好装配？——避免走弯路！
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