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1. 概述
1.上海房地产市场新政走势分析
上海出台的调整普通住宅标准、降低首付比例、降低房贷利率等楼市新政成功刺激短期成交量增长，不过二手房成交量虽有一定增长，但整体市场仍处于下行通道，成交量、到访量持续下滑。
新政实施后，二手房性价比提升，新旧房价格差距逐渐缩小，如今部分二手房成交甚至低至8折，凸显市场价值潜力。
2.上海房地产市场门槛不断降低
目前上海房地产市场核心区域平均达标分数呈现下降趋势，内环平均达标分数为72.49分，中环为78分，目前很难找到达标分数超过60分的项目。新房市场分数门槛的降低，加上不少新房项目不触发积分和限售政策，对有即期购房需求的购房者来说是一个利好信号。
普惠住房新标准的实施，带动房源占比明显提升，尤其是内、外环项目，90%以上的房源无负债，税收优势明显。此外，各行政区首付政策的差异引导购房者的选择，如青浦、嘉定等偏远郊区实行4成首付，而闵行区（如大虹桥）实行5成首付，导致不同区域成交率差异明显，客户更倾向于选择首付较低的区域。
3.上海房地产市场销售率及政策影响分析
市场产销率呈现负增长态势，表现不佳，但新政策的出台暂时刺激了存量客户的进入。
二手房价格相对稳定，建议考虑99折购买。
4.上海房地产市场周期性变化及影响分析
上海楼市周期显示，从学区房到豪宅，不同阶段的房价涨幅各不相同，目前豪宅价格已进入下行通道，标志着整个周期的结束。
通过对上海300个成交频繁的小区的监测，我们可以得出一个房价走势的结论，大部分小区的房价已经回落到了2020年1月份的水平，也就是三年前的水平。
二手房成交量与房价走势的关系类似股市的量价关系，2020年下半年二手房平均成交量超过2.5万套。
5.上海房地产市场供应、需求及价格动态
近年来上海土地拍卖供应主要集中在均价600万元/套的项目，导致该价位项目无法触发积分，销售不佳。预计2024年新房市场竞争将更加激烈，预计上市套数约2.5万套。
上海新房价格存在区域差异，近五年来，由于产业配套完善，城市外环沿线新房价格上涨明显；而中、内环地区新房价格涨幅较弱，发展相对成熟稳定。
预计2024年土地拍卖联动价格将出现明显上涨。现有数据显示，2024年初推出的土地拍卖方案已显露出部分板块新建住宅价格涨幅可能加剧。
6. 政策及未来趋势分析
春节过后，楼市短期或将出现企稳迹象，但后续市场行情仍需看政策，预计明年3、4月份或将出现一轮涨势。
目前，二手房成交量较前一周增加10%左右，但整体市场成交量仍较为清淡，新房刺激政策未能明显带动新增消费动力。
土地政策或将针对郊区调整容积率、户型比例，但限购政策预计短期内不会有明显变化。
7.上海房地产市场不回落因素解读
上海二手房市场中，2000年以后产权的二手房仅占20%，存量多为2000年以前建成的房屋。由于区域差异、附加属性（如景观、学区等）不同，其抗跌能力也存在差异。抗跌能力强的板块通常因供需关系较强而拥有议价能力，从而维持价格坚挺。
市场机会方面，二手房价格回落明显，为购房者提供了入市机会，尤其是内环普陀区约8-9万元的均价，适合寻找入市机会的购房者。
近三年来，海归落户上海的数量和占比持续上升，预示着高端消费能力进一步提升，但具体数据还有待进一步调查证实。
2. 问答环节
问：上海最新出台的房地产新政包括哪些内容？此轮新政实施以来，楼市发生了哪些变化？
答：近期上海房地产市场新政主要涵盖调整普通住宅认定标准、降低首付比例、下调房贷利率三个方面。新政实施后，市场反应明显，相较9月，10月成交量有所提振，成交活跃度有所提升。尤其是二手房市场，新政出台一天后，二手房成交量就达到754套，创下近期单日最高成交量。从9月至12月的数据来看，上海二手房日均成交量稳定在500套以上，预计最终日均成交量或将提升至530~540套，优于新房市场。同时，二手房价格也在逐步下降，平均溢价率在80%左右。随着新政取消税收壁垒，二手房性价比进一步提升。 不过，在新房市场，由于不少客户持观望态度，新建房项目面临一定的销售压力。
问：在全国楼市政策背景下，上海是如何调整的？这些调整具体体现在哪些方面？
答：上海楼市政策放松趋于谨慎，除了9月份的变化和近期的新政，鲜有其他大规模的放松措施。新政取消了普通住宅的额度限制，大大刺激了成交量的增长。与此同时，上海新房市场也出现了一定的拐点，以第八批新房为标志，后续各批新房的客户认购总量和触发积分占比均有所下降。与上半年相比，触发积分的平均概率由38%下降到不足20%，每批触发积分的项目数量有所减少，触发的积分也减少了。这些数据可以作为投资者判断市场走势的参考。
问：上海新房购房分数线是否有变化？这对购房者意味着什么？
A：2022年上海内环平均合格分数线为72.49分，中环为78分。要找到合格分数线超过60分的项目极其困难，这意味着分数门槛实际上降低了。对于没有高分并考虑买房的人来说，这是一个积极的变化，因为许多新房不再受到积分限制，不会触发限售。这对想要购买优质新房的买家来说是个好消息。
问：普通住房新标准实施后，住房供应将发生哪些变化？税费方面有哪些优惠？
答：普通住宅新标准实施后，各环路普通住宅比例明显提升，特别是内外环地区。现在存量房源90%以上被划为普通住宅，在房产税费方面带来明显优势。以一套总价400万至600万的房产为例，新标准可节省税费约20万，相当于整体交易摩擦成本的3%左右。
问：上海不同行政区域的首付比例是否统一？不同区域首付比例的差异是否会影响房屋销售？
A：上海不同行政区首付比例并不一致，比如青浦、嘉定等偏远郊区对二套房首付比例要求为40%，而大虹桥地区的闵行则要求50%。这种差异可能会导致购房者倾向于在首付比例较低的地区购房，从而影响各地区的成交速度。从目前的数据和市场反馈来看，青浦、嘉定的成交速度要快于闵行。
问：目前上海有哪些房地产项目成交活跃？这对整体市场有什么影响？
答：目前，一些成交量大、金额高的典型项目表现好坏参半，部分项目整体成交量明显增加，尤其是通过中介分销的项目，比传统的纯新房项目在新房市场表现更为活跃。整体来看，受这些活跃项目影响，目前市场呈现温和上涨趋势。
问：您如何评价一个项目或板块的受欢迎程度？哪些地区的房地产项目比较受欢迎？
答：一个项目或板块的火爆程度，可以通过首日销售率直观体现，这是值得关注的指标。例如徐汇滨江的保利天骏、静安华府所在区域销售率接近或达到100%，说明这些项目处于极火爆的区域。同时，浦东新区的唐镇以700万-1000万的价格区间吸引了大批购房者，二手房均价也维持在8.5万左右，充分体现了该区域楼盘的稳定性和火爆程度。
问：目前上海市场的销售率如何？
A：从现有的数据来看，整体的销售率不容乐观。官网房地产数据显示，不少项目的销售率仅在10%左右，这是一个比较差的表现。另外，12月份的数据显示，日均成交量在480套左右，较新政实施前有所下降。我们预计，12月底成交量或将有所好转，并可能持续到明年1月。
问：新政实施后，上海房地产市场反应如何？
A：新政策实施后，市场上大部分楼盘的看房人次都有所增加，说明客户看房意愿增强。但根据历史经验，我们认为这种趋势难以持续，其刺激作用主要是短期的。事实上，这项政策对存量客户的刺激大于对原本没有购房意向的新客户的吸引。总体趋势是市中心楼盘热度较高，周边区域热度较低。
问：目前二手房市场价格走势如何？
答：上海的中产阶级社区，比如内环、中环、外环和部分中环，房价基本保持稳定，这些区域的房价自高峰以来仅下跌了5%到10%，明显低于整体市场。不过，一些之前估值过高的区域，比如碧云、前滩，房价回调幅度达20%甚至更多。以细分市场为例，同一个社区里一套120-150平米的房子，相比一套100平米的主流产品，通常会有5%到10%的溢价。
问：目前市场各区域细分情况和住宅需求表现如何？
A：当前市场中，大面积物业呈现明显的升值趋势。以大连静安公馆为例，115-140平米的三至四房产品成交价明显高于95-99平米的三房产品。此类大面积物业的升值，反映出越来越多的家庭倾向于寻求更大的居住空间来提升生活品质，而非仅仅满足功能需求。此外，超过90%的100平米三房业主最终会选择升级到120-150平米的住宅。因此，我们建议客户在资金条件允许的情况下，考虑购买相对面积更大的物业，这可能是资产保值防跌的更好选择。
问：新政策实施后，重新签订合同的现象是否普遍？
A：新政策出台后，确实有部分客户选择重新签订合同。由于新政策导致首付比例和税费发生变化，部分客户选择取消原合同，与卖家重新签订合同，以享受新政策带来的优惠。虽然这些重新签订操作在交易量计算中会被计算两次，使得交易量看起来更高，但实际上这是由于重新签订操作产生的额外交易量所致。
问：目前市场还有多少谈判空间？
答：目前上海市场平均议价空间在12%左右，而二手房市场议价空间更强，议价空间在91%左右。这意味着投资者在购买二手房时，可以考虑按照91%的价格进行议价。但需要注意的是，最终的议价空间也会受到市场情绪等因素的影响，存在一定的波动性。
问：您对未来市场趋势有何预测？
A：回顾过去两个房地产周期，降低首付、降低贷款利率等政策刺激一出，市场一般都会回暖。目前我们处于第四阶段，第二个博弈期，预计明年成交量可能企稳。至于房价是否会回暖上涨，还需要观察未来是否有新的政策刺激措施出台。
问：在本轮房地产周期中，各类房产的价格如何演变？
A：本轮房地产周期，市场最初由优质学区次新房、房况好房主导，引领价格上涨趋势。随后，价格上涨效应蔓延至学区差房、无学区次新房、房况差房。最后豪宅价格开始进入调整阶段，而豪宅通常是每个周期的最后一波价格调整。2020年以来，虽然市场整体呈现上涨趋势，但各阶段价格上涨主要集中在不同房型。目前，包括豪宅在内的整个市场都进入了价格下行通道，大致标志着本轮周期的结束。
问：您如何认识当前上海房地产市场的变化？
答：通过对上海成交最频繁的300个小区的数据监测，我们得到了一个相对客观、波动较小的市场变化反映。这些小区大多是专业社区或位于偏远郊区，房源数量较多，其中大部分是安置房，因此它们的价格模式与整体市场走势不同。但我们观察到，这些小区的平均成交价格已经回落到2020年1月的水平，也就是回落到三年前的水平。
问：上海房价的变化对于投资者有哪些影响？
A：根据科瑞二手房月度网签价格数据，我们注意到二手房成交量和房价变化存在一定的相关性。以2020年下半年为例，平均成交量超过2.5万套，当时就预示着市场可能已经开始触底反弹。虽然现在的市场环境和过去有很大不同，但这些数据还是可以提供一些参考。
不过个人认为，目前上海房价可能不会出现大的爆料，投资者仍需保持谨慎。
问：上海变动趋势及其影响因素是什么？
答：自2020年5月上海实施学区房市民统招政策以来，加之政策刺激因素，2021年上半年上海房价呈现较大斜率变化。2021年7月，受二手房新政实施影响，上海楼市进入下行阶段。目前价格跌幅已超过10%。
问：上海600万级房地产市场现状如何？
答：上海土地拍卖供应中，均价600万元的项目占据了最大的市场份额，但由于供应过剩，这部分楼盘即使产品质量好，销售业绩也不理想，这是供求关系决定的。
问：预计2024年上海新房供应量及市场竞争形势如何？
答：不计通过土地拍卖上市的项目，预计2024年上海将有近40个项目、约2.5万套房源上市，每一批楼盘竞争都非常激烈，新增供应量极大。
问：上海购房者的特点和市场结构是怎样的？
A：目前上海新房的购买主力多为上海新居民，他们对地段没有特别的偏好，只要能满足通勤需求，愿意考虑各区域的房子。上海新房供应主要集中在普陀、静安、虹口、杨浦四个行政区，徐汇、黄浦、静安、长宁等市中心区域供应相对较少。
问：上海新房、二手房市场价格成交结构有何特点？
答：近五年来，上海新房价格涨幅最大的区域主要在外环及外环沿线；相比之下，内环、中环等区域新房价格涨幅相对较弱。在总价500万以下的楼盘成交中，新房和二手房的购买人群存在明显差异，当总价超过500万时，购买新房的人数远超二手房。这与“倒挂”现象有关，尤其在高价位的项目，新房积分通常更高。
问：关于上海房地产市场未来房价走势有哪些信息？
A：据悉，上海未来或将放宽中小户型限购，但全面放开限购的可能性不大，预计2024年土地拍卖联动价格将有所上涨，影响房价走势。目前新房价格年化涨幅在5%左右，明年预计核心区新房价格涨幅将保持平稳，年化涨幅在3%左右，但外环区新房价格涨幅可能更为显著。
问：预计2024年各地区新房供应量将发生哪些变化？
答：2024年新增房源主要集中在400-600万、600-1000万价格区间，尤其中环、内环地区供应相对稀缺，高价位新增房源项目主要集中在北部区域。
问：您对春节后上海房地产市场有什么预测？
A：根据以往经验，新政策的影响通常会持续1-2个月，考虑到1、2月份是市场淡季，预计3月份市场将趋于稳定。后续走势将取决于市场情况和政策动态。预计2023年上海市场将见底，明年3、4月份或将迎来一波上涨趋势，之后或将回归平静状态。但真正的市场走势仍需观察后续政策的跟进和市场的反应。
问：近期上海二手房、新房市场成交量如何？
答：新政出台后，本周二手房成交量较上周明显上涨，涨幅在10%左右。至于新房市场，虽然上周略有波动，但整体市场并未发生实质性变化，刺激政策并未带来新的消费动力。目前市场中的买家大多仍为存量客户。
问：鉴于近期上海市场上市数量基本保持稳定，为什么您预测明年二季度市场将继续面临压力？
答：总体来看，政策刺激效果并不持久，目前尚无明显的长期政策持续推动市场。虽然春节前市场可能呈现较好走势，但由于传统销售旺季的到来，节后市场可能仍会承压。具体政策变化将根据市场需求和市场发展情况进行微调。
问：上海保障性住房对新房、二手房市场有何影响？未来发展趋势如何？
A：保障性住房的推出对低价新房和二手房市场构成挑战，可能导致低价房产价格下跌。未来投资需更多关注核心资产，低价房产的增值空间或有限。值得注意的是，保障性住房的地段并非总是差，这可能会影响未来类似地段的商品房价值。关于上海保障性住房的具体措施和政策，我们仍需等待官方出台的详细规定，以明确其发展方向。
问：政策调整将依据哪些数量和价格表现进行？
答：未来政策调整可能更加细化、细分化，比如明年可能调整远郊区县土地拍卖政策，考虑到低价房销售难度，可能调整中小户型占比和容积率。至于限购政策，预计短期内不会有大的变化，上海一般会参考其他城市试点的结果，中小户型土地拍卖政策可能逐步放宽。关键决策因素将包括市场销售情况和政府土地财政需求。
问：您认为上海二手房市场降幅应该在多少？特别是2000年以后建造的房子。
A：2000年以后建成的房子，其合理的价格水平不仅取决于建造年代，还取决于房屋的位置和附加属性。从宏观基本面来看，上海只有约两成房屋是2000年以后建成的，现有项目大多是在2000年以前建成的。因此，整体来看，2000年以后建成的房子不算老。在评估房价涨跌时，需要考虑房屋所在的区域以及是否具有特殊属性。例如，公园一排的房子由于具有公园景观，议价能力更高，具有学区属性的房子抗跌能力更强。此外，供求关系也是影响房屋抗跌能力的重要因素，部分板块如唐镇、古美、大明瑞虹等由于供求关系较强，议价能力较大。 如果是没有学区的二手房，价格回调幅度可能比较大，但对于买家来说，这可能是个不错的入手时机，比如内环普陀地区，均价大概在8-9万左右，投资者抓住个别区域的机会还是有好处的。
问：您关注过今年上海人口的流入和流出情况吗？有相关数据吗？
A：我有一些关于人才引进的数据，但这些数据是我收集的，可能不准确。我没有最新的户籍迁移数据，但我注意到一个趋势，就是近三年海归落户上海的比例明显上升。海归落户上海的数量和比例都在增加，这意味着高端消费进入上海的比例可能更大。具体数字我需要进一步核实，如果有需要，你可以私信我获取这些数据。
-结尾-
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