大家好，我们来谈谈上海的房产税。
近日，上海税务局公布了一个关于房产税的数字，让大家兴奋不已。
很多人关心，此前提到哪五个城市试行房产税，上海此次的具体细则和未来其他城市的房产税有何关联？
首先声明一下，这个房产税跟我们之前讲的房地产税是不一样的。
而且，对于上海来说，房产税已经开征十余年，这只是基数调整带来的新年变化。
所以不要对这项政策太兴奋。
但从另一个角度，我们也可以借此机会分析一下上海的房产税
因为本质上，这是一种针对普通个人征收的税种，虽然方式可能不同，但制定的逻辑在未来或许可以作为一个参考。
了解了上海房产税，就可能了解未来要实施的全国房地产税
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首先，上海房产税征收标准在2022年是有底线的，高于底线就是0.6%，低于底线就是0.4%。
底价81948元/㎡
这个数字可能很多人都知道，但是它是怎么来的呢？
很有意思的是，二手房房产税的价格标准，是按照一手房的平均成交价来算的。
算法也很简单，就是“税率分界线=上一年度新房平均交易价×2”
也就是说，2021年全市新房成交均价为40974元/㎡，所以今年的税率分界线为40974×2=81948元/㎡
这是一个非常有趣的定价体系，因为严格意义上的收藏标准差异，可能就是豪宅与普通住宅的差异。
这个价格是按照一手房平均成交价翻倍计算出来的。
所以从某种程度上来说，新房和二手房的定价体系是互相干扰的。
一手房决定二手房的房产税，但一手房的定价也会参考二手房制度
这也决定了定价每年都会调整。
具体数据如下
整理来源：国家税务总局上海税务局
这个比较少见，在官方层面，我们可以看到房价的数据，我们可以看到这个数据
除了2012年、2018年有所下降外，其余年份都在上涨，最夸张的2016年、2017年更是上涨了20-30%。
上海房地产市场一手房均价平均每年上涨9.72%
当然，平均价格不能说明什么，因为供需结构会影响价值，但这确实是官方看到的价格波动，我还是很珍惜的。
当然，房产税的变化会让一些人受益。
今年受惠最多的是平均售价在73482元/㎡至81948元/㎡之间的房源。
这些人缴纳的房产税确实在减少。
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再看看整个房产税的计算公式
完整的房产税计算公式应该是这样的
注：1.05系数为链家实际运行过程中产生的系数，对最终值的影响可以忽略。
这个计算方法挺有意思的，要知道，说到税收，每一个数字肯定都有来源和意义。
首先，总价为什么要乘以70%？剩下的30%是什么？
虽然房屋本身升值了，但更根本的是依赖于土地的升值，而房屋本身的居住价值是随着房屋年龄的增长而贬值的。
所以在房屋交易价格的基础上给予20-30%的扣除，这笔钱还可以用来对房屋进行修缮和维护。
因此，征收价格给予了30%的折扣。
其次，我们可以看到有一个巨大的减少过程
我们可以看到，对于本地户口，你的房屋面积可以减少家庭成员数*60。
这意味着什么呢？如果你是一个三口之家，你的房子面积在180平米以下，其实是不需要交房产税的。如果你努力生二胎，你连240平米的房子都不需要交税。
人均60平方米这个标准是相当大胆的，要知道十几年前，上海人均住房面积才十几平方米，即使是现在，人均住房面积也只有37平方米，离60平方米还差得很远。
对于非上海市户籍人员，持有居住证3年后也可满足豁免条件。
也就是说，政策的初衷是让绝大多数人可以少交税，甚至不交税，这才是上海房产税的初衷。
我认为未来其他城市也会有这样的逻辑
从这个公式我们可以看出哪些群体最有可能从房产税中获益。
一个是当地人，另一个是大家庭
所以这个政策本身就有一个态度，定居、结婚、生子都是在这个城市生活的更好的选择。
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因此上海每年征收的房产税数额非常少。
这些数据也是公开的
每年收入近200亿美元
这个数字可以说非常低了，因为上海的房地产市值接近50万亿，50万亿的市值对应200亿的房地产税，所以绝大多数人都是免税的。
那么有多少房屋正在支付
财新一位专栏作家估算，目前房产税率在0.4%-0.6%，取平均值0.5%。
那么，假设过去10年上海平均房价涨幅在40%-50%，2020年上海缴纳的房产税金额近200亿，我们可以估算
今年缴纳房产税的房产市值：200÷0.5%÷0.7÷（1-0.4/0.5），结果为中间值，约10万亿
按照人均面积37.2平方米（2019年末数据），第七次人口普查常住人口2487万人，每平方米平均单价5-6万元计算，现有住房市值约50万亿元。
按照这一估算，上海约有20%的房产正在缴纳房产税。
该房产本身有很多豁免，所以即使该房产需要缴纳，每年缴纳的税款也是可以接受的。
当然，拥有多处房产的家庭，比如每户拥有三处房产的家庭，需要认真考虑每个月持有该房产的成本。
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所以我们可以感受到上海房产税的整个逻辑
首先明确的是确实有一个标准、有一个征收额度，但是要有两个前提，第一，这个标准是动态的，不是静态的，每年都会做相应的调整。
第二，必须支持家庭居住，只要是普通家庭居住的正常住房，就不用太担心房产税的数额。
第三，上海开征房产税的目的据我了解并不是为了增加税收，这个税收远不如上海土地出让金。
但可以对拥有多套房产的业主给予更多的考虑，从而真正从税收角度平衡各单位的个人房产。
最后，我们来谈谈身体感受。
上海早就有房产税了，需要交房产税的人几乎年年都交，没交房产税的人感觉不到。
在市场上，几乎所有人都对这件事漠不关心，我从没听说过有人在二手交易中因为担心税务问题而卖房，也没听说过有房东说要把这部分成本转嫁给买家。
大家都把它当做拥有房产的正常成本，就像物业费一样。
事实上，当一个城市实施房地产税时，一开始会有混乱和恐慌，但随着政策的实施和时间的推移，
事实上，大家的注意力都会被稀释，或者说，已经习惯了。
回顾过去20年楼市出台的各项政策，哪怕是最新的一手房摇号模式，刚出台的时候也有各种忐忑，但仅仅一年时间，大家也就习惯了。
这就是市场的力量。当一个新事物出现时，人们并没有想象中那么恐慌。总体而言，它不会对大多数买家产生根本性影响。
一切背后的逻辑是房子是用来住的，不是用来炒的。一切政策都会让想炒房的人心里不舒服，但如果我们没有这个念头，其实大部分的干扰都和我们无关。
就是这样。
