市场上关于豪宅的消息越来越多。
3月28日，位于上海新天地的中海·顺昌九里开盘。 共有房屋512套，均价4000万元。 最终售房505套，去化率98%，单房单日销售额达196.5亿元。 。
200亿是什么概念？ 如果看1-2月房企销售百强完整榜单，可以排进TOP5。
上周，同样是在上海，绿城外滩兰花园和绿城沁兰花园两个高端项目再次亮相阳光，认购率最高达到270%，引爆点。
深圳4套二手豪宅拍卖出售，吸引8万余人观看、80余人报名。
土地供应端也持续有高价土地入市。 例如，苏州拍卖了江苏省单价最高的一块土地，合肥拍卖了一块单价最高的土地。
2024年，部分城市高端市场的火爆是否会持续并蔓延？
据克而瑞预测，2023年10个重点城市高价土地成交预计将在2024年新增高端住宅供应约1007万平方米，不同城市市场情况存在差异化。
不断改善的高端市场已显示出一定的韧性。
这一特征在2023年将更加明显。克而瑞监测的10个核心城市中，全年共销售总价1000万元以上商品住宅5.3万套，同比增长2%。
二三线城市总价1000万元以上的高端住宅成交大幅增长。
上述10个核心城市中，剔除成交总额基本持平的一线城市，6个二线城市总价在1000万元以上的高端住宅成交总额三线城市接近1.3万套，同比增长10%。
但从2023年全年成交走势来看，呈现出“先高后低、后劲不足”的特点。 年末，重点城市高端住宅热度下降，成交增长势头放缓。
进入2024年，由于高端改善项目供应不足，10个重点城市高端住宅成交量出现下降。
克而瑞数据显示，1-2月，10个重点城市共销售总价1000万元以上高档住宅3494套，同比下降48.7%。
从土地供应来看，2023年上述10个重点城市高价土地成交比例将达到15%，而这些高价土地从拿地到开盘的周期基本在5-8年左右几个月。 也就是说，高价土地出让市场预计将集中在2024年第四季度。
2023年高价入市，2024年高端市场还能新增多少供应？
根据过往项目销售周期和2023年高价地块开工情况，预计2024年10个典型城市将新增高端商品住宅供应面积1007万平方米。
从城市来看，预计2023年成都、广州高价地块高端商品住宅供应量将超过200万平方米，成为供应量前两名的城市。
其次，武汉、南京等城市新增供应也在1-200万平方米。 杭州、苏州为第三梯队，供应量在50万至100万平方米之间。 厦门、上海、深圳、北京等2023年成交价格较高的地区，预计2024年新增供应量较低，供应约束将更加明显。
与2023年超千万套商品房供应面积横向对比显示，武汉、南京、苏州豪宅供应量平稳增长，杭州、厦门持平，上海大幅下降和深圳。
需要指出的是，本文仅使用项目成交进入市场所需的时间来计算未来项目进入市场的数量。 但由于不同项目体量差异较大，一次性推向市场的项目较少，且不同城市的预售证发行规则存在一定差异。 一般来说，大部分城市一次性可批预售证的数量在2万-3万平方米左右。 开业还取决于市场和客户积累。 市场成交量仅供参考。
从增量来看，有统计数据的7个样本城市2023年高价土地成交面积约为556万平方米，较1000万套以上商业用地供应面积小幅下降4%。 2023年住宅新增供应规模与2023年基本持平，同比保持不变。
交易方面，尽管高净值人群的购买力比刚性需求更具弹性，但整体交易增长出现疲软迹象。
一方面，在当前市场整体低迷的背景下，二手房挂牌数量增多，一定程度上增加了房产变现的难度；
另一方面，高端购买力基础相对固定。 随着近两年需求的释放，整体呈现阶段性疲软的态势。
受多种因素影响，2024年高端住宅供应量将增加，交易活跃度将下降。
但从不同城市的供需情况来看，市场情况存在一些差异化。
我们先来看看深圳。 去年高价土地入市带来的高端住宅市场新增供应规模有所下降。 短期来看，新房供应明显受限。 部分客户将被挤入二手房市场。 高端二手房市场整体仍将维持较高水平。
前两个月，深圳共销售总价1000万元以上的二手高档住宅590套，同比增长76%。
再看上海，2023年高价土地供应面积预计2024年约为33万平方米，新增供应较单价高端住宅供应面积有所下降2023年将超过1000万元。但目前上海入市的高端项目主要是城市更新项目。 例如，中海顺昌九里，单套销售额近200亿，是典型的历史风貌保护和城市更新项目。
2024年，上海将大幅增加高端改善项目供给。 从三批房源来看，开工的19个项目中有7个项目总价超过2000万元。 此外，据克而瑞上海机构预测，未来四批新房名单中的多个豪宅项目即将推出。 海悦黄浦园等多个单价超过18万元的别墅项目正在等待入市。 改善项目香港置地已推出元苑、汤臣君品、保利天丰、龙盛·万商等热门项目也有望入市。
二三线城市中，杭州、厦门高端购买力有望进一步释放。 武汉、南京、苏州等可能迎来高端住宅供应增加期。 整体推出节奏的放缓预计也将影响高端购买力的释放。
考验高端市场购买力的时候到了。
总体来看，去年年底以来高端市场热度有所下降，成交增长势头放缓。 2024年，高端住宅市场整体供需关系或将由供给不足转向供需稳定，整体市场热度预计有所下降。
由于短期内高端购买力略显疲弱，不同城市的市场行情将出现差异化。 但供应稀缺、配套齐全的核心区高端住宅项目仍是购房者争夺的对象。 （来源：丁祖玉点评楼市）
